Um eine Wohnung auf sichere Weise zu vermieten, müssen Sie zwei Dingen besondere Aufmerksamkeit widmen: dem Mieter und dem Mietvertrag. Eine sorgfältige Prüfung des potenziellen Mieters und ein gut formulierter Mietvertrag bieten eine gute Absicherung gegen zukünftige Probleme.
Doch was passiert, wenn Sie nicht die richtigen Vorkehrungen treffen? Was sollten Sie tun, wenn Ihr Mieter zahlungsunfähig ist und es keinen Mietvertrag gibt? Dieser Artikel gibt Antworten auf all diese Fragen.
Mieter ohne Mietvertrag
Zunächst einmal stellt eine Vermietung ohne Mietvertrag – also nur durch mündliche Vereinbarung – ein großes Risiko dar, da alle Verpflichtungen von dem abhängen, was zu einem bestimmten Zeitpunkt gesagt wurde, und sich die Interessen der Parteien und sogar ihre Erinnerung an das, was vereinbart wurde, im Laufe der Zeit ändern können.
Nach spanischem Mietrecht (LAU) gilt das Mietverhältnis für ein Jahr, wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt. Danach hat der Mieter Anspruch auf eine jährliche Verlängerung um bis zu fünf Jahre, sofern er die Wohnung nach dem 6. Juni 2013 bezogen hat.
Was passiert, wenn ein Mieter ohne Vertrag nicht zahlt?
Tatsächlich besteht immer ein Mietvertrag, denn auch wenn dieser nicht schriftlich vorliegt, wurde er durch eine mündliche Vereinbarung formalisiert. Zahlt der Mieter die Miete nicht, kann er aus der Wohnung geräumt werden.
Das Hauptproblem bei solchen Fällen besteht darin, das Bestehen des Mietverhältnisses in einem Gerichtsverfahren nachzuweisen. Am häufigsten dient dabei als Nachweis der Beleg über die Mietzahlung an die Bank. Wenn die Zahlungen jedoch in bar erfolgten, dann werden andere Nachweise benötigt, wie etwa E-Mails, Quittungen, Rechnungen von Versorgungsunternehmen oder private Nachrichten.
Kann das Mietverhältnis nicht nachgewiesen werden, so muss der Vermieter eine Räumungsklage einreichen, ohne die ausstehende Miete einfordern zu können, da es sich um ein Mietverhältnis nach Belieben handelt.
Kann ich einen Mieter ohne Vertrag räumen?
Ja, Sie können einen Mieter ohne Vertrag räumen. Das Verfahren ist dasselbe wie bei der Kündigung eines Mieters mit einem schriftlichen Mietvertrag (es sei denn, Sie können nicht nachweisen, dass ein Mietverhältnis besteht, und in diesem Fall müssten Sie auf die Räumung aufgrund eines Mietverhältnisses nach Belieben zurückgreifen). So können Sie einen Mieter ohne Vertrag kündigen:
- Benachrichtigen Sie den Mieter: Informieren Sie den Mieter ohne Mietvertrag darüber, dass er die Wohnung räumen muss, aus welchem Grund und wie lange er Zeit hat (in Tagen). Teilen Sie das vorzugsweise per Einschreiben mit, um sicherzustellen, dass er die Kündigung erhält.
- Auf dem Rechtsweg: Wenn die Kündigung nicht wirksam wird, müssen Sie Klage einreichen. In dieser Klage sollten Sie alle erforderlichen Nachweise vorlegen, um zu begründen, warum die Räumung durchgeführt wird.
- Benachrichtigung und Räumungstermin: Schließlich erhalten Sie einen Bescheid, in dem der Räumungstermin festgelegt wird und Sie wieder in den Besitz Ihrer Immobilie gelangen.
Wie kann ich einen Mieter ohne Mietvertrag räumen?
Wenn der Mieter die Miete nicht mehr zahlt, also säumig wird, müssen entsprechende Maßnahmen ergriffen werden. Zunächst sollte versucht werden, die Situation im Gespräch mit dem Mieter zu klären. Wenn dies nicht funktioniert, müssen rechtliche Schritte eingeleitet werden:
- Räumen Sie dem Mieter eine Frist von 30 Tagen ein, um die Wohnung zu verlassen, und teilen Sie ihm die Frist dafür mit. Wenn zwingende Gründe vorliegen, wie etwa Belästigung der Nachbarn oder Beschädigung der Immobilie, genügt eine Frist von sieben Tagen. Die Kündigung muss per Einschreiben zugestellt werden, um einen zuverlässigen Nachweis zu haben.
- Wenn die Benachrichtigung keine Abhilfe schafft, sollten Sie sich einen Rechtsbeistand suchen und Klage einreichen. Dazu benötigen Sie eine allgemeine Vollmacht, eine Kopie der Aufforderung zur Einziehung der nicht gezahlten Miete, einen Nachweis über die Nichtzahlung und eine Kopie der Eigentumsurkunde für die Immobilie.
- Sammeln Sie möglichst viele Nachweise, um das Bestehen eines Mietverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter zu belegen: Rechnungen, Nachrichten, E-Mails, Zeugen usw.
- Im darauffolgenden Monat erhält der Mieter eine offizielle Benachrichtigung über die Klage und die Vorladung zur Verhandlung mit Datum und Uhrzeit, falls er weiterhin in der Wohnung bleibt. Darüber hinaus wird ein Räumungstermin angesetzt, an dem der Vermieter sein Eigentum zurückerhält.
Wie lange dauert die Räumung eines Mieters ohne Vertrag?
Eine Räumung wegen Nichtzahlung der Miete dauert in Spanien mindestens sechs Monate. Allerdings kann dieses Verfahren auch länger dauern. Im Durchschnitt dauert eine Zwangsräumung etwa sieben bis acht Monate, obwohl sie sich in vielen Fällen auch über mehr als 12 Monate ziehen kann. Bei Räumungen von säumigen Mietern ohne Vertrag kann dieser Zeitraum länger sein, je nachdem, ob ein Nachweis über das Mietverhältnis vorliegt oder nicht.