BBVA Research prognostiziert weitere Preissteigerungen im Wohnungssektor. Laut dem aktuellen Immobilienbericht wird der Wohnimmobilienmarkt in den kommenden Monaten voraussichtlich einen Rückgang der Verkäufe, einen Anstieg der Neubauten und weitere Preissteigerungen verzeichnen.
Die Forschungsabteilung des Finanzinstituts geht davon aus, dass die Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden Monaten aufgrund der Schaffung neuer Arbeitsplätze, steigender Löhne, relativ niedriger Zinsen und der Gründung neuer Haushalte durch Spanier und Migranten weiterhin hoch bleiben wird. Verstärkt wird dies durch den Kauf von Zweitwohnungen durch Ausländer.
Auch hinsichtlich des Angebots rechnet BBVA Research mit einer Verbesserung. Konkret erklärt das Unternehmen, dass „ der Neubau im Jahr 2025 um 10 % und im Jahr 2026 um 12 % wachsen wird“. Allerdings warnt BBVA Research, dass diese Wachstumsrate „ nicht ausreichen wird, um die zwischen 2021 und 2025 aufgelaufene Nachfrage (625.000 Haushalte) zu decken . Allein in den letzten zwölf Monaten bestand ein Defizit von 134.000 Wohneinheiten. Die zwischen 2021 und 2025 fertiggestellten Wohnungen werden nur 45 % der neu entstehenden Haushalte versorgen. Bei der derzeitigen Baugeschwindigkeit wird es lange dauern, diese Lücke zu schließen“, so die Warnung.
Aufgrund des anhaltenden Marktungleichgewichts wird der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen anhalten. Laut ihren Berechnungen werden die Immobilienpreise in diesem Jahr durchschnittlich um 10 % und im nächsten Jahr um weitere 7 % steigen.
Was den Umsatz betrifft, prognostiziert die Forschungsabteilung der Bank einen Rückgang der Transaktionen, wie es auch die offiziellen Statistiken bereits andeuten.
Laut Notaren wurden im August in ganz Spanien 38.239 Immobilientransaktionen beurkundet, ein Rückgang von 1,3 % gegenüber dem Vorjahr. Dies ist der niedrigste Wert der letzten zwei Jahre, der zweite Rückgang in Folge und der dritte in den vergangenen vier Monaten.
Der Hausverkauf hat sich seit Februar letzten Jahres verlangsamt, was auf den Mangel an neuen und gebrauchten Immobilien sowie auf die hohen Preise zurückzuführen ist, die einen Teil der Nachfrage vom Markt verdrängen könnten.
In diesem Zusammenhang erklärt BBVA Research, dass „ das fehlende Angebot an bezahlbaren Waren das Umsatzwachstum einschränken könnte, obwohl verschiedene Faktoren weiterhin das Nachfragewachstum unterstützen werden“; und erwartet, dass die Transaktionen im Durchschnitt im Jahr 2025 jährlich um 1,8 % wachsen und im Jahr 2026 stagnieren werden, wobei für 2026 ein leichter Rückgang von 0,3 % prognostiziert wird.
Faktoren, die den Wohnungsbau behindern
Der neueste Immobilienbericht von BBVA Research befasst sich nicht nur mit Prognosen für das Ende dieses Jahres und das Jahr 2026, sondern konzentriert sich auch auf die vielfältigen Faktoren, die die Produktion neuer Wohnungen behindern.
- Regulatorische Unsicherheit. Die Forschungsabteilung ist der Ansicht, dass „die schädlichsten Aspekte der Reformen rückgängig gemacht werden müssen“, was sich auf den Mietmarkt auswirkt, und dass „Gerichtsverfahren bei Vertragsbruch beschleunigt werden sollten“. Mit anderen Worten: Sie kritisiert das Wohnungsgesetz und fordert eine beschleunigte Räumung von Hausbesetzern.
- Mangel an bebaubarem Land. „In Spanien warten wir noch immer auf den Bau von Wohnungen, die 26 % des aktuellen Wohnungsbestands entsprechen“, so BBVA Research. Ihrer Ansicht nach ist die Beschleunigung der Landentwicklungsprozesse von zentraler Bedeutung.
- Kürzungen im öffentlichen Haushalt. Laut den Ökonomen der Bank ist das Budget für sozialen Wohnungsbau auf einem niedrigen Niveau. Obwohl die Forschungsabteilung die dem neuen Wohnungsbauplan 2026–2030 zugewiesenen Mittel positiv bewertet, stellt sie fest: „Das Budget für sozialen Wohnungsbau ist niedrig.“
- Fachkräftemangel. „Der Bausektor verzeichnet den größten Anstieg an unbesetzten Stellen. Zwischen 2016 und 2024 hat sich das Volumen vervierfacht“, erklärt die Beobachtungsstelle. Dies treibt auch die Lohnkosten in der Branche in die Höhe, die Rekordhöhen erreicht haben und die Gewinnmargen der Bauträger unter Druck setzen. Daher „steht die Branche aufgrund der alternden Belegschaft vor der Herausforderung des Generationswechsels. Zuwanderung, Weiterbildung und die Industrialisierung von Prozessen sind Teil der Lösung.“
- Geringere Produktivität. Neben dem Mangel an Fachkräften und den Lohnkosten stellt die Forschungsabteilung fest, dass die Produktivität in diesem Sektor „25,4 % unter der durchschnittlichen Produktivität der Wirtschaft liegt“.
- Steigende Materialkosten. Ein weiteres Hindernis für den Neubau von Wohngebieten sind die infolge der Pandemie deutlich gestiegenen Baustoffpreise. „33 Materialien verteuern sich schneller als der Verbraucherpreisindex (VPI)“, heißt es im Text.
- Touristische Unterkünfte. Laut BBVA führt der Anstieg touristischer Mietobjekte zu einem geringeren Angebot an dauerhaftem Mietwohnraum. Sie weisen außerdem darauf hin, dass es derzeit in ganz Spanien rund 400.000 touristische Unterkünfte gibt.
- Finanzierung. Abschließend merkt er an, dass „die Bankfinanzierung im Vergleich zum Höchststand im Jahr 2008 um etwa 80 % zurückgegangen ist“.
Die Forschungsabteilung sieht zudem die Notwendigkeit , die Rentabilität von Bauunternehmen, insbesondere von KMU, zu verbessern, da dies zur Erhöhung des Wohnungsangebots beitragen kann. Vor allem fordert sie einen politischen und institutionellen Konsens für Reformen, die den Sektor revitalisieren, sowie eine stärkere Koordinierung der öffentlichen Verwaltungen, da ein Mangel an Einigkeit die Erreichung der Gesamtziele gefährden wird.