Comme ce sujet est source de nombreuses confusions, nous avons décidé de publier un court article pour tenter d'y voir plus clair. Si vous souhaitez approfondir la question, suivez les liens en bleu ci-dessous : ils vous donneront accès à de nombreuses ressources complémentaires (dont certaines en anglais).
En raison des difficultés persistantes liées au logement, qui paralysent l'offre, le gouvernement espagnol mène une guerre contre toutes les locations touristiques illégales ou non enregistrées. De ce fait, elle a promulgué plusieurs nouvelles lois en 2025 et créé cette année un nouveau registre numérique du tourisme de courte durée ( Ventanilla Única Digital de Arrendamientos ).
De plus, les copropriétés en Espagne peuvent désormais décider si un propriétaire est autorisé ou non à demander une licence touristique (elles peuvent interdire purement et simplement les locations de vacances à compter du 3 avril 2025). Si vous achetez un bien immobilier en Espagne, assurez-vous que votre copropriété n'a pas interdit les locations de vacances, car cela influe sur le prix de vente et le potentiel de revente.
Propriétés exclues
Le présent article s'applique uniquement aux locations de vacances et aux locations saisonnières. Les communautés autonomes espagnoles sont compétentes en matière de réglementation de ces locations. Chaque région possède sa propre législation relative aux locations de vacances.
Les locations de longue durée sont exclues du présent article. Les bailleurs de longue durée sont soumis à une législation différente, régie par la loi nationale ( LAU ). Si vous êtes bailleur de longue durée, veuillez ignorer cet article ; il ne vous concerne pas.
Exigences relatives aux maisons de vacances
Si vous proposez votre propriété espagnole en location de vacances, vous devez avoir obtenu les deux conditions suivantes :
- Une licence touristique régionale, ET
- Un code de la NRA.
Votre copropriété doit désormais donner son accord exprès AVANT de déposer une demande de permis touristique. Toutefois, par exception à cette règle générale, si vous avez obtenu un permis touristique avant le 3 avril 2025, votre copropriété n'a aucun pouvoir de décision à ce sujet.
Exigences en matière de locations saisonnières
Si vous proposez votre propriété espagnole en location saisonnière, vous devez avoir obtenu :
- Un code de la NRA
Pour éviter tout malentendu, les locations saisonnières ne nécessitent pas de licence touristique, mais elles ont besoin d'un code NRA pour être incluses dans le nouveau registre des locations de courte durée ( Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, ou VUDA ).
Pour rappel, les locations saisonnières ont une utilisation limitée :
- un hébergement est requis pour des raisons professionnelles, ou
- un étudiant a laissé, ou
- pour des raisons médicales, ou
- je cherche à acheter une propriété
Qui doit s'inscrire au nouveau registre espagnol des locations de courte durée (VUDA) ?
- Locations touristiques (maisons de vacances)
- Locations saisonnières
- Chambres individuelles louées à court terme
Les trois éléments mentionnés ci-dessus nécessitent un code NRA. En clair, le code NRA est le code attribué à votre propriété lors de son enregistrement auprès de la VUDA.
Si vous proposez un logement en Espagne via des plateformes permettant les réservations et les paiements en ligne (comme Airbnb, Booking, Vrbo, etc.), vous devez vous inscrire. idealista n'en fait pas partie.
Amendes
Si vous conduisez sans permis et que vous vous faites prendre, vous recevrez une amende. De même, en Espagne, les propriétaires de locations de vacances doivent être titulaires d'une licence touristique et d'un code NRA pour louer légalement.
Pour rappel, veuillez noter que vous ne pouvez pas légalement louer votre propriété en Espagne (en tant que maison de vacances) tant que vous n'aurez pas régularisé votre situation auprès de votre autorité touristique régionale.
Si vous proposez votre propriété en Espagne comme maison de vacances sans licence touristique et/ou sans code NRA, votre autorité touristique régionale est habilitée à vous infliger de lourdes amendes allant de 3 000 € à 150 000 €. Dans les cas les plus graves (récidive), cette amende peut atteindre 600 000 €. Dans certaines régions d'Espagne (comme la Catalogne ), les amendes avoisinent le million d'euros.
Si ces amendes ne sont pas réglées, elles seront inscrites comme charge légale sur votre bien immobilier espagnol, ce qui pourrait affecter, voire compromettre, votre capacité à le vendre. Dans les cas les plus graves, cela pourrait entraîner la saisie et la vente aux enchères publiques de votre bien.
Autres sanctions
Outre les amendes mentionnées ci-dessus, les autorités touristiques régionales peuvent également :
- Révoquer une licence touristique
- Interdire la location d'un bien immobilier (en tant que résidence secondaire) pendant une période donnée
- Les annonces peuvent être supprimées par les plateformes en ligne
- Suspendre votre capacité à louer légalement en ligne
Conclusion : règles pour locations de vacances en Espagne
Nous conseillons vivement à tous les propriétaires de maisons de vacances de NE PAS louer leur bien avant d'avoir obtenu l'approbation de leur autorité touristique régionale.
Le cabinet d'avocats LNA peut vous aider avec :
- Demande de licence touristique (Andalousie uniquement)
- Demander un code de location NRA (locations de courte durée/maisons de vacances/locations saisonnières)
- Service de comptabilité des locations de vacances (HRAS)
Chez LNA, notre équipe accueillante vous accompagne dans l'achat (ou la vente) de votre bien immobilier partout en Espagne. Appelez-nous !
Le cabinet Larrain Nesbitt Abogados (LNA) bénéficie de plus de 22 ans d'expérience dans le droit immobilier et fiscal en Espagne. Nous accompagnons également nos clients dans leurs démarches d'immigration, ainsi que dans les procédures successorales. Vous pouvez nous contacter par e-mail à info@larrainnesbitt.com, par téléphone sur notre ligne britannique (+44) 0754 3838 218, ou sur notre ligne espagnole (+34) 952 19 22 88, ou en remplissant notre formulaire de contact.
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