Artikel verfasst von Carmen Giménez – Carmen ist seit 1984 als Rechtsanwältin und seit 1989 als zugelassene Immobilienmaklerin tätig. Sie ist Inhaberin der Kanzlei G&G Abogados und auf Immobilien- und Bankrecht spezialisiert. Ihren ersten großen Erfolg im Bankrecht erzielte sie 1999 vor dem spanischen Obersten Gerichtshof, wo sie die Aufhebung einer Hypothekenzwangsversteigerung erwirkte.
Mit dem Inkrafttreten des Organgesetzes 1/2025 vom 2. Januar über Maßnahmen zur Verbesserung der Effizienz der öffentlichen Justiz sollten die Regeln für die Wahl des besten Gerichtsverfahrens zur Wiedererlangung des Besitzes einer besetzten Immobilie geändert werden.
Bis zum 3. April 2025, dem Datum des Inkrafttretens, blieb die Zwangsräumung wegen Besitzes ohne Rechtsgrund das am häufigsten angewandte Verfahren, obwohl es zwei alternative Verfahren gab, die in diesem Artikel erläutert werden.
Seit dem 3. April 2025 müssen Immobilieneigentümer zunächst versuchen, den Konflikt über die außergerichtlichen Maßnahmen zu lösen, die im Gesetz vorgesehen sind. Infolgedessen kann sich das Verfahren zur Räumung wegen Besitzes ohne Rechtsgrund verlängern, wobei die Rückgewinnung der Immobilie zwischen 30 Tagen und drei Monaten dauern kann.
Zwei Verfahren erfordern jedoch aufgrund ihres summarischen oder „kurzen“ Charakters keinen Versuch einer außergerichtlichen Einigung, bevor eine Klage gegen Hausbesetzer eingereicht wird.
Einerseits gibt es das Verfahren zum Schutz des Besitzes, ursprünglich bekannt als „Expressräumung“, und andererseits das Sonderverfahren gemäß Artikel 41 des Hypothekengesetzes, das eingetragene dingliche Rechte schützt..
Auch wenn beide Verfahren dasselbe Ziel verfolgen, nämlich Besetzer, die kein gesetzliches Recht haben, in der Immobilie zu verbleiben, zu räumen, unterscheiden sie sich hinsichtlich der Verfahrensweise, des Kreises der Antragsberechtigten sowie der Klagefristen.
Verfahren zum Schutz des Besitzes der besetzten Immobilie
Das geschützte Recht ist das Besitzrecht, nicht das Eigentumsrecht, obwohl in vielen Fällen beide Rechte bei derselben Person liegen.
Dieses Verfahren soll grundsätzlich zügig durchgeführt werden, ungeachtet der gerichtlichen Verzögerungen aufgrund der Überlastung der Justiz. Die Klagefrist beträgt ein Jahr ab dem Zeitpunkt der Inbesitznahme der Wohnung oder der Störung des Besitzes.
Als Besitzer gilt nicht nur die Person, welche die Immobilie gewöhnlich bewohnt, sondern auch jede Person, der ein Recht zum Besitz zusteht. Dadurch eignet sich das Verfahren auch zur Bekämpfung von Hausbesetzungen bei Zweitwohnungen.
Vor Gericht ist durch Tatsachen oder Dokumente nachzuweisen, dass der Kläger die Immobilie innehat oder nutzt und daher zum Besitz berechtigt ist. Der Besitz des Klägers muss als rechtlich geschützt, ununterbrochen, öffentlich und dauerhaft nachgewiesen werden.
Das Verfahren kann ausschließlich von folgenden Personen eingeleitet werden:
- natürliche Personen, die rechtmäßige Eigentümer oder Besitzer sind – hierzu kann auch eine Person gehören, die nicht Eigentümer ist, wie etwa ein Mieter, Entleiher oder Nießbraucher
- gemeinnützige juristische Personen, die zum Eigentum an der Immobilie berechtigt sind
- öffentlichen Einrichtungen, die Sozialwohnungen besitzen oder rechtmäßig innehaben
Eigentümer oder Besitzer, die juristische Personen oder Unternehmen sind, sind ausgeschlossen, da sie diese Verfahren nicht nutzen können.
Es ist nicht erforderlich, die Identität der Besetzer zu kennen, und die Klage kann gegen unbekannte Personen erhoben werden, wobei diejenigen benachrichtigt werden müssen, die sich zum Zeitpunkt der Klagezustellung in der Immobilie befinden.
Die Klage kann die sofortige Rückgabe des Besitzes verlangen, in diesem Fall wird das Gericht von den Besetzern verlangen, innerhalb von fünf Tagen nach Zustellung einen Nachweis über ihr Recht auf Nutzung der Immobilie zu erbringen.
Die Beklagten (Hausbesetzer) haben eingeschränkte Verteidigungsmöglichkeiten, da sie lediglich nachweisen können, dass ihnen ein übergeordnetes Recht auf Besitz und Nutzung der Immobilie gegenüber dem Kläger zusteht.
Können sie dies nicht begründen, ordnet das Gericht die Räumung und die sofortige Rückgabe des Besitzes an, sofern der Kläger sein Recht ausreichend durch Dokumente nachgewiesen hat – ausgenommen in Fällen, in denen die Hausbesetzer nachweislich sozial ausgegrenzt sind.
Ein Urteil, das der Klage stattgibt, erlaubt die sofortige Vollstreckung, ohne eine Wartefrist, im Gegensatz zu anderen gerichtlichen Verfahren.
Dieses Verfahren bietet den besonderen Vorteil, dass das Urteil auch gegen Dritte, welche die Immobilie besetzen, wirksam ist.
Die Vollstreckbarkeit gegenüber Dritten wurde eingeführt, um eine gängige Taktik illegaler Besetzer zu verhindern: Sobald sie identifiziert wurden, verließen sie die Immobilie und wurden durch andere ersetzt.
Es wird daher nun anerkannt, dass die nachfolgende Vollstreckung des Urteils nicht verhindert wird, wenn sich zum Zeitpunkt der Räumung Dritte in der Wohnung befinden, die nicht am Verfahren beteiligt waren.
Verfahren nach Artikel 41 des Hypothekengesetzes zum Schutz eingetragener dinglicher Rechte
Das zu schützende Recht ist stets ein im Grundbuch eingetragenes dingliches Recht, wie beispielsweise Eigentum oder Nießbrauch.
Es handelt sich um ein streng formgebundenes Verfahren, sodass die Nichteinhaltung einer der gesetzlichen Anforderungen zur Abweisung der Klage durch das Gericht führen kann.
Die Klagefrist beträgt bis zu 30 Jahre, da es sich um eine Sachklage handelt. Das Verfahren kann sowohl von natürlichen Personen als auch von juristischen Personen, einschließlich Unternehmen und Genossenschaften, eingeleitet werden.
Aufgrund des summarischen („kurzen“) Charakters beginnt das Verfahren mit einer Klage, die von einer Bescheinigung des Grundbuchamts begleitet werden muss, welche die Gültigkeit des eingetragenen dinglichen Rechts widerspruchsfrei nachweist.
Der Kläger kann verlangen, dass die Besetzer eine Sicherheitsleistung hinterlegen, um etwaige ungerechtfertigt erzielte Gewinne, entstandene Schäden und Verfahrenskosten abzudecken. Darüber hinaus kann der Kläger weitere Maßnahmen beantragen, die zur Sicherung der Wirksamkeit des Urteils erforderlich erscheinen, wozu in der Regel gehört, dass den Besetzern verwehrt wird, die Nutzung der Immobilie an Dritte zu übertragen.
Wenn der Beklagte die erforderliche Sicherheitsleistung nicht erbringt, ist er nicht in der Lage, auf die Klage zu reagieren oder dieser zu widersprechen.
Wie schon im vorherigen Verfahren hat der angeklagte Hausbesetzer nur sehr begrenzte Verteidigungsmöglichkeiten. Wenn er die geforderte Sicherheitsleistung hinterlegt, kann er nur aus einem der folgenden Gründe auf die Klage reagieren oder dieser widersprechen:
- Fälschung der Grundbuchbescheinigung oder Nichtangabe eingetragener Rechte oder Bedingungen, welche die Klage entkräften
- Besitz der Immobilie oder Ausübung des strittigen Rechts aufgrund eines Vertrags oder einer anderen direkten Rechtsbeziehung mit dem gegenwärtigen oder früheren Eigentümer oder durch Ersitzung, sofern dies dem eingetragenen Eigentümer keinen Schaden zufügt
- Nachweis, dass die Immobilie oder das Recht zugunsten des Beklagten eingetragen ist, belegt durch eine Bescheinigung des Grundbuchamts
- Beweise dafür, dass sich die eingetragene Immobilie nicht tatsächlich im Besitz des Beklagten befindet
Gegen das Urteil kann innerhalb von 20 Werktagen Berufung eingelegt werden. Wird keine Berufung eingelegt, kann das Urteil nach Ablauf dieser Frist vollstreckt werden.
