Il est tout à fait possible pour un étranger d'acheter une maison en Espagne en 2026, mais cela implique des démarches administratives spécifiques : vérifications juridiques, obtention d'un numéro NIE, ouverture d'un compte bancaire espagnol et prise de rendez-vous chez un notaire, généralement dans cet ordre. La procédure est globalement la même pour les citoyens de l'UE et les ressortissants de pays tiers, même si les critères d'octroi de prêt immobilier et les règles relatives aux visas peuvent varier.
- Embauchez un spécialiste pour vous aider
- Réaliser une étude de faisabilité
- Demander une pièce d'identité NIE
- Ouvrir un compte bancaire en Espagne
- Planifiez votre change pour protéger votre budget
- Effectuez des vérifications juridiques et techniques
- Verser un acompte pour réserver la propriété
- Signez le contrat de dépôt et préparez vos documents hypothécaires
- Faites évaluer le bien immobilier
- Vérifiez les informations précontractuelles et coordonnez-vous avec le notaire
- Signez le contrat d'achat et l'hypothèque
Embauchez un spécialiste pour vous aider
Commencez par trouver un avocat spécialisé en droit immobilier, indépendant et habitué à travailler avec des acheteurs étrangers, qui parle votre langue. Il vérifiera le statut juridique du bien, s'occupera des contrats, communiquera avec le notaire et pourra souvent gérer les démarches pour vous grâce à une procuration. Un bon avocat vous donnera également une estimation réaliste des frais supplémentaires et des délais, ce qui vous évitera de mauvaises surprises.
Réaliser une étude de faisabilité
Avant de tomber amoureux d'un appartement à Madrid ou une villa près de Malaga, calculez votre budget après impôts et frais, et pas seulement le prix affiché. La plupart des banques espagnoles accordent des prêts moins importants aux non-résidents et peuvent exiger un apport plus élevé, une durée de prêt plus courte et une preuve de revenus stables dans votre pays d'origine.
À ce stade, votre avocat ou votre courtier en prêts immobiliers peut vous aider à vous faire une première idée de vos options de financement grâce à des services spécialisés pour l'achat d'un bien immobilier en Espagne en tant qu'étranger, afin de déterminer la fourchette de prix à envisager.
Demander une pièce d'identité NIE
Tous les acheteurs étrangers potentiels doivent demander un numéro d'identité d'étranger (NIE), qui sera utilisé pour les identifier en Espagne. Si nécessaire, un conseiller peut s'occuper des formalités administratives nécessaires à la demande d'un NIE.
Ouvrir un compte bancaire en Espagne
Ouvrir un compte bancaire espagnol facilite grandement le paiement du prix d'achat, des taxes, des frais de notaire et, ultérieurement, des charges de copropriété et autres frais. Selon la banque et votre pays de résidence, vous pourrez peut-être ouvrir un compte à distance avec identification vidéo, ou bien vous devrez peut-être signer en personne ou par procuration. Prévoyez de fournir votre passeport, votre NIE (si vous en possédez déjà un), un justificatif de domicile et un justificatif de vos revenus ou de votre épargne.
Planifiez votre change pour protéger votre budget
Une fois votre compte bancaire espagnol ouvert, il est temps de penser au change. Si vous achetez un bien immobilier en Espagne en tant qu'étranger, même de légères fluctuations entre votre devise nationale et l'euro peuvent avoir une incidence sur le coût total, y compris les acomptes, les taxes et les mensualités hypothécaires. En planifiant à l'avance, vous pouvez économiser de l'argent et éviter les surprises. Comparez les taux, envisagez de faire appel à des prestataires spécialisés et utilisez des outils tels que les contrats à terme ou les alertes de taux pour obtenir la meilleure offre. Pour les acheteurs internationaux, le service de change d'idealista rend les transferts de fonds simples et sécurisés, vous permettant ainsi de consacrer davantage d'argent à votre nouvelle maison.
Effectuez des vérifications juridiques et techniques
Avant de verser un acompte, demandez à votre avocat de demander une nota simple registral au registre foncier afin de confirmer qui est le propriétaire du bien, s'il existe des hypothèques, des saisies ou d'autres charges, et si la description correspond à ce qui vous est présenté. Lorsque vous discutez avec des agents, il est également utile de garder à l'esprit les questions essentielles à poser à un agent immobilier lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, notamment en ce qui concerne le statut juridique, les travaux de construction et les dettes.
Pour plus de tranquillité d'esprit, de nombreux acheteurs étrangers font également appel à un expert indépendant ou à un architecte technique pour inspecter l'état du bâtiment, en particulier s'il est ancien ou fait partie d'une communauté avec des structures communes. Il est également judicieux de demander les derniers reçus des charges de copropriété, les factures d'impôt foncier et le certificat de performance énergétique.
Verser un acompte pour réserver la propriété
Une fois que vous êtes satisfait des vérifications de base et du prix, l'agent ou le vendeur peut vous demander un contrat de réservation et un petit acompte afin de retirer le bien du marché pendant une période limitée. Ce montant est généralement inférieur à l'acompte versé ultérieurement et doit être clairement documenté, avec les conditions de remboursement ou de perte si l'une des parties se retire.
Assurez-vous que le contrat précise le prix d'achat convenu, le délai pour signer le contrat principal et toutes les conditions clés, telles que l'obtention d'un accord de prêt hypothécaire.
Signez le contrat de dépôt et préparez vos documents hypothécaires
L'étape la plus formelle est souvent le contrat d'arras (dépôt), dans lequel vous versez une somme plus importante, généralement environ 10 % du prix d'achat. En Espagne, ce contrat stipule généralement que si vous vous retirez sans raison valable, vous perdez l'acompte, et si le vendeur se retire, il doit vous rembourser le double du montant que vous avez versé. Il est utile de comprendre en parallèle à quoi ressemble généralement l'acompte requis pour un prêt hypothécaire espagnol, car celui-ci est distinct des arras que vous convenez avec le vendeur.
À ce stade, si vous souscrivez un prêt hypothécaire, la banque vous demandera un ensemble complet de documents : preuve d'identité, revenus (fiches de paie, déclarations fiscales), prêts existants, relevés bancaires et détails du bien immobilier. Certains acheteurs font également appel à un courtier hypothécaire en Espagne pour comparer les offres et s'assurer que tout ce que la banque demande est complet et correctement présenté.
Faites évaluer le bien immobilier
La banque exigera une évaluation officielle du bien immobilier (tasación) réalisée par une société d'évaluation certifiée, dont les frais sont généralement à votre charge. L'évaluation confirme la valeur marchande que la banque utilisera pour calculer le montant qu'elle peut vous prêter et les conditions de ce prêt.
Dans certains cas, l'évaluation peut être inférieure au prix d'achat convenu, ce qui peut avoir une incidence sur le montant du prêt hypothécaire et vous obliger à verser un apport plus important.
Vérifiez les informations précontractuelles et coordonnez-vous avec le notaire
Avant la signature des actes définitifs, la loi espagnole oblige la banque à vous remettre un ensemble de documents précontractuels relatifs à votre prêt hypothécaire, comprenant notamment le détail des taux d'intérêt, des frais et des conditions. Il existe un délai de réflexion obligatoire (dont la durée peut varier selon les régions), pendant lequel vous avez le droit de vous rendre chez le notaire et de poser des questions sur le contrat sans frais supplémentaires.
Profitez de ce délai pour vérifier que toutes les informations personnelles, les données relatives au bien immobilier et les chiffres financiers sont corrects et correspondent à ce que vous avez convenu. Votre avocat se mettra en rapport avec le notaire pour fixer la date de signature et confirmer qui doit être présent et quels documents vous devez apporter.
Signez le contrat d'achat et l'hypothèque
La dernière étape consiste à signer l'acte de vente public (escritura de compraventa) devant le notaire et, si vous financez votre achat, l'acte hypothécaire également. Au bureau du notaire, celui-ci lit ou résume les parties essentielles des actes, confirme l'identité des parties et vérifie que toutes les conditions légales sont remplies avant que tout le monde ne signe.
Le solde du prix d'achat est généralement payé par virement bancaire ou par chèque bancaire certifié à ce moment-là. Après la signature, les taxes et les frais doivent être payés, et le nouvel acte est envoyé au registre foncier afin que le bien soit officiellement enregistré à votre nom.
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