Der Kauf von Immobilien in Spanien durch ausländische Käufer nimmt weiter zu. Wenn Sie eine Immobilie erwerben, ohne in Spanien steuerlich ansässig zu sein, sollten wissen, welche Steuern anfallen, wie Sie Ihren Verpflichtungen nachkommen und welche laufenden Kosten mit dem Besitz einer Immobilie in Spanien verbunden sind.
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Um Ihnen die Regelungen näher zu erläutern, finden Sie hier die häufigsten Fragen zur Besteuerung von Nichtansässigen, die Immobilien in Spanien besitzen.
Steuern beim Kauf einer Immobilie als Nichtansässiger
Nichtansässige Immobilienkäufer in Spanien, seien es ausländische Staatsangehörige oder im Ausland lebende spanische Staatsbürger, unterliegen den gleichen Steuern beim Kauf wie ansässige Käufer.
- Mehrwertsteuer (IVA) oder Grunderwerbsteuer (ITP), je nachdem, ob es sich um einen Neubau oder eine Gebrauchtimmobilie handelt.
- Stempelsteuer (AJD), sofern zutreffend.
Beachten Sie die Steuern, die beim Kauf einer Immobilie in Spanien anfallen.
Steuern beim Verkauf einer Immobilie als Nichtansässiger
Der Verkauf einer Immobilie in Spanien kann verschiedene Steuerpflichten auslösen:
- Der Verkäufer muss etwaige Kapitalgewinne oder -verluste gemäß der Einkommensteuererklärung für Nichtansässige (IRNR) angeben. Der anwendbare Steuersatz beträgt:
- 19 % für Einwohner der EU und des EWR
- 24 % für Nicht-EU-Bürger
Steuerpflichtige, die ihren Wohnsitz in einem anderen EU-Mitgliedstaat, in Island, Norwegen oder Liechtenstein haben, können unter Umständen Anspruch auf eine Steuerbefreiung für Gewinne haben, die in eine Hauptwohnung reinvestiert werden, sofern der gesamte Verkaufserlös reinvestiert wird.
- Eine weitere relevante Steuer ist die Steuer auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken, allgemein bekannt als kommunale Kapitalertragsteuer. Nach dem spanischen Kommunalfinanzrecht ist der Käufer zunächst für die Entrichtung dieser Steuer verantwortlich, wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist. Der Käufer kann jedoch anschließend eine Erstattung vom nicht-ansässigen Verkäufer verlangen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Kostenverteilung im Kaufvertrag festzuhalten.
Steuern auf Mietwohnungen für Nichtansässige
Gemäß den geltenden Vorschriften sind Nichtansässige, die in Spanien Immobilien vermieten, verpflichtet, Mieteinnahmen im Rahmen der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) anzugeben und die entsprechende Steuer zu entrichten.
Je nachdem, wo der Eigentümer wohnt, gibt es wichtige Unterschiede:
- Einwohner von EU- und EWR-Ländern: Diese Steuerpflichtigen können abzugsfähige Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung absetzen, wie beispielsweise Hypothekenzinsen, Instandhaltungskosten und sonstige nach spanischem Steuerrecht zulässige abzugsfähige Aufwendungen. Der geltende Steuersatz beträgt 19 %.
- Nicht-EU-Bürger: Immobilieneigentümer mit Wohnsitz in Drittländern können derzeit keine Aufwendungen absetzen und werden mit 24 % auf die Bruttomieteinnahmen besteuert.
Diese Unterscheidung könnte sich in Zukunft ändern. Im Juli 2025 entschied der spanische Nationale Gerichtshof, dass auch Nicht-EU-Bürger Ausgaben, die zur Erzielung von Mieteinnahmen notwendig sind, absetzen dürfen sollten. Das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig, und eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs steht noch aus.
Sie sollten außerdem folgende Situationen berücksichtigen:
- Teilweise Vermietung: Wird die Immobilie nur einen Teil des Jahres vermietet, müssen die Mieteinnahmen für den Vermietungszeitraum angegeben werden. Für den Rest des Jahres müssen die Eigentümer den anteiligen fiktiven Einkommensbetrag auf Basis des Katasterwerts der Immobilie (1,1 % bzw. gegebenenfalls 2 %) angeben.
- Wirtschaftliche Tätigkeit: Beschäftigt der Eigentümer in Spanien mindestens einen Vollzeitmitarbeiter zur Führung des Vermietungsgeschäfts, kann die Tätigkeit als gewerbliche Tätigkeit angesehen werden, die über eine Betriebsstätte ausgeübt wird, und gemäß den für Einkünfte aus wirtschaftlichen Tätigkeiten geltenden Vorschriften besteuert werden.
Sonstige Steuern, die nicht in Spanien ansässige Immobilienbesitzer betreffen
Nichtansässige, die in Spanien Immobilien besitzen, können außerdem folgenden Steuern unterliegen:
- Grundsteuer (IBI): Diese Gemeindesteuer wird jährlich von den Eigentümern entrichtet. Sie wird anhand des Katasterwerts der Immobilie und des von der Gemeinde festgelegten Steuersatzes berechnet.
- Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR): Nichtansässige Eigentümer können dieser Steuer unterliegen, wenn Einkünfte aus der Immobilie erzielt werden, oder gemäß den Regeln für fiktive Einkünfte, wenn die Immobilie nicht vermietet wird.
- Vermögenssteuer (IP): Diese Steuer wird auf das Vermögen natürlicher Personen erhoben, d. h. auf alle Vermögenswerte und Rechte von wirtschaftlichem Wert, die sich in deren Besitz befinden. Nichtansässige unterliegen dieser Steuer in eigener Sache, und müssen gegebenenfalls das Formular 210 einreichen. Dies bedeutet, dass bei der Ermittlung des Nettovermögens jeder Person nur Vermögenswerte berücksichtigt werden, die sich in Spanien befinden. Ebenso sind nur Belastungen und Verbindlichkeiten abzugsfähig, die Vermögenswerte und Rechte in Spanien betreffen oder die in Spanien ausgeübt oder erfüllt werden können.
Für die Vermögenssteuer gilt ein Mindestfreibetrag von 700.000 €, der für Nichtansässige gilt, die einer tatsächlichen Beitragspflicht unterliegen.
Der Vermögenssteuersatz für Nichtansässige liegt je nach Wert des steuerpflichtigen Vermögens zwischen 0,2 % und 3,5 %.
Muss man in Spanien Steuern auf eine leerstehende Immobilie zahlen?
Ja. Nichtansässige Eigentümer müssen fiktive Mieteinnahmen angeben, wenn eine Immobilie ausschließlich für private Zwecke genutzt wird oder leer steht.
In diesen Fällen berechnet sich das zu versteuernde Einkommen wie folgt:
- 19 % für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins
- 24 % für sonstige Steuerpflichtige.
