Beim Kauf einer Neubauimmobilie können unerwartete Probleme auftreten, wie etwa Risse, eine minderwertige Ausführung oder Mängel an den Sanitär- oder Elektroinstallationen. Glücklicherweise gibt es eine Neubaugewährleistung. In diesem Artikel erläutern wir Ihnen alles, was Sie wissen müssen.
Wie viele Jahre Gewährleistung gilt bei einem Neubau?
Das Bauordnungsgesetz (La Ley de Ordenación de la Edificación – LOE) legt die Gewährleistungsfristen für Neubauten fest, also den Zeitraum, innerhalb dessen Sie Ansprüche geltend machen können. Die Dauer der Gewährleistung und die geltenden Fristen hängen von der Art des Mangels an der Neubauimmobilie ab:
- Eine 10-jährige Gewährleistung deckt Baumängel an Säulen, Balken, Fundamenten, Stützmauern, Böden und anderen Strukturelementen ab.
- Eine 3-jährige Gewährleistung deckt versteckte Mängel oder Konstruktions- und Installationsfehler ab, welche die Bewohnbarkeit der Immobilie oder des Gebäudes beeinträchtigen, wie beispielsweise Feuchtigkeit oder Ausfälle der elektrischen Anlage.
- Bei Mängeln an der Ausführung, wie z. B. lose Fliesen, loser Bodenbelag oder ähnliches, gilt eine 1-jährige Gewährleistung.
Diese Gewährleistungsfristen beginnen mit dem Datum, an dem das Bauunternehmen die Arbeiten abgibt, und nicht mit dem Datum, an dem die Immobilie erworben wurde. Eigentümer sollten daher bei der Berechnung der Gewährleistungsfrist das Abgabedatum berücksichtigen, da dies für die Geltendmachung von Ansprüchen von entscheidender Bedeutung ist.
Darüber hinaus haben Käufer bis zu zwei Jahre Zeit, nachdem sie einen Mangel festgestellt haben, um dessen Behebung zu verlangen, unabhängig von der verbleibenden Gewährleistungsfrist.
Die Bedeutung des Kausalzusammenhangs
Mängel an einem Neubau können nur geltend gemacht werden, wenn die Ursache eindeutig in der Bauausführung liegt. So kann beispielsweise ein in den ersten Jahren auftretender Baumangel leicht auf eine mangelhafte Bauausführung zurückgeführt werden. Tritt derselbe Mangel jedoch nach 40 Jahren auf, ist es wahrscheinlicher, dass er auf eine unzureichende Instandhaltung zurückzuführen ist. Zwar könnte er dennoch auf eine mangelhafte Bauausführung zurückzuführen sein, doch wäre es angesichts der verstrichenen Zeit weitaus schwieriger, diesen Zusammenhang nachzuweisen.
Wie werden Ansprüche aus der Neubaugewährleistung geltend gemacht?
Wenn innerhalb der gesetzlich festgelegten Gewährleistungsfristen ein Mangel, ein versteckter Fehler, ein Defekt oder ein Schaden an einer Neubauimmobilie festgestellt wird, dann muss dies gegenüber dem Bauträger oder anderen am Bau beteiligten Parteien reklamiert werden:
- Es wird stets empfohlen, diese Mängel mit einer Methode zu melden, die eine zuverlässige Aufzeichnung gewährleistet, beispielsweise per Einschreiben mit Rückschein (spanisch: Burofax), da dies als Nachweis dienen kann, falls das Problem ungelöst bleibt und rechtliche Schritte erforderlich werden.
Sollten Sie sich für den Rechtsweg entscheiden, müssen Sie mit einem möglicherweise langwierigen Verfahren und zusätzlichen Kosten rechnen, darunter Anwalts-, Gutachten- und Gerichtskosten. Wenn das Urteil zu Ihren Gunsten ausfällt, muss der Bauträger die Rechtskosten tragen und die erforderlichen Reparaturen durchführen.
Sobald Sie einen Mangel feststellen, haben Sie zwei Jahre Zeit, um einen Anspruch geltend zu machen, vorausgesetzt, dass der Mangel der betreffenden Partei auf zuverlässige Weise gemeldet wurde.
Wird innerhalb des ersten Jahres ein Burofax verschickt, jedoch nicht innerhalb von zwei Jahren gerichtlich vorgegangen, dann erlischt das Recht, Ansprüche für diesen konkreten Mangel geltend zu machen. Sie können jedoch weiterhin später auftretende Mängel reklamieren.
Was passiert, wenn der Schaden in Gemeinschaftsbereichen auftritt?
In solchen Fällen obliegt es dem Gemeindepräsidenten bzw. der Hausverwaltung, alle Mängel aufzulisten und deren Beseitigung vom Bauträger zu verlangen.
Wer ist durch die Neubaugewährleistung abgesichert?
Die Verantwortung für die Behebung von Mängeln liegt bei allen am Bauprozess beteiligten Parteien, einschließlich Architekten, Vermessungsingenieuren, Bauunternehmen, Bauträgern und Ausbauunternehmen.
Wenn eine bestimmte Partei aufgrund mangelhafter Ausführung als verantwortlich identifiziert werden kann, dann trägt diese Partei die Kosten für die Reparaturen. In der Regel übernehmen Bauträger den Großteil der Reparaturausgaben, können jedoch versuchen, bestimmte Kosten von den verantwortlichen Parteien zurückzufordern.
Was unternehmen Bauträger, wenn bei Neubauten Mängel auftreten?
So gehen Bauträger typischerweise mit Baumängelansprüchen bei Neubauten um:
- Empfang und Analyse des Anspruchs: Der Bauträger nimmt die Reklamation entgegen und prüft sie.
- Technische Inspektion: Ein Sachverständiger wird entsendet, um die gemeldeten Mängel zu begutachten.
- Detailliertes Gutachten: Der Sachverständige erstellt einen Bericht, in dem die Mängel dokumentiert werden.
- Bewertung und Lösung: Der Bauträger entscheidet, ob er die Reklamation annimmt oder ablehnt. Bei Annahme werden Reparaturen veranlasst und bei Ablehnung können rechtliche Schritte erforderlich sein.
In der Regel verfügen Bauträger über eine Kundendienstabteilung, die sich um diese Angelegenheiten kümmert und bestrebt ist, solche Probleme zu lösen.
