Le marché locatif catalan a subi de fortes pressions en 2025, le déséquilibre entre l'offre et la demande s'étant accentué. Selon plusieurs experts, peu de changements sont attendus en 2026. L'offre limitée, la demande soutenue et la hausse des prix devraient persister sur un marché façonné par une réglementation continue, notamment la désignation de zones à forte demande.
Alors que la demande, tant nationale qu'internationale, continue de croître régulièrement, les mesures de contrôle des loyers mises en place par les autorités n'ont pas produit l'effet escompté de freiner la hausse des prix. Au contraire, elles ont incité de nombreux propriétaires à retirer leurs biens du marché locatif de longue durée ou à les convertir en locations saisonnières, lesquelles ne sont pas soumises à un plafonnement des loyers dans les zones considérées comme des marchés en difficulté, explique Xavier Aránega, associé du cabinet immobilier Revel.
Plus ou moins de contrats de location en 2026 ?
L’expert prévoit globalement que la situation du marché locatif catalan ne devrait guère s’améliorer en 2026, « d’une part parce que la demande continuera d’augmenter, et d’autre part parce qu’aucune autorité locale ou régionale ne développe un parc de logements sociaux capable de répondre aux besoins du marché ».
Quant à savoir si plus ou moins de contrats seront signés l'année prochaine, Aránega prévoit une légère augmentation des nouveaux contrats de location en Catalogne en 2026, bien que celle-ci soit due à des facteurs mixtes et à une dynamique variable.
« D’une part, de nombreux contrats signés en 2021 arriveront à échéance en 2026. Autrement dit, un grand nombre de ménages – plus de 1,6 million à travers l’Espagne, la Catalogne étant parmi les régions les plus touchées – devront renouveler leur bail ou trouver un nouveau logement, ce qui pourrait dynamiser le marché locatif », explique-t-il.
Par ailleurs, bien que certaines données récentes indiquent une baisse du nombre de nouveaux contrats en 2025, cela n'implique pas nécessairement un ralentissement global de l'activité du marché, souligne l'expert. Cela reflète plutôt la grave pénurie de logements disponibles et les difficultés croissantes rencontrées par les ménages pour accéder à un logement sur le marché locatif traditionnel.
Mercedes Blanco, PDG de Vecinos Felices et membre du conseil d'administration de COAPI (Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona), alerte sur le fait que des milliers de baux arrivent à échéance sans garantie de renouvellement, la désignation de zones « sous tension » n'ayant pas permis de freiner la hausse de la demande. « Le contrôle des loyers a eu un impact limité », explique-t-elle. « Nombreux sont les propriétaires qui choisissent de ne pas renouveler les baux ou de changer la destination du bien pour contourner les restrictions. De ce fait, le problème structurel – la pénurie de logements abordables – demeure irrésolu. »
Elle prévient également qu'une « vague de rénovations » en 2026 pourrait accentuer la pénurie de logements locatifs et faire grimper les prix dans les grandes villes. « On constate que certains propriétaires, une fois leur bail arrivé à échéance, décident de vendre, de réaménager le bien ou de le transmettre à un membre de leur famille », explique-t-elle, tout en précisant que, dans de nombreux cas, les baux arrivant à terme sont renouvelés d'un commun accord.
Demande locative plus élevée en 2026
D'après l'expert de Revel, les prévisions de marché générales indiquent que la demande restera élevée en raison de la pénurie de logements abordables et de l'offre limitée. Cette situation, explique-t-il, « continuera de dynamiser le marché locatif, même si cela ne se traduira pas nécessairement par une augmentation nette des contrats traditionnels si l'offre ne se redresse pas ».
En résumé, Aránega prévoit une plus grande activité du marché en 2026, principalement due au renouvellement des baux arrivant à échéance et à une demande soutenue. Il souligne toutefois que cette intensification de l'activité « ne se traduira pas nécessairement par une hausse significative du nombre de contrats, l'offre devant rester à des niveaux historiquement bas ».
Les prix des loyers en Catalogne continueront d'augmenter en 2026
Blanco prévoit que les prix continueront d'augmenter, mais à un rythme plus lent qu'en 2025. « En 2026, nous observerons une hausse plus contenue, mais la situation restera critique », déclare-t-elle, notant que les pressions seront inégales : les grandes villes et les zones côtières resteront beaucoup plus tendues que les marchés intérieurs disposant de stocks plus importants.
Revel prévoit également de nouvelles hausses de loyer en Catalogne et dans toute l'Espagne. « Les loyers moyens pourraient augmenter d'environ 6,8 % en 2026, après des hausses de près de 10 % en 2025. »
Si les plafonnements des prix dans les zones en difficulté, comme certains quartiers de Barcelone, peuvent freiner, voire réduire, les loyers localement, les experts s'accordent à dire qu'à l'échelle régionale, les prix continueront d'augmenter, quoique plus modérément et avec des variations importantes selon le lieu et la politique en vigueur.
Vecinos Felices plaide pour des politiques plus stables et prévisibles afin de stimuler l'offre, arguant qu'une plus grande sécurité juridique pour les propriétaires et les locataires est essentielle pour remettre des logements de qualité sur le marché.
