I prezzi delle case in Spagna potrebbero continuare a salire per il resto del decennio a causa della persistente mancanza di offerta.
Questa è la conclusione principale di un nuovo rapporto immobiliare degli analisti di Bankinter, che aggiorna le proprie previsioni e prevede una crescita dei prezzi del 7% quest'anno e del 4% entro il 2027 , in linea con il rapporto trimestrale sugli investimenti pubblicato alla fine dello scorso anno. Gli aumenti più significativi sono previsti nelle principali città, lungo la costa mediterranea e sulle isole.
Secondo la banca, lo squilibrio tra domanda e offerta si intensificherà, con un fabbisogno di circa due milioni di case nel prossimo decennio . L'attuale deficit di 700.000 immobili potrebbe essere aggravato da un ulteriore deficit di oltre 150.000 abitazioni ogni anno. Ciò riflette un persistente problema di offerta, poiché "il mercato immobiliare presenta una significativa inerzia dovuta alle tempistiche di sviluppo e costruzione", mentre la domanda annuale si attesta intorno alle 250.000 abitazioni: 200.000 immobili di nuova costruzione più 50.000 acquistati da acquirenti stranieri.
"Possiamo ora affermare con certezza che le case completate non soddisferanno nemmeno la metà della domanda stimata nei prossimi tre anni. Per aumentare l'offerta in futuro, le autorità pubbliche devono liberare terreni e accelerare lo sviluppo urbano e i cambi di destinazione d'uso", afferma Bankinter. Avverte inoltre che "l'attuale contesto di prezzi elevati è sostenibile almeno per i prossimi tre-cinque anni".
"L'affitto non è un'opzione praticabile"
Lo studio della banca esamina anche il mercato degli affitti, sostenendo che "ha cessato di essere un'opzione praticabile per la domanda naturale", poiché i tassi di accessibilità superano il 50% del reddito, rispetto al 35% circa richiesto per l'acquisto. Di conseguenza, quest'anno i livelli di accessibilità saranno ben al di sopra delle medie storiche.
Bankinter sostiene che “la carenza di offerta sta diventando sempre più acuta nel mercato degli affitti” e osserva che il calo dello stock di immobili in affitto disponibili “è una conseguenza dell’aumento degli affitti turistici e dell’incertezza giuridica”.
Nonostante queste pressioni al rialzo, gli analisti sostengono che l'attuale sopravvalutazione "è moderata e sostenibile" finché persisterà la carenza di offerta. Sottolineano che la situazione è ben lontana dal 2007, quando i tassi di accessibilità economica raggiunsero il 55%, e che i prezzi delle case in termini reali sono ancora circa il 10% inferiori al picco del boom immobiliare.
Gli stranieri hanno un potere d'acquisto maggiore
Il rapporto immobiliare di Bankinter evidenzia anche il ruolo dirompente degli acquirenti stranieri, il cui potere d'acquisto è stimato essere superiore dell'80% rispetto a quello degli acquirenti nazionali.
In tutta la Spagna, gli acquirenti stranieri rappresentano circa il 20% di tutte le transazioni immobiliari. Tuttavia, in province come Alicante, Tenerife, Malaga e le Isole Baleari, questa cifra raggiunge – e in alcuni casi supera – il 40%. In prospettiva, la banca prevede almeno 50.000 acquisti di case all'anno sul mercato interno da parte di acquirenti stranieri.
Ambiente favorevole per altri asset immobiliari
Per quanto riguarda gli altri asset immobiliari, Bankinter osserva che il contesto attuale rimane favorevole, sostenuto da una crescita economica moderata, un'inflazione intorno al 2%, tassi di interesse stabili in Europa e tassi più bassi negli Stati Uniti.
Gli esperti della banca vedono un maggiore potenziale di rivalutazione nei segmenti tradizionali come uffici e centri commerciali , le cui valutazioni hanno subito maggiori cali negli ultimi anni. Investimenti limitati e una carenza di nuova offerta hanno spinto i livelli di occupazione verso l'alto e gli affitti al di sopra dell'inflazione.
Nel settore della logistica , nonostante si preveda che la domanda rimarrà forte, Bankinter prevede “un ritmo di crescita degli affitti più moderato rispetto agli anni precedenti, concentrato sugli asset di prima qualità”.
Nel frattempo, il settore alberghiero è destinato a continuare ad attrarre una quota significativa di investimenti immobiliari. Le valutazioni hanno ancora margini di crescita, essendo aumentate di quasi il 40% dal 2019.
Venti favorevoli per gli immobili quotati
Per quanto riguarda il settore immobiliare quotato, gli analisti di Bankinter mantengono la raccomandazione di "acquisto" per il 2026 , che si prevede favorevole grazie a una crescita economica moderata ma positiva, un'inflazione superiore al 2%, tassi di interesse stabili in Europa e tassi in calo negli Stati Uniti. Il settore potrebbe anche beneficiare di una rotazione delle attività penalizzate dall'intelligenza artificiale verso il settore immobiliare.
La strategia della banca si concentra su asset tradizionali come uffici, centri commerciali e immobili residenziali, dove la domanda dovrebbe essere sostenuta dalla crescita economica e le valutazioni sono state le più colpite negli ultimi anni. Tra i suoi fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) europei preferiti figurano Vonovia , Inmobiliaria Colonial e Merlin Properties .
Sta inoltre investendo in costruttori, che ritiene continueranno a beneficiare dell'offerta limitata e dell'aumento dei prezzi delle case, in particolare in Neinor Homes . Dopo l'acquisizione di Aedas, Neinor è destinata a diventare il principale costruttore in Spagna, con terreni per costruire oltre 43.000 case.
