Les achats immobiliers en Espagne par des étrangers ne cessent d'augmenter. Pour tous ces derniers, il est indispensable de savoir quelles sont les taxes immobilières applicables aux non-résidents,comment s'acquitter de cette obligation et combien cela coûte de posséder un logement en Espagne sans y résider officiellement.
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Pour dissiper vos doutes, nous répondons aux questions les plus fréquentes concernant la fiscalité des non-résidents propriétaires d'un logement en Espagne.
Taxes sur l'achat d'un bien immobilier en tant que non-résident
Les acquéreurs de biens immobiliers non-résidents en Espagne, qu'ils soient de nationalité étrangère ou citoyens espagnols résidant à l'étranger, sont soumis aux mêmes taxes d'acquisition que les acquéreurs résidents.
- TVA (IVA) ou taxe de transfert de propriété (ITP), selon que le bien soit neuf ou d'occasion.
- Droit de timbre (AJD), le cas échéant.
Prenez note des taxes que vous devrez payer lors de l'achat d'une maison en Espagne.
Impôts sur la vente d'un bien immobilier en tant que non-résident
La vente d'un bien immobilier en Espagne peut entraîner plusieurs obligations fiscales :
- Le vendeur doit déclarer tout gain ou perte en capital au titre de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Le taux d'imposition applicable est le suivant :
- 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE
- 24% pour les résidents non-UE
Les contribuables résidant dans un autre État membre de l'UE, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein peuvent bénéficier d' une exonération sur les gains réinvestis dans leur résidence principale, à condition que l'intégralité du produit de la vente soit réinvestie.
- Une autre taxe pertinente est la taxe sur la plus-value foncière urbaine, communément appelée taxe municipale sur les plus-values immobilières. En vertu de la législation fiscale locale espagnole, lorsque le vendeur est non-résident, l'acheteur est initialement redevable de cette taxe. Toutefois, il peut ultérieurement se faire rembourser par le vendeur non-résident. Afin d'éviter tout litige, il est conseillé de préciser la répartition de cette charge dans l'acte de vente.
Taxes sur les logements locatifs pour non-résidents
La réglementation actuelle exige que les non-résidents qui louent des biens immobiliers en Espagne déclarent leurs revenus locatifs via l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) et paient l'impôt correspondant.
Il existe des différences importantes selon le lieu de résidence du propriétaire :
- Les résidents des pays de l'UE et de l'EEE peuvent déduire les dépenses admissibles liées à l'activité locative, telles que les intérêts d'emprunt, les frais d'entretien et autres dépenses déductibles autorisées par la législation fiscale espagnole. Le taux d'imposition applicable est de 19 %.
- Résidents non-UE. Les propriétaires immobiliers résidant dans des pays tiers ne peuvent actuellement pas déduire leurs dépenses et sont imposés sur le revenu locatif brut à un taux de 24 %.
Cette distinction pourrait évoluer. En juillet 2025, la Cour nationale espagnole a jugé que les résidents non européens devraient également pouvoir déduire les dépenses nécessaires à la perception de revenus locatifs. Toutefois, cette décision n'est pas définitive et la Cour suprême est toujours saisie.
Il convient également de tenir compte des situations suivantes :
- Location partielle. Si le bien est loué seulement une partie de l'année, les revenus locatifs doivent être déclarés pour la période de location. Pour le reste de l'année, les propriétaires doivent déclarer leur quote-part de revenu imposable calculée en fonction de la valeur cadastrale du bien (1,1 % ou, le cas échéant, 2 %).
- Activité économique. Si le propriétaire emploie au moins un salarié à temps plein en Espagne pour gérer l'activité de location, cette activité peut être considérée comme une activité commerciale exercée par l'intermédiaire d'un établissement stable et imposée selon les règles applicables aux revenus d'activités économiques.
Autres taxes affectant les propriétaires non-résidents en Espagne
Les non-résidents propriétaires de biens immobiliers en Espagne peuvent également être redevables des taxes suivantes :
- Taxe foncière (IBI) : cette taxe municipale est payée annuellement par les propriétaires. Elle est calculée en fonction de la valeur cadastrale du bien et du taux fixé par la commune.
- Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) : les propriétaires non-résidents peuvent être redevables de cet impôt lorsque des revenus sont générés par le biais de la propriété, ou par le biais des règles relatives aux revenus imputés si la propriété n’est pas louée.
- Impôt sur la fortune (IP) : cet impôt est prélevé sur le patrimoine net des particuliers, c’est-à-dire l’ensemble des biens et droits de valeur économique qu’ils possèdent. Les non-résidents sont assujettis à cet impôt à titre personnel. Ils doivent également remplir le formulaire 210, le cas échéant. Cela signifie que seuls les biens situés en Espagne seront pris en compte pour déterminer le patrimoine net de chaque personne. De même, seules les charges et hypothèques grevant des biens et des droits situés en Espagne, ou pouvant être exercées ou devant être exécutées en Espagne, seront déductibles.
Il existe une exemption minimale de 700 000 € pour l’impôt sur la fortune, applicable aux non-résidents soumis à une obligation réelle de contribution.
En ce qui concerne le taux d'imposition sur la fortune pour les non-résidents, il varie de 0,2 % à 3,5 %, en fonction de la valeur des actifs imposables.
Faut-il payer des impôts sur un bien immobilier vacant en Espagne ?
Oui. Les propriétaires non-résidents doivent déclarer les revenus fonciers imputés lorsqu'un bien est utilisé uniquement à des fins personnelles ou reste inoccupé.
Dans ces cas, le revenu imposable est calculé comme suit :
- 19 % pour les résidents de l'UE, de l'Islande, de la Norvège et du Liechtenstein
- 24 % pour les autres contribuables.
