Le tribunal provincial de Gérone s'est penché sur un problème de plus en plus fréquent : l'installation de maisons préfabriquées sur des propriétés louées sans l'autorisation du propriétaire.
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La réponse n’est pas automatique et, comme le précise le jugement du 4 mai, elle dépendra de savoir si l’action constitue une modification substantielle de la configuration du bien ou des éléments loués et si, en outre, elle présente une véritable vocation de permanence.
La résolution introduit une nuance essentielle pour les propriétaires et les locataires : tous les travaux effectués sans consentement ne légitiment pas le propriétaire à résilier le contrat, ce qui nécessite d’analyser chaque cas en fonction de la nature de l’action.
Travaux de construction non autorisés dans un bien locatif : quand le contrat peut-il être résilié ?
L'affaire débute par un bail portant sur une petite maison de 35 m² et un terrain d'environ 700 m². Sur ce terrain, le locataire a installé une maison préfabriquée sans l'autorisation du propriétaire, qui a décidé de porter l'affaire devant les tribunaux.
La Cour d'appel a toutefois confirmé la décision du tribunal de première instance, rejetant la résiliation du contrat au motif que le seul défaut d'autorisation ne suffit pas à justifier la résiliation du bail. Le facteur déterminant, selon la jurisprudence de la Cour suprême, est que les travaux modifient substantiellement et de façon permanente la configuration du bâtiment.
Que dit la loi sur les baux urbains concernant les travaux de construction non autorisés ?
L'analyse commence à partir de l'article 23 de la loi sur les baux urbains (LAU), qui interdit au locataire d'effectuer des travaux sans consentement écrit, en lien avec l'article 27.2.d), qui autorise la résiliation du contrat d'exécution de travaux lorsque le consentement était nécessaire.
L'article 2.2 de la LAU stipule que le régime du bail d'habitation s'étend aux dépendances, espaces et autres éléments accessoires mis à disposition. Par conséquent, toute modification apportée à ces éléments est soumise aux mêmes limitations.
Maison préfabriquée sur terrain loué : construction permanente ou installation réversible ?
Le nœud du conflit ne résidait pas dans la nature même de la structure, mais dans son degré d'intégration physique à la propriété. Alors que le propriétaire affirmait que la présence de 25 piliers en béton et de raccordements aux réseaux rendait la construction irréversible, des rapports d'experts ont confirmé que la structure pouvait être démolie sans incidence permanente sur le terrain ni sur le bien loué.
Bien que l'installation ait modifié la configuration du terrain, le bailleur n'a pas démontré que cette modification était permanente, élément essentiel pour justifier la résiliation du contrat.
De plus, il incombait au propriétaire de prouver que les travaux étaient d'une ampleur suffisante, une exigence qu'il n'a pas respectée en ne fournissant pas de preuves d'experts capables de réfuter le rapport soumis par le locataire.
L'importance des preuves et de la rédaction des contrats
Comme le souligne le tribunal de Gérone, effectuer des travaux sans le consentement du propriétaire constitue une violation du bail, mais toutes les actions ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.
La résolution souligne également l'importance de réglementer expressément dans le contrat si et à quelles conditions l'installation de telles structures est autorisée, afin d'éviter des conflits comme celui-ci.
La résiliation du contrat n'est justifiée que lorsque la modification altère de manière substantielle et permanente la configuration du bâtiment. En l'espèce, les preuves techniques étaient concluantes : le logement a été conçu pour être facilement monté et démonté.
En outre, en rejetant l'appel, le tribunal a ordonné au propriétaire de payer les frais de justice, soulignant que plaider sans preuves substantielles peut non seulement entraîner l'échec de la demande et le rejet de l'expulsion, mais aussi une sanction financière que le demandeur devra supporter.
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