Cosa fa aumentare o diminuire il prezzo di vendita di una casa in Spagna?

Ogni casa è unica e quando si vende un immobile in Spagna, è importante fissare un prezzo ragionevole che si adatti alle caratteristiche della casa e allo stato attuale del mercato. Se il prezzo al quale decidi di mettere la tua casa sul mercato è troppo alto, può significare un ritardo di mesi, se non di anni, prima che venga trovato un acquirente. La soluzione è affidarsi all'opinione di un esperto qualificato specializzato nella valutazione di immobili che sarà in grado di chiarire i fattori che faranno salire o scendere il prezzo di vendita della tua casa in Spagna.

Calcolatrice alla mano, César Escobar, co-direttore di Control de Valoración, una società di valutazione immobiliare che fa parte della società di valutazione Tinsa in Spagna, spiega che ci sono diversi fattori che altereranno istantaneamente il valore dell'immobile. Ad esempio, la presenza o meno di un ascensore può modificare il prezzo di una casa fino al 30%, l'altezza di un immobile può aggiungere tra 3.000 e 6.000 euro per piano e un terrazzo può aggiungere fino al 25%.

In ogni caso, i professionisti sanno distinguere tra il valore reale della casa e l'opinione del proprietario e dell'acquirente. Sanno anche che il mercato assume tendenze non scritte che fanno alzare o abbassare il valore totale tra il 5% e il 15%.

Con l'obiettivo di valutare un immobile in modo più realistico e sapere quali elementi influenzano il prezzo di una casa, César Escobar ha identificato 27 caratteristiche in base alla posizione, al tipo di immobile, all'età e agli interni dell'immobile, che aumentano o diminuiscono il valore di una casa in Spagna.

Posizione della casa

Fattori che aumentano il valore dell'immobile:

• Trasporto pubblico: questo è uno dei fattori che ha il maggiore impatto sui prezzi degli immobili "e avrà il maggiore impatto in futuro", spiega Escobar. "Tutto sembra indicare che le condizioni per accedere con mezzi privati al centro della città saranno più restrittive, motivo per cui le persone sono alla ricerca di situazioni che permettano loro di viaggiare comodamente con i mezzi pubblici", commenta.
• Centro città: gli alloggi nel centro della città comportano sempre un sovrapprezzo, in quanto garantiscono la vicinanza ad un maggior numero e varietà di servizi raggiungibili a piedi.
• Spazi verdi vicini: avere un parco a 10 o 15 minuti a piedi è considerato positivo dalla grande maggioranza degli acquirenti, qualunque sia il loro profilo.
• Strada principale: gli immobili situati sulla via principale o sulle strade del quartiere sono sempre valutati meglio rispetto a quelli situati sulle strade secondarie. L'eccezione qui sono quelle soggette a traffico intenso o rumore.
• Vicinanza alle infrastrutture e ai servizi: tra i fattori che accrescono il valore degli immobili in Spagna spicca anche la vicinanza alle scuole, gli ospedali, le aree commerciali e sportive, tra le più apprezzate.

Fattori che riducono il valore dell'immobile:

• Inquinamento stradale o commerciale: "La situazione più comune è che l'acquirente sia  alla ricerca di pace e tranquillità, quindi un eccesso di traffico veicolare o pedonale in un'area commerciale può avere un effetto negativo sulla valutazione", spiega l'esperto.
• Mancanza di coerenza socio-economica: questo è forse il più sottile dei fattori condizionanti legati a questa sezione. "La dislocazione socio-economica di solito non favorisce la vendita, soprattutto quando è al di sopra dello standard sociale del quartiere. D'altra parte, si può privilegiare un tipo più modesto di immobile situato in un quartiere socialmente più ambizioso", sottolinea Escobar.

Qualità ed età costruttiva

Fattori che aumentano il valore dell'immobile:

• Qualità dell'edificio: su questo punto il giudizio di Escobar è inequivocabile: "Maggiore è la qualità dell'edificio e delle sue finiture sulla facciata e in zone come l'ingresso, l'ascensore o la scala, maggiore è il valore di mercato".
• Garage: questo è un fattore che generalmente aiuta ad alzare il valore, soprattutto nelle zone dove parcheggiare in strada è più difficile. Il modo migliore per valutarlo è conoscere il prezzo di un posto auto in zona. "A Madrid questo non ha lo stesso impatto sul prezzo dell'immobile, come nelle zone dove un parcheggio costa 60.000 o 80.000 euro, rispetto a dove un garage costa 12.000 euro".
• Ispezione Tecnica Edile: a seconda che sia positiva o negativa, il potenziale acquirente sa se dovrà pagare o meno la rata successiva. E in considerazione delle carenze indicate nella relazione, è possibile valutare l'ammontare dell'onere.
• Servizi comuni: un edificio che offre servizi comuni superiori alla media è sopravvalutato. Ad esempio, un complesso residenziale con una piscina nel centro della città (cosa non usuale nella pianificazione urbana spagnola) può far aumentare il prezzo tra il 5% e il 15%.
• Edifici protetti: questo è solitamente un segno di esclusività e qualità superiore alla media per la loro architettura, età o storia, e quindi ha un peso favorevole. "Questi immobili possono avere esenzioni quando si tratta del pagamento della tassa sulla proprietà IBI. D'altro canto, la loro speciale catalogazione può portare a maggiori richieste sulla loro conservazione", spiega.
• Attestato di Prestazione Energetica: dal punto di vista delle valutazioni immobiliari professionali, maggiore è il rating, maggiore è il valore. Tuttavia, il mercato spagnolo ancora non apprezza ciò che implica una maggiore efficienza energetica, qualcosa che "cambierà gradualmente in un contesto di bollette energetiche in aumento", considera Escobar.

Fattori che riducono il valore dell'immobile:

• Età: la regola generale dice che più vecchio è l'immobile, più basso è il suo valore. Naturalmente, ci sono eccezioni quando la conservazione è esigente.
• Ascensore: la mancanza di un ascensore è uno dei fattori che può svalutare maggiormente il prezzo di un immobile, in percentuali significative fino al 30% per le case senza ascensore nel centro di Madrid. Nelle aree in cui l'edificio standard non supera i 3 piani, la riduzione del prezzo tende ad essere intorno al 7%.
• Spese condominiali: "In una località ad alto potere d'acquisto, questo non è molto rilevante", chiarisce Escobar, "ma nel resto dei segmenti immobiliari, minori sono i costi fissi, meglio è".
• Deficit di servizi: una situazione relativamente nuova è quella di un immobile la cui associazione di proprietari offre servizi al di sotto della media di quelli offerti nel suo quartiere. Ad esempio, in un contesto di un complesso residenziale, il valore degli alloggi situati in un complesso senza impianti sportivi viene svalutato.
• Piani bassi commerciali: anche le attività commerciali situate al piano terra di un condominio possono influenzare il prezzo: gli acquirenti cercano di evitare le attività legate a rumori, odori, traffico o vita notturna.

Interno della casa

Fattori che aumentano il valore dell'immobile:

• Appartamento esterno: è normale che un appartamento esterno, che di solito si affaccia sulla strada e ha più luce naturale, sia sempre più costoso. Questa affermazione può cambiare quando l'immobile si affaccia su una strada con traffico o rumore eccessivo o quando un appartamento interno si affaccia su un cortile ampio e ben illuminato.
• Qualità delle finiture: la qualità delle finiture di un immobile conta tra il 5% e il 10% del valore della casa, "ma i periti la valutano sempre per un acquirente medio in condizioni medie", spiega Escobar. "Anche se hai inserito dei rubinetti d'oro o il design degli interni è davvero unico, non lo prenderemo in considerazione perché non tutti gli acquirenti lo apprezzeranno come un miglioramento".
• Case più piccole: una cosa importante da ricordare è che confrontare il valore per metro quadrato della zona è un errore. Ad esempio, il prezzo sarà sempre più alto in un appartamento di 60 m2 rispetto a un appartamento di 120 m2.
• Balcone o terrazzo: "Con la pandemia c'è una vera e propria ossessione per le case con terrazzo", sottolinea l'esperto. "Quando la superficie di questo terrazzo è maggiore di 15 m2 può aggiungere tra il 20% e il 25% al valore dell'immobile.
• Terrazza sul tetto: questo è un autentico tesoro immobiliare al momento in quanto è il più ambito.

Fattori che riducono il valore dell'immobile:

• Planimetria: questa è una cosa molto importante: "Nelle nuove costruzioni, il prezzo dello stesso appartamento sale per piano tra i 3.000 ei 6.000 euro". Gli esperti di valutazione di Tinsa spiegano che i mezzanini e gli appartamenti al primo piano hanno sempre prezzi inferiori rispetto al resto dell'edificio, e gli scantinati, i seminterrati e i piani terra hanno grossi problemi per essere venduti come case.
• Stato di conservazione: una ristrutturazione standard di un immobile di 90 mq può costare circa 60.000 euro. Dopo 10-15 anni viene considerato ammortizzato, a meno che non si tratti di una conservazione molto attenta o le finiture siano di qualità speciale.
• Disposizione interna: si pone particolare attenzione ai metri quadri utili di un immobile: "vengono penalizzate le zone di passaggio per collegare ambienti non utilizzati, le case con struttura tubolare per l'ampio corridoio, sottotetto o con difficoltà di ventilazione".
• Mancanza di annessi: in un contesto di ridotto ingombro in casa, la mancata aggiunta al'immobile di spazi quali ripostigli o locali biciclette condominiali toglie valore alla casa.