Was lässt den Verkaufspreis eines Hauses in Spanien steigen oder fallen?

Jedes Haus ist einzigartig und beim Verkauf einer Immobilie in Spanien ist es wichtig, einen angemessenen Preis festzulegen, der den Merkmalen der Immobilie und der aktuellen Marktlage entspricht. Wenn der Preis, für den Sie Ihre Immobilie anbieten möchten, zu hoch ist, kann dies eine Wartezeit von Monaten, wenn nicht Jahren bedeuten, bis ein Käufer gefunden ist. Die Lösung besteht darin, sich auf die Meinung eines qualifizierten Gutachters zu verlassen, der auf die Bewertung von Immobilien spezialisiert und in der Lage ist, die Merkmale aufzulisten, die den Preis Ihrer Immobilie in Spanien steigen oder fallen lassen.

César Escobar, Co-Direktor von Control de Valoración, einem Immobilienbewertungsunternehmen, das Teil der spanischen Tinsa-Bewertungsgesellschaft ist, erklärt, dass es mehrere Faktoren gibt, die sich direkt auf den Immobilienwert auswirken. Zum Beispiel kann das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein eines Aufzugs den Preis eines Hauses um bis zu 30% verändern. Je höher die Wohnung liegt, desto höher der Preis, nämlich zwischen 3.000 und 6.000 Euro mehr pro Etage. Ein Balkon oder eine Terrasse kann den Preis um bis zu 25% steigern.

Professionelle Gutachter wissen außerdem, wie sie zwischen dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie und der oft subjektiven Meinung des Eigentümers und Käufers unterscheiden können. Sie wissen auch, dass der Markt ungeschriebene Regeln und Trends als selbstverständlich ansieht, die den Gesamtwert zwischen 5% und 15% verändern können.

Mit dem Ziel, eine Immobilie realistischer zu bewerten und zu wissen, welche Faktoren den Preis einer Immobilie beeinflussen, hat César Escobar 27 Merkmale aufgelistet, wie Standort, Objektart, Alter und Ausstattung, die den Wert einer Immobilie in Spanien beeinflussen.

Standort der Immobilie

Faktoren, die den Immobilienwert erhöhen:

• Anbindung an den öffentlichen Verkehr: Dieser Faktor gehört zu den wichtigsten und „wird auch in Zukunft den größten Einfluss haben“, erklärt Escobar. „Die Innenstädte sind zunehmend schwieriger mit dem Privatfahrzeug zu erreichen, weshalb die Menschen nach Wohnungen mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel suchen, um bequem ins Stadtzentrum gelangen zu können.“
• Stadtzentrum: Wohnen in der Innenstadt ist immer mit einem Preisaufschlag verbunden, da es die Nähe zu einer größeren Anzahl und Vielfalt von Dienstleistungen garantiert, die zu Fuß erreichbar sind.
• Grünflächen in der Nähe: Ein Park innerhalb von 10 oder 15 Minuten zu Fuß wird von einer großen Mehrheit der Käufer unabhängig von ihrem Profil als positiv bewertet.
• Hauptstraße: Immobilien an Hauptstraßen werden immer höher bewertet als Immobilien an Nebenstraßen. Eine Ausnahme bilden Immobilien, die von starkem Verkehr oder Lärm betroffen sind.
• Nähe zu Infrastruktur und Dienstleistungen: Unter den Faktoren, die den Wert von Immobilien in Spanien steigern, ist auch die Nähe zu Dienstleistungen hervorzuheben, wobei Schulen, Krankenhäuser, Einkaufs- und Sportbereiche am höchsten bewertet werden.

Faktoren, die den Immobilienwert verringern:

• Straßenlärm oder Luftverschmutzung: „Das häufigste Problem ist, dass der Käufer Ruhe sucht, sodass sich ein Übermaß an Fahrzeugverkehr oder Fußgängern negativ auf die Bewertung auswirken kann“, erklärt der Experte.
• Mangel an sozioökonomischer Kohärenz: Dies ist vielleicht der subtilste der Faktoren. „Sozioökonomische Verwerfungen begünstigen den Verkauf normalerweise nicht, insbesondere wenn sie über dem sozialen Standard der Nachbarschaft liegen. Andererseits kann eine bescheidenere Art von Immobilien in einer sozial ehrgeizigeren Nachbarschaft bevorzugt werden“, betont Escobar.

Gebäudequalität und Alter

Faktoren, die den Immobilienwert erhöhen:

• Qualität des Gebäudes: In diesem Punkt ist die Meinung von Escobar eindeutig: „Je höher die Qualität des Gebäudes und der verwendeten Materialien für die Fassade und Bereiche wie Eingang, Aufzug oder Treppe ist, desto höher der Marktwert.“
• Garage: Dieser Faktor ist generell positiv, insbesondere wenn das Parken auf der Straße schwierig ist. Der beste Weg, dies zu bewerten, besteht darin, den Preis eines Parkplatzes in der Umgebung herauszufinden. „In Madrid, wo die Garagenstellplätze für 60.000 oder 80.000 Euro angeboten werden, fällt dies schwerer ins Gewicht als an Orten, wo Garagenstellplätze 12.000 Euro kosten.“
• Technische Gebäudeinspektion (ITE): Je nachdem, ob diese Inspektion positiv oder negativ ausfällt, weiß der potenzielle Käufer, ob er die nächste Rate zahlen muss oder nicht. Und angesichts der im Bericht angegebenen Mängel kann die Höhe der Gebühr beurteilt werden.
• Gemeinschaftskosten: Ein Wohngebäude mit überdurchschnittlichen gemeinnützigen Dienste ist überbewertet. Beispielsweise kann eine Eigentümergemeinschaft mit einem Pool in der Innenstadt (was in der spanischen Stadtplanung nicht üblich ist) den Preis zwischen 5% und 15% erhöhen.
• Gebäude mit besonderem Schutz: Dies ist aufgrund seiner Architektur, seines Alters oder seiner Geschichte in der Regel ein Zeichen für Exklusivität und überdurchschnittliche Qualität und wiegt daher günstig. „Diese Immobilien können von der Zahlung der IBI-Grundsteuer befreit sein oder besondere Vorzüge genießen. Andererseits kann ihre spezielle Katalogisierung zu höheren Wartungskosten führen“, erklärt Escobar.
• Energieausweis: Aus Sicht der professionellen Immobilienbewertung ist der Wert umso höher, je höher das Rating ist. Der spanische Markt weiß jedoch immer noch nicht zu schätzen, was eine höhere Energieeffizienz bedeutet, was sich „im Kontext steigender Energiekosten allmählich ändern wird“, meint Escobar.

Faktoren, die den Immobilienwert verringern:

• Alter: Die allgemeine Regel besagt, dass der Wert der Immobilie umso geringer ist, je älter sie ist. Natürlich gibt es Ausnahmen, wenn die Erhaltung anspruchsvoll ist.
• Aufzug: Das Fehlen eines Aufzugs ist einer der Faktoren, die den Preis einer Immobilie am meisten entwerten können. Der Prozentsatz beträgt 30% für Häuser ohne Aufzug im Zentrum von Madrid. In Bereichen, in denen das Gebäude nicht mehr als 3 Stockwerke hat, liegt die Preissenkung in der Regel bei 7%.
• Gemeinschaftsgebühren: „An einem Standort mit hoher Kaufkraft ist dies nicht sehr relevant“, stellt Escobar klar, „aber in den übrigen Immobiliensegmenten ist es umso besser, je weniger Fixkosten anfallen.“
• Leistungsdefizit: Eine relativ neue Situation ist die einer Immobilie, deren Gemeinschaftsbereiche weniger gut ausgestattet sind als die andere Objekte in der Nachbarschaft. In einer Wohnsiedlung wird beispielsweise der Wert von Wohnungen in einer Wohnanlage ohne Sportanlagen abgewertet.
• Gewerbeflächen im Erdgeschoss: Unternehmen im Erdgeschoss eines Wohnblocks können ebenfalls den Preis beeinflussen: Käufer lehnen Unternehmen ab, die mit Lärm, Gerüchen, Autoverkehr oder Nachtleben in Verbindung gebracht werden.

Innenausstattung

Faktoren, die den Immobilienwert erhöhen:

• Fenster zur Straße: Wohnungen mit Fenster zur Straße anstatt in den Innenhof sind in der Regel teurer, da sie mehr natürliches Licht bieten. Dies kann sich jedoch ändern, wenn die Immobilie an einer Straße mit übermäßigem Verkehr oder Lärm liegt oder wenn zum Innenhof gelegene Wohnung groß ist und über viel natürliches Licht verfügt.
• Qualität der Materialien: Die Qualität der verwendeten Materialien in einer Immobilie macht zwischen 5% und 10% des Werts aus, „aber Gutachter schätzen sie immer für einen durchschnittlichen Käufer unter durchschnittlichen Bedingungen“, erklärt Escobar. „Selbst wenn Sie Goldhähne eingesetzt haben oder das Innendesign wirklich einzigartig ist, werden wir dies nicht berücksichtigen, da nicht alle Käufer es als Verbesserung schätzen werden.“
• Kleinere Wohnungen: Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass der Vergleich der Quadratmeterpreise für unterschiedlich große Immobilien ein Fehler ist. Beispielsweise wird der Quadratmeterpreis einer 60 m2 großen Wohnung immer höher sein als der einer 120 m2 großen Wohnung.
• Balkon oder Terrasse: „Während des Corona-Lockdowns hat sich eine wahre Besessenheit für Wohnungen mit Terrassen oder Balkons entwickelt“, so der Experte. „Wenn der Balkon größer als 15 m2 ist, kann er den Immobilienwert zwischen 20% und 25% erhöhen.“
• Dachterrasse: Dies ist im Moment ein großes Plus, da dieses Merkmal sehr nachgefragt ist.

Faktoren, die den Immobilienwert verringern:

• Grundriss: Dies ist sehr wichtig: „Bei Neubau-Immobilien steigt der Preis für dieselbe Wohnung pro Etage zwischen 3.000 und 6.000 Euro.“ Der Gutachter von Tinsa erklärt, dass Mezzanine und Wohnungen im ersten Stock immer niedriger bewertet werden als der Rest des Gebäudes. Keller-, Halbkeller- und Erdgeschosse sind schwieriger als Wohnungen zu vermarkten.
• Erhaltungszustand: Eine Standardrenovierung einer 90 m2 großen Wohnung kann rund 60.000 Euro kosten. Nach 10 bis 15 Jahren wird sie laut Gutachter fällig, es sei denn, die Wohnung ist in einem guten Zustand und die verwendeten Materialien sind von besonders guter Qualität.
• Innenausstattung: Der Gutachter achtet besonders auf Wohnfläche: „Durchgangsbereiche, d. h. Bereiche ohne besondere Nutzung, die Räume miteinander verbinden, Häuser mit einer länglichen Fläche mit einem langen Korridor oder Dachgeschosse mit Lüftungsproblemen werden weniger gut bewertet.“
• Fehlende Stauräume: Aufgrund eines erhöhten Platzbedarfs in der Wohnung wird der Preis gedrückt, wenn die Immobilie keine zusätlichen Stauräume in Form von Abstellräumen hat, sei es der persönliche Lagerraum im Keller oder der Gemeinschaftskeller für das Unterstellen von Fahrrädern.