Article rédigé par Carmen Giménez – Avocate depuis 1984 et agent immobilier agréée depuis 1989, Carmen est la directrice du cabinet G&G Abogados et se spécialise en droit immobilier et bancaire. Son premier grand succès en droit bancaire remonte à 1999, devant la Cour de cassation espagnole, où elle a obtenu l'annulation d'une saisie immobilière.
L'entrée en vigueur de la loi organique 1/2025 du 2 janvier relative aux mesures visant à améliorer l'efficacité du service de justice publique devait modifier les règles de choix de la meilleure procédure judiciaire pour recouvrer la possession d'un logement occupé.
Jusqu’au 3 avril 2025, date de son entrée en vigueur, la procédure la plus couramment utilisée restait l’expulsion pour occupation précaire, malgré l’existence de deux procédures alternatives que cet article abordera.
À compter du 3 avril 2025, les bailleurs doivent d'abord tenter de résoudre le conflit par les voies extrajudiciaires prévues par la loi. De ce fait, la procédure d'expulsion pour occupation précaire peut s'en trouver prolongée, la récupération du bien pouvant prendre entre 30 jours et trois mois.
Cependant, deux procédures, de par leur nature sommaire ou « brève », n’exigent pas de tentative de règlement extrajudiciaire avant d’intenter une action en justice contre les squatteurs.
D’une part, il y a le procès pour la protection de la possession, initialement appelé « expulsion expresse », et d’autre part, la procédure spéciale prévue à l’article 41 de la loi hypothécaire, qui protège les droits réels enregistrés.
Bien que les deux procédures visent le même objectif – l’expulsion des occupants sans droit légal de rester dans le logement – elles diffèrent quant à leur mode de traitement, aux personnes qui peuvent y recourir et aux délais de dépôt d’une plainte.
Procès pour la protection de la possession du bien occupé
Le droit protégé est le droit de possession, et non le droit de propriété, même si, dans de nombreux cas, les deux droits sont détenus par la même personne.
Cette procédure devrait être rapide, sans tenir compte des retards importants occasionnés par la surcharge du système judiciaire. Le délai de dépôt est d'un an à compter de la date d'occupation du logement ou de la perturbation de la possession.
Le terme « possédant » désigne non seulement la personne qui occupe habituellement le bien, mais aussi toute personne ayant le droit légal de le posséder. Cette définition rend la procédure pertinente pour lutter contre l'occupation illégale de résidences secondaires.
Devant le tribunal, il doit être prouvé, par des faits ou des documents, que le demandeur détient ou jouit du bien et a donc le droit d'en avoir la possession. Cette possession doit être juridiquement protégée, continue, publique et stable.
La procédure peut être engagée exclusivement par :
- Les personnes physiques qui sont propriétaires ou possesseurs légitimes – cela peut inclure une personne qui n’est pas propriétaire, comme un locataire, un emprunteur ou un usufruitier
- Entités à but non lucratif ayant le droit de propriété
- Les entités publiques qui possèdent ou détiennent légitimement des logements sociaux
Les propriétaires ou détenteurs qui sont des personnes morales ou des sociétés sont exclus, car ils ne peuvent pas utiliser ce type de procédure.
Il n'est pas nécessaire de connaître l'identité des occupants, et la plainte peut être déposée contre des personnes inconnues, en informant la personne qui se trouve sur les lieux au moment des faits.
La plainte peut demander la restitution immédiate des lieux, auquel cas le tribunal exigera des occupants qu'ils fournissent la preuve de leur droit d'occuper la propriété dans les cinq jours suivant la notification.
Les squatteurs défendeurs disposent d'une défense limitée, car ils peuvent seulement démontrer qu'ils détiennent un droit supérieur d'occuper et de posséder la propriété par rapport au plaignant.
S’ils ne parviennent pas à justifier cela, le tribunal ordonnera l’expulsion et la restitution immédiate des lieux, à condition que le demandeur ait suffisamment prouvé son droit par des preuves documentaires, sauf dans les cas où il est avéré que les squatteurs se trouvent dans une situation d’exclusion sociale.
Un jugement qui confirme la demande permet une exécution immédiate, sans délai d'attente, contrairement aux autres procédures judiciaires.
Cette procédure présente l'avantage particulier de rendre le jugement opposable aux squatteurs tiers.
L'application de la loi à l'encontre des tiers a été introduite pour empêcher une tactique courante utilisée par les occupants illégaux, qui, une fois identifiés, quittaient les lieux et étaient remplacés par d'autres.
Il est désormais établi que la présence d'occupants tiers au moment de l'expulsion n'empêche pas l'exécution ultérieure du jugement, même si ces occupants n'étaient pas parties au procès.
Procédure prévue à l'article 41 de la loi hypothécaire pour la protection des droits réels enregistrés
Le droit protégé est toujours un droit réel inscrit au registre foncier, tel que la propriété ou l'usufruit.
Il s'agit d'une procédure très classique ; par conséquent, tout manquement à l'une des exigences légales peut entraîner le rejet de la demande par le tribunal.
Le délai de déclaration peut aller jusqu'à 30 ans, car il s'agit d'une action concrète, et elle peut être initiée aussi bien par des personnes physiques que par des personnes morales, y compris des sociétés et des coopératives.
Cette procédure, de nature sommaire ou « brève », débute par une réclamation qui doit être accompagnée d’un certificat du conservateur des hypothèques, attestant la validité de l’inscription correspondant au droit réel enregistré sans contradiction.
Le demandeur peut exiger des occupants qu'ils fournissent une caution couvrant les profits ou avantages indûment perçus, les dommages causés et les frais de procédure. De plus, le demandeur peut demander les mesures jugées nécessaires pour garantir l'exécution du jugement, notamment l'interdiction pour les occupants de céder l'usage du bien à des tiers.
Si le défendeur ne fournit pas la caution requise, il ne pourra ni répondre à la demande ni s'y opposer.
Comme lors de la procédure précédente, le squatteur défendeur dispose d'une défense très limitée. S'il fournit la caution demandée, il ne peut répondre ou s'opposer à la demande que pour l'une des raisons suivantes :
- S'il y a falsification du certificat d'enregistrement ou l'omission de droits ou de conditions enregistrés invalident la revendication.
- Si il possède le bien, ou la jouissance du droit contesté, par contrat ou autre relation juridique directe avec le propriétaire actuel ou précédent, ou par prescription, à condition que cela ne porte pas préjudice au titulaire enregistré.
- En apportant la preuve que le bien ou le droit est enregistré à son nom, appuyée par un certificat du registre foncier.
- S'il apporte la preuve que le bien enregistré n'est pas celui que possède réellement le défendeur
Le jugement peut faire l'objet d'un appel dans un délai de 20 jours ouvrables. À défaut d'appel, il sera exécutoire à l'issue de ce délai.
