Viele Mieter glauben, dass das Verlassen der Wohnung und die Übergabe der Schlüssel ausreichen, um einen Mietvertrag zu beenden. Ein aktuelles Urteil des Provinzgerichts von Huesca zeigt jedoch, dass diese Vermutung teuer werden kann.
Das Gericht bestätigte eine Anordnung, wonach eine Mieterin 2.758 Euro an ausstehender Miete zahlen muss, und entschied, dass sie die Immobilie dem Eigentümer nicht offiziell zurückgegeben habe. Der entscheidende Punkt ist nicht, ob die Mieterin weiterhin in der Immobilie wohnte, sondern das Fehlen eines Nachweises, dass die Immobilie tatsächlich an den Eigentümer zurückgegeben wurde.
Wann gilt ein Mietvertrag als beendet?
Ein Mietvertrag endet nicht automatisch, wenn der Mieter auszieht. Damit der Mietvertrag rechtswirksam endet, muss der Vermieter den Besitz der Immobilie wiedererlangen, und hierfür ist der Nachweis erforderlich, dass der Vermieter über die Übergabe der Wohnung Bescheid weiß. Das bloße Verlassen der Immobilie reicht nicht aus.
Im vorliegenden Fall reichte der Eigentümer eine Klage ein, in der er die Miete für sieben Monate (von September 2023 bis März 2024) forderte, nachdem er weder eine formelle Kündigung noch die Schlüssel zum Objekt erhalten hatte.
Die Mieterin machte geltend, sie habe die Wohnung Ende September verlassen und die Schlüssel nach vorheriger Benachrichtigung des Vermieters in der Wohnung zurückgelassen. Da sie jedoch weder die Übergabe der Schlüssel noch den tatsächlichen Besitzübergang an den Eigentümer zu diesem Zeitpunkt nachweisen konnte, wies das Gericht ihre Klage ab.
Mietforderung wegen Nichtrückgabe der Schlüssel
Das Gericht erster Instanz und das Voruntersuchungsgericht von Boltaña entschieden zugunsten des Vermieters, erklärten den Mietvertrag für beendet und ordneten an, dass die Mieterin die geforderte Miete zuzüglich gesetzlicher Zinsen zu zahlen habe.
Die Mieterin legte Berufung ein und machte geltend, der Vermieter habe sich geweigert, die Schlüssel entgegenzunehmen und die Wohnung zu begutachten. Sie behauptete, dies sei ein Versuch, die Rückzahlung der Kaution zu umgehen. Das Provinzgericht von Huesca wies diese Argumente jedoch zurück und bestätigte das ursprüngliche Urteil.
Informelle Schlüsselübergabe beendet nicht den Mietvertrag
Das Provinzgericht erinnert daran, dass sowohl Artikel 11 des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse als auch Artikel 1561 des Zivilgesetzbuchs den Mieter verpflichten, das Mietobjekt nach Ende des Vertrags zurückzugeben. Dies bedeutet jedoch nicht lediglich auszuziehen, sondern erfordert eine tatsächliche und wirksame Rückgabe, üblicherweise durch eine formelle und nachprüfbare Übergabe der Schlüssel, was dem Eigentümer ermöglicht, den Zustand der Wohnung zu überprüfen.
Es reicht nicht aus, lediglich die Absicht zum Auszug zu bekunden oder die Schlüssel in der Wohnung zu hinterlassen, ohne dass ein zweifelsfreier Nachweis vorliegt, dass der Eigentümer die Wohnung zurückerhalten hat und tatsächlich die Möglichkeit hatte, deren Zustand zu überprüfen.
Werden die Schlüssel nicht ordnungsgemäß übergeben, bleibt der Mietvertrag in Kraft. Das Gericht hob hervor, dass es keinen Beweis dafür gab, dass die Schlüssel im September 2023 übergeben worden waren. Tatsächlich wurden sie erst Monate später, im März 2024, in der Immobilie gefunden, ohne dass festgehalten worden war, wann oder unter welchen Umständen sie dort zurückgelassen wurden – was bedeutet, dass eine gültige Übergabe im September 2023 nicht nachgewiesen werden konnte.
Angesichts dieser fehlenden Beweise kam das Gericht zu dem Schluss, dass das Mietverhältnis nicht beendet worden war und der Vertrag bis März 2024 gültig blieb, wodurch der Anspruch auf die in diesem Zeitraum aufgelaufenen Mieten begründet wurde.
Folgen der nicht ordnungsgemäßen Rückgabe des Mietobjekts
Das Urteil bekräftigt einen wichtigen Grundsatz: Solange die tatsächliche Rückgabe des Eigentums nicht nachgewiesen ist, bleibt der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet, auch wenn er nicht mehr in der Wohnung wohnt.
Das Zurücklassen der Schlüssel im Mietobjekt führt nicht automatisch zur Beendigung des Mietvertrags, sofern nicht nachgewiesen werden kann, dass der Eigentümer diese erhalten hat und Gelegenheit hatte, den Zustand der Immobilie zu überprüfen. Kann die Übergabe des Eigentums nicht nachgewiesen werden, bleibt der Mietvertrag in Kraft.
In diesem Fall war die Mieterin verpflichtet, von September 2023 bis März 2024 sieben volle Monatsmieten zu zahlen, da sie keine gültige Übergabe des Eigentums nachgewiesen hatte.
Das Urteil ist eine deutliche Lektion für Vermieter und Mieter: Um Streitigkeiten und finanzielle Ansprüche zu vermeiden, sollte die Beendigung eines Mietverhältnisses die direkte oder zuverlässige Übergabe der Schlüssel an den Vermieter und, soweit möglich, eine gemeinsame Besichtigung des Zustands der Immobilie beinhalten.
Auch wenn dies rechtlich nicht vorgeschrieben ist, wird die Unterzeichnung eines Protokolls für die Schlüsselübergabe am Ende eines Mietverhältnisses dringend empfohlen, da dies der einfachste Weg ist, spätere Streitigkeiten über Miete, Kaution oder den Zustand der Immobilie zu vermeiden.
