Die Immobilienpreise in Spanien könnten aufgrund eines anhaltenden Angebotsmangels bis zum Ende des Jahrzehnts weiter steigen.
Dies ist das wichtigste Schlussfolgerung eines neuen Immobilienberichts der Analysten von Bankinter. Darin werden die Prognosen aktualisiert und ein Preiswachstum von 7 % in diesem Jahr und 4 % bis 2027 vorhergesagt, was mit dem Ende letzten Jahres veröffentlichten vierteljährlichen Investitionsbericht übereinstimmt. Die stärksten Zuwächse werden in Großstädten, an der Mittelmeerküste und auf den Inseln erwartet.
Nach Angaben der Bank wird sich das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage weiter verschärfen, wobei in den nächsten zehn Jahren bis zu zwei Millionen Wohnungen benötigt werden. Der derzeitige Mangel von 700.000 Immobilien könnte sich durch ein zusätzliches Defizit von mehr als 150.000 Wohnungen pro Jahr noch verstärken. Dies spiegelt ein anhaltendes Angebotsproblem wider, da „der Immobilienmarkt hinsichtlich Entwicklungspläne und Bauzeiten eine erhebliche Trägheit aufweist“, während die jährliche Nachfrage bei rund 250.000 Wohnungen liegt – 200.000 Neubauten plus 50.000 von ausländischen Käufern erworbene Immobilien.
„Wir können nun mit Sicherheit sagen, dass die fertiggestellten Wohnungen in den nächsten drei Jahren nicht einmal die Hälfte der geschätzten Nachfrage decken werden. Um das Angebot künftig zu erhöhen, müssen die Behörden Bauland freigeben und die Stadtentwicklung sowie Nutzungsänderungen beschleunigen“, so Bankinter. Die Bank warnt außerdem, dass „das derzeitige hohe Preisniveau mindestens die nächsten drei bis fünf Jahre anhalten wird.“
„Mietwohnungen sind keine praktikable Option“
Die Studie der Bank untersucht auch den Mietmarkt und kommt zu dem Schluss, dass dieser „keine tragfähige Option mehr für die natürliche Nachfrage darstellt“, da die Aufwandsquote über 50 % des Einkommens übersteigt, verglichen mit den rund 35 % des Einkommens, die beim Kauf erforderlich sind. Infolgedessen werden die Mietkosten in diesem Jahr deutlich über dem historischen Durchschnitt liegen.
Bankinter argumentiert, dass „der Angebotsmangel auf dem Mietmarkt immer akuter wird“ und stellt fest, dass der Rückgang des verfügbaren Mietwohnungsbestands „eine Folge des Anstiegs von Ferienvermietungen und der rechtlichen Unsicherheit ist“.
Trotz dieses Aufwärtsdrucks argumentieren die Analysten, dass die derzeitige Überbewertung „moderat und nachhaltig“ sei, solange der Angebotsmangel anhält. Sie betonen, dass die Situation weit von der im Jahr 2007 entfernt sei, als die Aufwandsquote 55 % erreichte, und dass die Immobilienpreise real immer noch etwa 10 % unter dem Höchststand des Immobilienbooms liegen.
Ausländer verfügen über eine höhere Kaufkraft
Der Immobilienbericht von Bankinter hebt zudem die marktverzerrende Rolle ausländischer Käufer hervor, deren Kaufkraft schätzungsweise 80 % höher ist als die inländischer Käufer.
In ganz Spanien machen ausländische Käufer etwa 20 % aller Immobilientransaktionen aus. In Provinzen wie Alicante, Teneriffa, Málaga und auf den Balearen erreicht der Anteil jedoch 40 % und übersteigt diesen in einigen Fällen sogar. Die Bank rechnet künftig mit mindestens 50.000 Immobilienkäufen pro Jahr durch ausländische Käufer auf dem spanischen Markt.
Günstiges Umfeld für andere Anlageimmobilien
In Bezug auf die anderen Vermögenswerte im Immobilienbereich stellt Bankinter fest, dass das aktuelle Umfeld weiterhin günstig ist, unterstützt durch ein moderates Wirtschaftswachstum, eine Inflation von rund 2 %, stabile Zinssätze in Europa und niedrigere Zinssätze in den USA.
Die Experten der Bank sehen ein größeres Potenzial für eine Neubewertung in traditionellen Segmenten wie Büroimmobilien und Einkaufszentren, deren Wert in den letzten Jahren stärker gelitten hat. Eine begrenzte Investition und ein Mangel an neuen Angeboten haben die Auslastung erhöht und die Mieten über die Inflationsrate getrieben.
Im Logistiksegment wird zwar weiterhin eine starke Nachfrage erwartet, jedoch prognostiziert Bankinter „ein moderateres Mietwachstum als in den Vorjahren, das sich auf erstklassige Objekte konzentrieren wird“.
Das Hotelsegment wird hingegen weiterhin einen bedeutenden Anteil der Immobilieninvestitionen auf sich vereinen. Die Werte haben seit 2019 um fast 40 % zugenommen und bieten weiterhin Wachstumspotenzial.
Rückenwind für börsennotierte Immobilien
Die Analysten von Bankinter bestätigen ihre Kaufempfehlung für den börsennotierten Immobiliensektor bis 2026. Es wird eine positive Entwicklung erwartet, dank moderatem, aber positivem Wirtschaftswachstum, einer Inflation von über 2 %, stabilen Zinsen in Europa und sinkenden Zinsen in den USA. Der Sektor könnte zudem von einer Umstrukturierung bei Unternehmen, die durch künstliche Intelligenz benachteiligt sind und sich dem Immobiliensektor hinwenden, profitieren.
Die Strategie der Bank konzentriert sich auf traditionelle Vermögenswerte wie Bürogebäude, Einkaufszentren und Wohnimmobilien, deren Nachfrage durch das Wirtschaftswachstum gestützt werden dürfte und deren Werte in den letzten Jahren am stärksten gelitten haben. Zu den bevorzugten europäischen Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) zählen Vonovia, Inmobiliaria Colonial und Merlin Properties.
Die Bank investiert zudem in Bauträger, von denen sie sich weiterhin Vorteile durch das begrenzte Angebot und die steigenden Immobilienpreise verspricht, insbesondere in Neinor Homes. Nach der Übernahme von Aedas wird Neinor voraussichtlich zum führenden Bauträger Spaniens aufsteigen und über Grundstücke für den Bau von mehr als 43.000 Wohnungen verfügen.
