Est-il légal d'interdire à un locataire de fumer dans un logement loué ? De nombreux propriétaires se posent cette question, craignant des dégâts et des odeurs persistantes liées à la cigarette. Selon l'avocat José Ramón Zurdo, PDG de l'agence immobilière ANA (Agencia Negociadora del Alquiler), interdire de fumer dans un logement loué est parfaitement légal.
Suivez idealista/news sur le canal WhatsApp (en espagnol)
Pour qu'une telle clause soit applicable, elle doit être clairement formulée et rédigée de manière à ne laisser planer aucun doute sur sa portée. La restriction peut également s'appliquer à des parties spécifiques du bien, par exemple à certaines pièces comme le salon ou la terrasse.
Zurdo fonde sa position sur deux dispositions légales essentielles. La première est l'article 1455 du Code civil, qui autorise les parties contractantes à établir les accords, clauses et conditions qu'elles jugent appropriés, pourvu qu'ils ne contreviennent pas à la loi, aux bonnes mœurs ou à l'ordre public. Dans ce contexte, l'interdiction de fumer est considérée comme licite.
Le second est l’article 4.2 de la loi sur les baux urbains, qui stipule que les contrats de location sont régis par les termes convenus entre les parties, dans le cadre de la loi et complétés par le Code civil.
Si une clause d'interdiction de fumer est clairement incluse dans le contrat, les articles 27.1 et 27.2 de la loi sur les baux urbains autorisent le bailleur à résilier le bail en cas de manquement à cette clause. Dans certains cas, le bailleur peut également retenir tout ou partie du dépôt de garantie, notamment si des odeurs ou des dégâts nécessitent un nettoyage ou des travaux de peinture.
Locations touristiques
Il en va de même pour les locations touristiques ou saisonnières, et souvent de façon encore plus explicite. « Dans ce type de location », ajoute Zurdo, « l’inclusion de telles clauses est d’autant plus conseillée compte tenu de la nature temporaire du bien. » En effet, dans ces contrats, le principe de la liberté contractuelle entre les parties revêt une importance quasi absolue.
Si un locataire enfreint l'une de ces clauses, la principale difficulté pour le propriétaire réside dans la preuve de cette infraction. Comme le souligne Zurdo, « des preuves claires et concluantes sont nécessaires pour qu'un juge puisse résilier un bail pour ce motif ».
