Im Zuge der globalen Finanzkrise von 2008 versuchten mehr als ein Dutzend europäische Länder, Haushaltsdefizite mit Programmen zum Erwerb von Wohneigentum auszugleichen. Da es keine EU-weiten Vorschriften gab, variierten die Anforderungen drastisch, und es entstanden die sogenannten „goldenen Visa“: von einer Mindestinvestition von 50.000 Euro in Lettland bis zu 1,2 Millionen Euro in den Niederlanden. Im Gegenzug leben und arbeiten die Investoren in der Regel drei bis fünf Jahre im Land und können die Staatsbürgerschaft beantragen.
Die EU hat die Regierungen seit langem gedrängt, diese Visa abzuschaffen, weil sie undemokratisch sind und dazu dienen können, schmutziges Geld in die Region fließen zu lassen. „Europäische Werte sind nicht käuflich“, sagte EU-Justizkommissar Didier Reynders vor einem Jahr.
Jetzt, da sich die meisten europäischen Länder in einer stabilen Finanzlage befinden, sind es die hohen Immobilienpreise und der wachsende Widerstand im Inland, was die Regierungen veranlasst, solche Investitionen zu bremsen.
Angesichts der wachsenden Unzufriedenheit über die steigenden Immobilienpreise hat die portugiesische Regierung vor einigen Monaten signalisiert, dass sie ihr Programm der Aufenthaltsgenehmigungen für Ausländer (ARI) mit dem „goldenen Visum“ beenden werde, sobald die überarbeitete Gesetzgebung debattiert und vom Parlament verabschiedet wurde, was wahrscheinlich in den nächsten Wochen geschehen wird.
Einige beliebte Reiseziele für Antragsteller werden immer weniger einladend. Irland hat sein Programm am 15. Februar abgeschlossen. Und Griechenland kündigt an, die Investitionsschwelle an mehreren Orten, darunter in Athen, auf 500.000 Euro zu verdoppeln. Während die portugiesischen und irischen Programme auslaufen, stellen Berater fest, dass das Interesse an Griechenland und Spanien stark zugenommen hat.
In Bezug auf das „goldene Visum“ für Spanien im Jahr 2023 sind negative Meinungen laut geworden, etwa von der linken politischen Partei Más País, und die Regierung erwägt, die Erteilung dieses Visums für Investitionen in Wohnraum zu verschärfen oder es ganz abzuschaffen. In diesem Fall wird die Aufenthaltserlaubnis für drei Jahre erteilt, die nach einer Immobilieninvestition von mindestens 500.000 Euro auf zwei Jahre verlängert werden kann. Nach Angaben der Exekutive wurden 94 % dieser Genehmigungen für Investitionen in Wohnimmobilien erteilt.
Zu den größten Nutznießern zählen Chinesen, Russen und Amerikaner
Statistiken auf europäischer Ebene sind schwer zu erhalten, aber die verfügbaren Daten deuten darauf hin, dass die große Mehrheit derjenigen, die von den Programmen profitieren, aus China stammt. In Irland, das Käufern mit einem Privatvermögen von mindestens 2 Millionen Euro gegen eine Investition von 500.000 Euro eine Aufenthaltsgenehmigung gewährt, entfallen mehr als 90 % der seit 2012 genehmigten 1.727 Anträge auf chinesische Staatsangehörige.
In Griechenland machten Chinesen im letzten Jahrzehnt fast 60 % der 12.818 „goldenen Visa“ aus. In Portugal ist es fast die Hälfte der 11.758 Genehmigungen, die seit 2012 erteilt wurden. Vor dem Krieg in der Ukraine beantragten viele Russen Visa in europäischen Ländern, und die Zahl der Amerikaner, die eine Aufenthaltserlaubnis beantragten, ist in den letzten Jahren gestiegen.
Die Programme für „goldene Visa“ brachten den europäischen Immobilienmärkten Geld, und zwar rund 3,5 Milliarden Euro pro Jahr zwischen 2016 und 2019, so das Europäische Parlament.
In Portugal sollte eine Gesetzesänderung aus dem Jahr 2015 den Wohnungsbestand verbessern, indem die Investitionsschwelle für Antragsteller, die ein renovierungsbedürftiges Haus kaufen, um ein Drittel gesenkt wurde. In Lissabon haben diese Maßnahmen in Verbindung mit der Aufhebung der Mietpreiskontrollen und einer starken Kampagne zur Anziehung von Touristen einen Wandel bewirkt. Cais do Sodré, einst ein düsteres Hafenviertel mit engen Gassen, wimmelt heute von schicken Hotels, Unterkünften zur Kurzzeitvermietung, Gourmet-Restaurants und Luxusboutiquen. Entlang der Hauptverkehrsstraße wurde ein 133 Jahre alter Fisch- und Bauernmarkt in eine gastronomische Halle umgewandelt, die jährlich rund vier Millionen Besucher anlockt.
Goldenes Visum: „Einer der Schuldigen für steigende Immobilienpreise“
Doch die Verjüngung eines Gebiets ist die Gentrifizierung eines anderen, und steigende Immobilienpreise haben den Eindruck geschürt, dass wohlhabende Inhaber eines „goldenen Visums“ die Einwohner ausschließen. In Lissabon beispielsweise haben sich laut idealista die durchschnittlichen Kosten für Wohnraum seit 2015 verdreifacht. Nach Angaben der Regierung sind die Immobilienpreise in Athen in den letzten fünf Jahren um 48 % gestiegen. In Dublin seien sie seit 2012 um 130 % gestiegen, teilte die Regierung mit.
Steigende Preise haben Proteste ausgelöst, bei denen sich Demonstranten über diese Visa-Programme beschweren und ihren Widerstand gegen Gentrifizierung, Airbnb-ähnliche Vermietungen und den Mangel an bezahlbarem Wohnraum äußern.
Auch in Ländern, die relativ wenige solcher Genehmigungen ausstellen, gab es Reaktionen. In Spanien, wo im Jahr 2022 nur 136 solcher Visa ausgestellt wurden, sind Beschwerden über deren Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt keine Seltenheit. „Es ist ein Leichtes für die Herren, eine Aufenthaltsgenehmigung zu beantragen und ein Haus für eine halbe Million Euro zu kaufen“, sagte Íñigo Errejón, Vorsitzender der politischen Partei Más País in Spanien, in einem Interview mit Cadena SER im vergangenen Februar: „Das wirkt beinahe kolonial.“
Marktdaten deuten jedoch darauf hin, dass diese Visa kaum Einfluss auf den Immobilienwert haben. In Irland werden jedes Jahr nur ein paar hundert Visa ausgestellt, auf einem Markt, der im Jahr 2022 60.000 Wohntransaktionen verzeichnete. „Die Regelung hatte nur sehr geringe Auswirkungen“, sagt Ronan Lyons, Professor für Wirtschaftswissenschaften am Trinity College Dublin.
Nach Angaben des Immobilienunternehmens The Agency machen im Rahmen des Programms in Portugal erworbene Immobilien etwa 0,3 % der 300.000 jährlichen Immobilientransaktionen des Landes aus. „Das reicht nicht aus, um irgendetwas zu beeinflussen“, sagt Ayres Neto, geschäftsführender Gesellschafter des Unternehmensbüros in Portugal.
Experten und Analysten, die sich mit diesen Programmen befassen, gehen davon aus, dass jede negative Reaktion nur vorübergehend sein wird. Länder auf der ganzen Welt haben seit langem den Vorteil erkannt, wohlhabende, qualifizierte Einwanderer anzuziehen, die bereit sind, neue Unternehmen zu finanzieren, bemerkt Nuri Katz, Gründer der Investmentfirma Apex Capital Partners. „Das wird sich wahrscheinlich nicht ändern. Solche Visa werden vielleicht reformiert, aber sie werden nicht aussterben.“