Articolo scritto da Carmen Giménez – Carmen è avvocato dal 1984 e agente immobiliare abilitato dal 1989. È titolare dello studio G&G Abogados ed è specializzata in diritto immobiliare e bancario. Il suo primo grande successo in diritto bancario è arrivato nel 1999 presso la Corte Suprema spagnola, dove ha ottenuto l'annullamento di un pignoramento ipotecario.
L'entrata in vigore della Legge organica 1/2025, del 2 gennaio, sulle misure per migliorare l'efficienza del servizio di giustizia pubblica, avrebbe dovuto modificare le norme sulla scelta della migliore procedura giudiziaria per il recupero del possesso di un'abitazione occupata.
Fino al 3 aprile 2025, data della sua entrata in vigore, la procedura più comunemente utilizzata è rimasta lo sfratto per possesso precario , nonostante l'esistenza di due procedimenti alternativi che verranno analizzati in questo articolo.
Dal 3 aprile 2025, i proprietari devono innanzitutto tentare di risolvere il conflitto attraverso le misure extragiudiziali previste dalla Legge. Di conseguenza, la procedura di sfratto per possesso precario può essere prolungata, con tempi di recupero dell'immobile compresi tra 30 giorni e tre mesi.
Tuttavia, due procedure, per la loro natura sommaria o “breve”, non richiedono un tentativo di risoluzione extragiudiziale prima di intentare una causa contro gli abusivi.
Da un lato, c'è il processo per la tutela del possesso , originariamente noto come "sfratto espresso", e dall'altro, la procedura speciale di cui all'articolo 41 della legge ipotecaria, che tutela i diritti reali registrati.
Sebbene entrambe le procedure mirino a raggiungere lo stesso risultato, ovvero lo sfratto degli occupanti privi del diritto legale di rimanere nell'immobile, differiscono nel modo in cui vengono gestite, nei soggetti che possono usufruirne e nei termini per presentare una causa.
Processo per la tutela del possesso dell'immobile occupato
Il diritto tutelato è il diritto di possesso, non quello di proprietà, anche se in molti casi entrambi i diritti sono detenuti dalla stessa persona.
Questa procedura dovrebbe essere breve, senza considerare i notevoli ritardi giudiziari causati dal sovraccarico del sistema. Il termine per la presentazione è di un anno dalla data in cui l'abitazione è occupata o il possesso è stato interrotto.
Per possessore si intende non solo la persona che occupa abitualmente l'immobile, ma anche chiunque abbia il diritto legale di possederlo. Questo rende la procedura idonea a contrastare l'occupazione abusiva di seconde case.
Dinanzi al Tribunale, deve essere dimostrato con fatti o documenti che il ricorrente detiene o gode del bene e ha quindi il diritto di possederlo. Il possesso del ricorrente deve essere dimostrato come giuridicamente protetto, continuativo, pubblico e stabile.
La procedura può essere avviata esclusivamente da:
- Persone fisiche che sono legittimi proprietari o possessori – questo può includere qualcuno che non è il proprietario, come un inquilino, un mutuatario o un usufruttuario
- Enti senza scopo di lucro con diritto di proprietà della proprietà
- Enti pubblici che possiedono o legittimamente possiedono alloggi sociali
Sono esclusi i proprietari o possessori che siano persone giuridiche o società, in quanto non possono avvalersi di questo tipo di procedura.
Non è necessario conoscere l'identità degli occupanti e la causa può essere intentata contro ignoti, avvisando chiunque si trovi nell'immobile in quel momento.
La causa può richiedere la restituzione immediata del possesso, nel qual caso il tribunale richiederà agli occupanti di fornire la prova del loro diritto di occupare l'immobile entro cinque giorni dalla notifica.
Gli abusivi imputati hanno una difesa limitata, poiché possono solo dimostrare di avere un diritto superiore a quello dell'attore a occupare e possedere la proprietà.
Se non riescono a giustificare ciò, il Tribunale ordinerà lo sfratto e l'immediata restituzione dell'immobile, a condizione che il ricorrente abbia sufficientemente dimostrato il proprio diritto con prove documentali, tranne nei casi in cui è noto che gli abusivi si trovano in una situazione di esclusione sociale.
Una sentenza che accoglie la domanda consente l'esecuzione immediata , senza alcun periodo di attesa, a differenza di altri procedimenti giudiziari.
Questa procedura ha il particolare vantaggio di rendere la sentenza efficace nei confronti degli abusivi terzi.
L'opponibilità a terzi è stata introdotta per impedire una tattica comune utilizzata dagli occupanti abusivi, secondo cui, una volta identificati, abbandonavano la proprietà e venivano sostituiti da altri.
È ormai accertato che la presenza di occupanti terzi al momento dello sfratto non impedisce la successiva esecuzione della sentenza, anche se tali occupanti non erano parti del processo.
Procedura dell'articolo 41 della legge ipotecaria per la tutela dei diritti reali registrati
Il diritto tutelato è sempre un diritto reale iscritto nei Registri Immobiliari, come la proprietà o l'usufrutto.
Si tratta di una procedura altamente convenzionale, pertanto il mancato rispetto di uno qualsiasi dei requisiti legali può comportare il rigetto della richiesta da parte del tribunale.
Il termine di presentazione della denuncia è di 30 anni , trattandosi di un'azione reale, e può essere avviata sia da persone fisiche che da persone giuridiche , comprese società e cooperative.
Di natura sommaria o “breve”, questa procedura inizia con una domanda che deve essere accompagnata da un certificato del conservatore dei registri, che attesti la validità dell’iscrizione corrispondente al diritto reale registrato senza contraddizioni.
L'attore può richiedere che gli occupanti forniscano una cauzione a copertura di eventuali profitti o benefici indebitamente percepiti, di eventuali danni causati e delle spese processuali. Inoltre, l' attore può richiedere le misure ritenute necessarie per garantire l'efficacia della sentenza , che generalmente includono l'impedimento agli occupanti di trasferire l'uso dell'immobile ad altri.
Se il convenuto non fornisce la cauzione richiesta, non potrà rispondere o opporsi alla richiesta.
Come nella procedura precedente, l'occupante abusivo convenuto ha una difesa molto limitata. Se fornisce la cauzione richiesta, può replicare o opporsi alla richiesta solo per uno dei seguenti motivi:
- Falsificazione del certificato di registrazione o omissione di diritti o condizioni registrati che invalidano la pretesa
- Possesso del bene o godimento del diritto contestato mediante contratto o altro rapporto giuridico diretto con l'attuale o precedente proprietario o per prescrizione, a condizione che ciò non danneggi il proprietario registrato
- Prova che la proprietà o il diritto è registrato a favore del convenuto, supportata da un certificato del Registro delle proprietà
- Prova che la proprietà registrata non è quella effettivamente posseduta dal convenuto
La sentenza può essere impugnata entro 20 giorni lavorativi. In assenza di appello, la sentenza può essere eseguita una volta trascorso tale termine.
