De nombreux locataires pensent qu'il suffit de quitter un appartement et de rendre les clés pour mettre fin à un bail. Or, un arrêt récent du tribunal provincial de Huesca démontre que cette idée peut s'avérer coûteuse.
Le tribunal a confirmé une ordonnance enjoignant à une locataire de payer 2 758 € de loyers impayés, statuant qu'elle n'avait jamais restitué officiellement le logement à son propriétaire. Le point essentiel n'est pas de savoir si la locataire a continué à occuper le logement, mais l'absence de preuve que la possession ait été effectivement restituée au propriétaire.
- À quel moment un contrat de location est-il considéré comme terminé ?
- Réclamation du loyer pour non-restitution des clés
- La remise informelle des clés ne met pas fin à un contrat de location
- Si les clés ne sont pas effectivement remises, le bail reste en vigueur
- Conséquences du non-retour formel du bien loué
À quel moment un contrat de location est-il considéré comme terminé ?
Un bail ne prend pas fin automatiquement au départ du locataire. Pour que la résiliation soit pleinement effective, le propriétaire doit reprendre possession du logement, ce qui implique de prouver qu'il a connaissance du départ du locataire. L'abandon du logement ne suffit pas.
Dans le cas en question, le propriétaire a intenté une action en justice réclamant sept mois de loyer (de septembre 2023 à mars 2024) après n'avoir reçu ni avis formel de résiliation ni les clés de la propriété.
La locataire a soutenu avoir quitté l'appartement fin septembre en laissant les clés à l'intérieur après en avoir informé le propriétaire. Cependant, elle n'a pu prouver ni la remise des clés ni la reprise de possession des lieux par le propriétaire à cette date, ce qui a conduit les tribunaux à rejeter sa demande.
Réclamation du loyer pour non-restitution des clés
Le tribunal de première instance et d'instruction préliminaire de Boltaña a statué en faveur du propriétaire, déclarant le contrat de location résilié et ordonnant au locataire de payer le loyer réclamé, plus les intérêts légaux.
Le locataire a interjeté appel, soutenant que le propriétaire avait refusé de récupérer les clés et d’inspecter l’appartement, estimant qu’il s’agissait d’une tentative visant à éviter de restituer le dépôt de garantie. Cependant, le tribunal provincial de Huesca a rejeté ces arguments et confirmé le jugement de première instance.
La remise informelle des clés ne met pas fin à un contrat de location
Le tribunal provincial rappelle que l'article 11 de la loi sur le bail urbain et l'article 1561 du Code civil obligent le locataire à restituer le bien à la fin du contrat et que cela ne signifie pas simplement partir, car cela nécessite une remise réelle et effective, généralement au moyen d'une remise formellement documentée et vérifiable des clés, permettant au propriétaire de vérifier l'état du bien.
Il ne suffit pas de simplement déclarer son intention de quitter les lieux ou de laisser les clés à l'intérieur du logement sans preuve claire que le propriétaire a repris possession du bien et a eu une réelle possibilité d'en vérifier l'état.
Si les clés ne sont pas effectivement remises, le bail reste en vigueur
Le tribunal a souligné qu'il n'existait aucune preuve que les clés aient été remises en septembre 2023. En réalité, elles ont été retrouvées des mois plus tard, en mars 2024, à l'intérieur de la propriété, sans aucune trace de la date ni des conditions dans lesquelles elles avaient été laissées, ce qui signifie qu'une remise valable en septembre 2023 ne pouvait être établie.
En l'absence de preuves, le tribunal a conclu que le bail n'avait pas été résilié et que le contrat restait en vigueur jusqu'en mars 2024, légitimant ainsi la demande de loyers accumulés pendant toute cette période.
Conséquences du non-retour formel du bien loué
Cette décision réaffirme un principe fondamental : tant que la restitution effective du bien n'est pas prouvée, le locataire reste tenu de payer le loyer, même s'il n'habite plus le logement.
Le fait de laisser les clés à l'intérieur du logement n'entraîne pas la résiliation du contrat, sauf preuve que le propriétaire les a reçues et a eu la possibilité de vérifier l'état du bien. Si la remise des clés ne peut être prouvée, le bail reste en vigueur.
Dans ce cas, la locataire a été tenue de payer sept mensualités complètes, de septembre 2023 à mars 2024, car elle n'avait pas démontré une remise de possession valable.
Cette décision offre une leçon claire aux propriétaires et aux locataires : pour éviter les litiges et les réclamations financières, la résiliation d’un bail devrait impliquer la remise des clés directement ou par un tiers de confiance au propriétaire et, si possible, la réalisation d’une inspection conjointe de l’état du bien.
Bien que cela ne soit pas obligatoire légalement, la signature d'un document de remise des clés à la fin d'un bail est fortement recommandée, car c'est le moyen le plus simple d'éviter des litiges ultérieurs concernant le loyer, les dépôts de garantie ou l'état du logement.
