BBVA Research prévoit de nouvelles hausses de prix dans le secteur de l'immobilier. Selon son dernier rapport, le marché résidentiel devrait connaître un ralentissement des ventes, une augmentation des constructions neuves et de nouvelles hausses de prix dans les prochains mois.
Le département de recherche de l'institution financière prévoit que la demande de logements restera soutenue dans les prochains mois, alimentée par la création d'emplois, la hausse des salaires, des taux d'intérêt relativement bas et la formation de nouveaux ménages, tant par les Espagnols que par les migrants. Cette tendance est également renforcée par l'acquisition de résidences secondaires par les étrangers.
Concernant l'offre, BBVA Research anticipe également une amélioration. Plus précisément, le cabinet explique que « la construction de logements neufs progressera de 10 % en 2025 et de 12 % en 2026 ». Cependant, il prévient que ce taux de croissance sera « insuffisant pour satisfaire la demande accumulée entre 2021 et 2025 (625 000 ménages), avec un déficit de 134 000 unités rien que ces douze derniers mois. Les logements achevés entre 2021 et 2025 n'auront permis de loger que 45 % des ménages créés. Au rythme actuel de la construction , il faudra beaucoup de temps pour combler ce déficit », avertit le cabinet.
En raison du déséquilibre persistant du marché, la hausse des prix de l'immobilier devrait se poursuivre. Selon leurs estimations, les prix devraient augmenter en moyenne de 10 % cette année et de 7 % supplémentaires l'année prochaine.
Concernant les ventes, le département de recherche de la banque prévoit un ralentissement des transactions, comme commencent déjà à le montrer les statistiques officielles.
D'après les notaires, 38 239 transactions immobilières ont été conclues en Espagne en août, soit une baisse de 1,3 % sur un an. Il s'agit du chiffre le plus bas de ces deux dernières années, du deuxième recul consécutif et du troisième en quatre mois.
Les ventes de logements ont ralenti depuis février dernier, freinées par la pénurie de biens neufs et d'occasion et par les prix élevés, ce qui pourrait entraîner une baisse de la demande sur le marché.
Dans ce contexte, BBVA Research explique que « le manque d'offre abordable pourrait limiter la croissance des ventes, même si divers facteurs continueront de soutenir la croissance de la demande » ; et prévoit qu'en moyenne, les transactions augmenteront de 1,8 % par an en 2025 et stagneront en 2026, année où elle anticipe une légère baisse de 0,3 %.
Facteurs qui entravent la construction de logements
Le dernier rapport immobilier de BBVA Research passe en revue non seulement les prévisions pour la fin de cette année et pour 2026, mais se concentre également sur les multiples facteurs qui freinent la production de nouveaux logements.
- Incertitude réglementaire. Le département de recherche estime que « les aspects les plus néfastes des réformes doivent être annulés », affectant le marché locatif, et que « les procédures judiciaires en cas de rupture de contrat doivent être accélérées ». Autrement dit, il critique la loi sur le logement et demande une accélération des expulsions de squatteurs.
- Pénurie de terrains constructibles. « En Espagne, nous attendons toujours la construction de logements équivalents à 26 % du parc immobilier actuel », indique BBVA Research. Selon eux, accélérer les délais d'aménagement du territoire est une priorité absolue.
- Budget public réduit. Le budget alloué au logement social est insuffisant, selon les économistes de la banque. Bien que le département de recherche considère positivement le budget consacré au nouveau Plan logement 2026-2030, il note que « le budget du logement social est faible ».
- Pénurie de main-d'œuvre. « Le secteur de la construction a connu la plus forte augmentation du nombre de postes vacants. Entre 2016 et 2024, ce nombre a quadruplé », explique l'observatoire. Cette situation entraîne également une hausse des coûts de main-d'œuvre, qui atteignent des niveaux records et pèsent sur les marges bénéficiaires des promoteurs. Par conséquent, « le secteur est confronté au défi du renouvellement générationnel dû au vieillissement de la population active. L'immigration, la formation et l'industrialisation des processus font partie des solutions. »
- Baisse de la productivité. Outre le manque de professionnels et les coûts de main-d'œuvre, le département de recherche indique que la productivité du secteur « est inférieure de 25,4 % à la productivité moyenne de l'économie ».
- La hausse du coût des matériaux constitue un autre obstacle au développement de nouveaux logements. En effet, la forte augmentation des prix des matériaux de construction suite à la pandémie constitue un frein important. « Trente-trois matériaux voient leur prix augmenter plus rapidement que l'indice des prix à la consommation (IPC) », indique le texte.
- Hébergement touristique. Selon BBVA, « l'augmentation du nombre de locations touristiques réduit l'offre de logements locatifs permanents ». L'institut note également qu'il existe actuellement environ 400 000 locations touristiques en Espagne.
- Financement. Enfin, il note que « le financement bancaire a diminué d'environ 80 % par rapport au pic atteint en 2008 ».
Le département de recherche souligne également la nécessité d' améliorer la rentabilité des entreprises de construction, notamment des PME, afin de contribuer à l'augmentation de l'offre de logements. Il appelle surtout à un consensus politique et institutionnel pour entreprendre des réformes qui revitaliseront le secteur, ainsi qu'à une meilleure coordination entre les administrations publiques, car l'absence d'accord entravera la réalisation des objectifs généraux.