Il mercato immobiliare europeo sta attraversando una fase difficile legata al rialzo dei tassi di interesse, che hanno frenato gli investimenti immobiliari (ai minimi degli ultimi dieci anni) e i prezzi degli asset, anche se i rendimenti tengono bene. BNP Paribas RE ha preparato le sue previsioni per il 2024 per il mercato immobiliare europeo, analizzando quali asset in Europa e Spagna attireranno l'attenzione nel 2024, concentrandosi sul mercato immobiliare residenziale.
Calo del mercato immobiliare nel 2023
Secondo gli analisti di BNP Paribas RE, data la situazione macroeconomica, la ripresa del mercato immobiliare potrebbe non iniziare fino al 2024, quando gli investitori adotteranno nuove strategie considerando un contesto macrofinanziario più stabile.
Gli investimenti europei sono ora al minimo degli ultimi dieci anni, con 182,6 miliardi di euro nel primo semestre del 2023, il 57% in meno rispetto al primo semestre del 2022. Dei cinque principali mercati, la Spagna è al quarto posto con 3,8 miliardi di euro (-41%), al di sotto del Il Regno Unito, in testa con 21,3 miliardi di euro (-52% su base annua), seguito dalla Germania con 9,8 miliardi di euro (-68%) e dalla Francia con 7,8 miliardi di euro (-42%). L'Italia è l'unico Paese al di sotto, con 2,1 miliardi di euro (-62%). Sebbene il calo degli investimenti sembri più marcato rispetto alla crisi finanziaria del 2008 (-71%), è probabile che sarà anche complessivamente più contenuto, con un calo del 42% entro la fine del 2023.
Prezzi immobiliari europei stagnanti nel 2023
Dietro questa tendenza si nasconde la stagnazione dei prezzi immobiliari e non la mancanza di liquidità, come nel 2008. Anche le dinamiche di mercato sono diverse sotto molti aspetti dalle precedenti grandi recessioni, poiché sia i venditori che gli acquirenti si sono ritirati dal mercato.
In primo luogo, molti acquirenti sono riluttanti a impegnarsi sui rendimenti esistenti mentre i costi di finanziamento aumentano. Sono anche profondamente consapevoli del fatto che ci sono meno opzioni nella maggior parte dei tipi di asset rispetto al 2022: il segmento degli uffici moderni, il commercio al dettaglio di lusso e ad alte prestazioni e la logistica.
Condividono questo sentimento con i venditori, che hanno poca motivazione a vendere buone unità a prezzi più bassi mentre l’occupazione rimane stabile (anche se selettiva). Meno proprietari hanno difficoltà a ottenere prestiti rispetto al 2008, il che rende più facile adottare un atteggiamento di attesa.
Il settore immobiliare ritorna nel 2023
Secondo gli analisti di BNP Paribas RE siamo nella fase finale di rallentamento, soprattutto per il segmento prime; Il 2024 sembra essere l’anno in cui inizierà una ripresa più ampia. Attualmente i rendimenti prime medi nei 16 principali mercati europei sono pari al 3,9% per il commercio al dettaglio e al 4,4% per la logistica: tali valori sono rispettivamente di cinque punti base e 90 punti base superiori rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Il rendimento medio prime è del 4,3% (+110 pb) per gli uffici.
Secondo gli studi, i rendimenti probabilmente aumenteranno ulteriormente nel 2023 e si stabilizzeranno nel 2024.
Successivamente, il mercato si riprenderà in modo selettivo per tipologia di asset e area geografica, guidato dai paesi in cui l’apprezzamento è stato più acuto. Secondo BNP Paribas RE, il settore logistico (oggi fortemente rivalutato) e quello residenziale guideranno il mercato, entrambi supportati da forti prospettive di crescita degli affitti .
Il mercato degli affitti in Europa
Le prospettive di crescita degli affitti rimangono al centro delle allocazioni di investimento a breve termine. In effetti, la crescita degli affitti è prevista solo nei settori che hanno registrato buoni risultati negli ultimi cinque anni, come gli uffici e la logistica, mentre il commercio al dettaglio potrebbe iniziare a riprendersi e la crescita residenziale dovrebbe essere solida.
Previsioni del mercato residenziale per il 2024
Le condizioni finanziarie più restrittive e l’incertezza su quando finirà il ciclo dei tassi di interesse hanno causato un calo degli investimenti residenziali europei del 62% nel primo semestre del 2023 rispetto al primo semestre del 2022 e del 55% al di sotto della media quinquennale.
La Spagna è stato l’unico Paese a registrare un aumento degli investimenti nel periodo. Nei paesi nordici, in Germania e Francia, l’attività di investimento è diminuita più della media europea, mentre sembra resistere meglio nei Paesi Bassi e nel Regno Unito. Gli aumenti dei tassi ipotecari e dei rendimenti dei titoli di Stato mettono alla prova il mercato degli investimenti riducendo il premio per il rischio e il rendimento corretto per il rischio degli immobili.
Affinché le transazioni possano riprendere, i prezzi devono riadattarsi al contesto economico e monetario reale. Il rifinanziamento è il rischio principale che potrebbe costringere alcuni investitori a vendere a breve termine a causa dell’aggiustamento dei prezzi e, quindi, dell’aumento del rapporto prestito/valore. Tuttavia, gli investitori rimangono molto interessati agli immobili residenziali a causa del notevole aumento della domanda nel settore degli affitti a causa del calo dell’accessibilità, dovuto all’impennata dei tassi ipotecari e dei prezzi delle case. Inoltre, le grandi città si trovano ad affrontare una grave carenza di alloggi e l’obsolescenza, mentre la formazione di nuove famiglie continuerà a crescere nel medio termine.
I prezzi delle case in Europa
Il volume delle transazioni immobiliari in Europa nel primo trimestre del 2023 è diminuito del 10,7% su base annua. I prezzi delle case nel continente hanno registrato il secondo calo consecutivo nello stesso periodo, ovvero -0,7% dopo il -1,4% nel quarto trimestre del 2022. Negli ultimi sei mesi, i prezzi delle case in Europa sono diminuiti del -2,1%. I Paesi più colpiti sono Germania (-7,8%), Lussemburgo (-5,6%), Finlandia (-5,2%), Svezia (-4,4%) e Danimarca (-4,0%), gli stessi Paesi che hanno registrato un calo maggiore rispetto al massimo degli ultimi due anni.
I prezzi delle case scendono in Europa... ma non ovunque...
Per quanto riguarda le città, secondo il nostro rapporto sull’accessibilità, tutti i mercati (eccetto Roma e Bruxelles) sono significativamente sopravvalutati. Di conseguenza, i prezzi delle case stanno crollando in 20 città su 28, dopo aver raggiunto il picco negli ultimi due anni. I prezzi delle case sono scesi di oltre il 10% a Francoforte (-16,2%), Copenaghen (-12,7%), Amsterdam (-12,7%), Bruxelles (-10,4%) e Monaco (-10,1%).
Le città dell’Europa meridionale, come Vienna e Varsavia, sono le più resilienti, poiché i prezzi delle case non si sono ancora adeguati e continuano a salire. La tendenza potrebbe però invertirsi entro la fine dell’anno. Per quanto riguarda i fattori sottostanti sopra menzionati, si prevede che la crescita dei prezzi delle case di seconda mano sarà negativa nei prossimi cinque anni per poi riprendersi gradualmente a partire dal 2025. Nel complesso, i prezzi delle case dovrebbero scendere del 9,5% nei Paesi Bassi, del 6,8% in Germania e Francia, -5,9% nel Regno Unito, -4,4% in Spagna e -2,9% in Italia entro la fine del 2022.
Il mercato degli affitti residenziali in Europa
Il cambiamento delle condizioni finanziarie che interessano le famiglie ha stimolato la domanda di alloggi in affitto nelle grandi città.
La crescita degli affitti ha raggiunto il +8,2% su base annua in Europa nel primo trimestre del 2022: la crescita media annua più alta dal 2010.
Lo squilibrio tra domanda e offerta nel settore degli affitti è significativo a causa delle incertezze normative sull’edilizia abitativa che hanno contribuito a una drastica riduzione dell’offerta di affitti, ad esempio a Berlino, Barcellona e Valencia.
Inoltre, limitare gli aumenti degli affitti a circa il 2%-3% per evitare l’indicizzazione all’inflazione ha spinto i proprietari a trasferire la perdita di reddito in nuovi contratti. La domanda degli inquilini si è inoltre spostata verso alloggi più efficienti per evitare bollette energetiche alle stelle. La prossima sfida potrebbe essere il divieto di affittare alloggi a basso consumo energetico, come già avviene in Francia e nel Regno Unito. Una regolamentazione di questo tipo aumenterebbe significativamente la pressione sulla disponibilità di alloggi in affitto.
L’indicatore del rapporto buy-to-let mostra che, nella maggior parte dei mercati, l’affitto è l’opzione migliore per le famiglie che desiderano più spazio. A Stoccolma, Londra, Monaco, Amburgo, Parigi, Francoforte, Lione, Copenaghen, Praga e Oslo, l’affitto offre il doppio dello spazio di quello che una famiglia potrebbe permettersi di acquistare. Dopo la pandemia, l’affitto è più economico dell’acquisto in diversi mercati dell’Europa meridionale, tra cui Barcellona, Madrid, Milano, Lisbona, Roma e Siviglia.
Quanto aumenteranno gli affitti residenziali in Europa?
Si prevede che i valori degli affitti continueranno ad aumentare, spinti dall’inflazione, dalla ripresa del reddito disponibile delle famiglie e dalla mancanza di offerta rispetto alla domanda di affitti. I mercati degli affitti dell’Europa meridionale dovrebbero continuare ad espandersi e registrare aumenti significativi degli affitti guidati dal miglioramento dei mercati del lavoro, dalle forti aspettative di crescita dei redditi e dall’elevata profondità potenziale del mercato degli affitti.
Gli affitti residenziali continueranno ad aumentare nei prossimi cinque anni, spinti dalla crescente domanda di affitti, date le condizioni economiche e la ridotta capacità delle famiglie di acquistare case.
Allo stesso modo, le attuali normative sull’efficienza energetica proposte dalla Commissione Europea potrebbero avere un impatto significativo. Potrebbero ridurre il numero di unità locative disponibili e migliorare l’offerta di immobili in affitto, esercitando su di essi una pressione al rialzo. Pertanto, l’affitto potrebbe aumentare fino al 13,5% in Spagna, secondo solo al 18% nei Paesi Bassi e al 15,5% nel Regno Unito. Seguono il 10,5% in Italia, il 9% in Francia e il 7% in Germania.
Previsioni immobiliari per il 2024 negli altri settori
Uffici
L’incertezza del mercato immobiliare è più acuta in questo segmento, che sta attraversando profondi cambiamenti su più fronti: aggiustamenti dei prezzi a seguito del più grande aumento dei costi di finanziamento degli ultimi decenni, modelli di lavoro che continuano a suggerire una minore domanda di spazi e un quadro normativo che continuerà ad aumentare l’obsolescenza. Questi problemi hanno messo il settore in un periodo che si potrebbe definire di “animazione sospesa”: vivo ma con attività ridotta. La stagnazione dei prezzi sarà risolta nella prima metà del 2024, quando la politica monetaria raggiungerà il suo tasso finale nel ciclo attuale. Per quanto riguarda l'occupazione, la domanda rimane focalizzata sulle unità migliori, continuando le dinamiche stabilite dopo la pandemia, riflettendo il desiderio degli occupanti di ridimensionare e occupare edifici che soddisfano gli standard energetici.
La logistica
L’anno 2022 ha visto la correzione più grande nel mercato logistico a causa dell’aumento dei costi di finanziamento. Inoltre, la ripresa logistica quest’anno è stata molto più rapida in alcuni Paesi che in altri settori immobiliari. Per la restante parte dell'anno si prevede una ripresa costante e diffusa. Il conseguente aumento del valore locativo, talvolta notevole, si ripercuote in modo disomogeneo sui locatari. Gli investitori dovranno tenerne conto al momento della locazione.
Vedere al dettaglio
Il settore ha vissuto uno dei cali più lunghi della storia, guidato da profondi cambiamenti strutturali nelle nostre abitudini di acquisto. La quota del commercio al dettaglio nelle attività di investimento europee si è ridotta considerevolmente nel corso degli anni e di conseguenza i prezzi hanno subito un forte aggiustamento. L’effetto è stato disomogeneo in questo ampio settore. Il ciclo al ribasso dovrebbe aver raggiunto il suo punto più basso, come evidenziato dall’impatto limitato dell’attuale ciclo dei tassi di interesse sui prezzi. Inoltre in alcune zone si osserva nuovamente un aumento degli affitti. Ciò solleva la questione se il settore meriti ora un’opportunità di investimento.
Articolo visto su (idealista italia/news)
Mercato immobiliare europeo: le previsioni per il 2024 settore per settore