Le boom des locations d'appartements touristiques en Espagne, qui dure depuis longtemps, commence à s'inverser. Pour la première fois, les 25 principales villes espagnoles ont enregistré une baisse de leur capacité de location de courte durée, grâce à la mise en place d'un nouveau registre national et à des réglementations locales plus strictes qui entraînent le retrait du marché de milliers de lits touristiques non déclarés.
- Pour la première fois, le nombre d'appartements touristiques chute dans le classement des 25 premières villes d'Espagne
- Guichet unique numérique et règles plus strictes
- Répression et moratoires : les villes en tête du démantèlement
- Des records de chaleur et une réglementation souple : le marché des appartements touristiques ne cesse de s'enflammer
- Quelles conséquences ce changement aura-t-il sur les perspectives touristiques de l'Espagne en 2026 ?
Pour la première fois, le nombre d'appartements touristiques chute dans le classement des 25 premières villes d'Espagne
Après plus d'une décennie de croissance soutenue, le marché espagnol des appartements touristiques a enregistré son premier net repli dans les principales destinations urbaines du pays. Entre juillet et novembre 2025, le nombre de lits disponibles dans les logements à usage touristique des villes espagnoles les plus visitées a diminué de 4,1 % par rapport à la même période en 2024, selon les chiffres compilés par l'association professionnelle Exceltur.
Concrètement, cela signifie que près de 16 000 lits ont disparu du marché au cours de cette période, laissant en moyenne environ 366 375 lits disponibles dans ces villes.
Comment les locations touristiques ont remodelé le marché du tourisme urbain espagnol
Ce réajustement intervient après une longue période durant laquelle les logements touristiques ont progressivement transformé les centres-villes espagnols. Cinq grandes destinations – Madrid, Barcelone, Malaga, Valence et Séville – concentrent désormais près des deux tiers des lits en appartements touristiques dans les 25 villes les plus visitées.
L'attrait financier pour les propriétaires est évident. Les locations touristiques de courte durée génèrent généralement des rendements supérieurs aux locations traditionnelles de longue durée, ce qui a incité les bailleurs à retirer certains biens du marché résidentiel. Dans les villes où l'offre est limitée, cette évolution a contribué à une hausse plus marquée des loyers et a intensifié la recherche de solutions réglementaires.
Guichet unique numérique et règles plus strictes
Le tournant de 2025 coïncide avec la mise en place d'un nouvel outil national : le Guichet unique numérique des locations ( Ventanilla Única Digital de Arrendamientos ). Lancé en juillet 2025, il impose l'enregistrement des logements destinés à la location saisonnière et centralise les données que les autorités régionales et locales peuvent utiliser à des fins de contrôle et de répression.
Exceltur attribue une grande partie du récent déclin directement à ce système et aux efforts, certes inégaux mais croissants, déployés par les municipalités pour contrôler les logements touristiques. En obligeant les propriétaires à déclarer leur activité et à se conformer aux réglementations régionales et municipales, le registre a facilité l'identification et la suppression des annonces illégales.
Répression et moratoires : les villes en tête du démantèlement
Le registre national n'a pas fonctionné de manière isolée. Il a coïncidé avec une série de mesures locales et régionales visant à limiter l'offre de logements touristiques. C'est notamment le cas dans les destinations où les plaintes des résidents sont devenues un enjeu politique majeur. Exceltur note que les baisses les plus importantes en 2025 ont été enregistrées dans les villes qui ont adopté des règles d'urbanisme plus strictes, investi dans des équipes de contrôle et mené des campagnes de sensibilisation du public sur l'impact des locations touristiques illégales ou sans autorisation.
Barcelone, Ibiza et Palma
Barcelone est devenue un point de référence dans le débat sur les logements touristiques en Europe. Après avoir atteint un pic de plus de 112 000 lits dans ces logements en 2018, la ville a progressivement réduit sa capacité, notamment en ciblant les annonces illégales diffusées sur les plateformes en ligne. L’administration actuelle est allée plus loin en promettant la suppression totale des logements touristiques d’ici 2028.
Sur les îles, la correction a été encore plus radicale. Ibiza a atteint sa capacité maximale d'hébergement touristique en 2017, avec environ 7 300 lits. Huit ans plus tard, ce chiffre a été ramené à un peu moins de 1 500, soit une réduction de près de 80 %, dont près de la moitié aura lieu rien qu'en 2025. Palma de Majorque a connu une évolution similaire, passant d'environ 15 900 lits en 2017 à moins de 6 000 aujourd'hui, suite à une répression soutenue des nouvelles licences et des locations illégales.
Valence et d'autres villes en quête d'un nouvel équilibre
Valence est un nouvel exemple de grande ville ayant pris des mesures décisives. La ville compte actuellement environ 33 000 lits en appartements touristiques, mais ce chiffre a diminué de plus de 12 % en un an seulement. Les responsables politiques locaux ont présenté cette évolution comme s’inscrivant dans une démarche plus globale visant à préserver la qualité de vie des habitants dans les quartiers centraux, tout en maintenant une offre touristique attractive, incluant hôtels et appartements réglementés.
Ailleurs, des destinations comme Saint-Jacques-de-Compostelle et Saint-Sébastien ont mis en place des outils d'aménagement pour limiter le nombre de logements touristiques dans les centres historiques et ont renforcé les contrôles afin de garantir le respect des règles d'urbanisme par les exploitants. D'autres villes moyennes commencent à ressentir les effets de nouvelles réglementations, conçues pour freiner la prolifération des appartements touristiques et préserver l'accès au logement en centre-ville pour les ménages locaux.
Des records de chaleur et une réglementation souple : le marché des appartements touristiques ne cesse de s'enflammer
Le tableau national est donc contrasté. Si certaines villes enregistrent des baisses sans précédent de l'offre de logements touristiques, d'autres se maintiennent à des niveaux records, voire proches de ces niveaux, souvent dans des régions où la réglementation est plus souple. Exceltur cite notamment Bilbao, Malaga et Almería, qui ont clôturé l'année 2025 avec une capacité d'hébergement touristique à des niveaux records.
Madrid, Malaga et Séville
Madrid demeure le premier marché espagnol du logement touristique. La capitale propose actuellement plus de 75 000 lits en appartements touristiques. Si ce chiffre représente une baisse notable par rapport à 2024 et un léger recul par rapport au pic de 2018, l’ajustement global reste limité au regard de la croissance enregistrée au cours de la dernière décennie.
Málaga, de son côté, a continué à développer son parc d'appartements touristiques, atteignant près de 39 000 lits et prévoyant une nouvelle croissance en 2025. La ville a répondu à la pression croissante sur le logement et les services en approuvant une suspension temporaire de trois ans des nouvelles licences pour les logements à usage touristique.
Quelles conséquences ce changement aura-t-il sur les perspectives touristiques de l'Espagne en 2026 ?
La correction qui se dessine sur le marché espagnol des locations d'appartements touristiques intervient alors que le secteur touristique du pays dans son ensemble se porte à merveille. Les enquêtes sectorielles indiquent que les entreprises anticipent une nouvelle année de hausse des ventes et des bénéfices en 2026, et Exceltur prévoit que le tourisme continuera de représenter une part importante du PIB national.
Dans le même temps, on constate une prise de conscience croissante, y compris au sein du secteur, de la nécessité de modifier le rythme et les modalités de croissance pour que les principales villes espagnoles restent agréables à vivre et politiquement favorables au tourisme. L'expansion incontrôlée des logements à vocation touristique, la montée de l'opposition locale et une vague de nouvelles taxes et redevances façonnent un nouveau paysage réglementaire.
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