Le printemps est arrivé, et avec lui la meilleure saison des ventes immobilières. C'est pourquoi nous avons publié un court article contenant quelques conseils de base, non exhaustifs, dont les acheteurs devraient tenir compte. Bonne recherche !
Huit conseils pour acheter un bien immobilier en Espagne
Représentation juridique indépendante
Si vous êtes étranger, il vous est fortement conseillé d'engager un abogado (avocat) pour représenter vos intérêts.
Les banques et les notaires espagnols sont des fonctionnaires neutres qui vérifient la légalité des documents, mais n'effectuent pas de vérifications préalables en votre nom. Faire appel à un avocat espagnol indépendant ( abogado ) garantit que vos intérêts seront exclusivement représentés lors de l'examen des contrats et des vérifications d'antécédents. Les honoraires d'avocat sont entièrement déductibles des impôts (en cas de vente). Si vous ne deviez retenir qu'une seule chose de cet article, c'est l'importance d'être représenté légalement.
Possession
Vous seriez surpris d'apprendre le nombre de vendeurs qui ne sont pas les véritables propriétaires enregistrés d'un bien immobilier.
Cela arrive fréquemment, par exemple, lorsque le propriétaire décède et que l'un de ses héritiers vend le bien sans avoir encore effectué toutes les démarches d'enregistrement du titre de propriété. Il est impératif de ne conclure un contrat qu'avec la personne figurant au registre foncier comme titulaire légitime du titre de propriété. En Espagne, il est interdit de vendre un bien dont on n'est pas propriétaire.
Dettes cachées liées à la propriété
À l’insu de l’acheteur (caveat emptor), il peut y avoir de multiples dettes et charges sur une propriété qui n’apparaissent PAS sur une nota simple.
En Espagne, la règle d'or est que les dettes sont toujours liées au bien immobilier. Autrement dit, le propriétaire est responsable de toutes les dettes, charges et problèmes d'urbanisme cachés. Quelques exemples :
- Charges de copropriété : les propriétaires sont redevables des charges des quatre dernières années. Dans certaines zones côtières, au sein de communautés haut de gamme, ces charges sont considérables (plusieurs dizaines de milliers d’euros).
- À jour en matière de taxes (locales, régionales et nationales). Par exemple, un bien immobilier est redevable des taxes locales des quatre dernières années. Votre avocat vérifiera, dans le cadre de ses vérifications préalables, qu'il n'existe aucune taxe impayée.
- Libre de toute charge ou hypothèque. En particulier en zone rurale, une propriété peut être grevée d'une hypothèque, comme un droit de passage ou un droit d'approvisionnement en eau, par un voisin. En zone urbaine, le droit de vue est très courant ; vous ne pouvez donc pas construire ni obstruer la vue de votre voisin. Il est important de connaître ces limitations afin d'éviter des litiges longs et complexes.
- Ce bien est classé comme apartamento turistico. Cela impose des restrictions importantes quant à son prix de vente et à son usage.
- Ce logement est classé comme logement social subventionné (VPO). Son prix de vente est plafonné et sa location peut être interdite.
- Le bien est classé comme bail emphytéotique, et non comme pleine propriété (la propriété appartient à l'État, à une administration locale ou régionale), une situation très fréquente dans les zones côtières. Ces types de biens ont une durée d'utilisation limitée, généralement de 30 ans. À l'issue de cette période, le bail est renouvelé ou non.
- Le bien immobilier fait l'objet d'un litige urbanistique en cours (procédure judiciaire) pouvant entraîner une démolition totale ou partielle. Là encore, le propriétaire du bien peut être reconnu coupable et tenu responsable d'infraction aux règles d'urbanisme, même s'il n'y a pas participé.
Règlement intérieur de la copropriété
Vous devriez vous familiariser avec les règles qui les régissent, car les communautés sont désormais habilitées à interdire les maisons de vacances, par exemple.
Extensions illégales de propriété
À l'insu de l'acheteur, le vendeur peut avoir effectué des travaux d'agrandissement illégaux sur la propriété (sans les autorisations d'urbanisme appropriées de la mairie).
Un exemple courant est la fermeture de terrasses ouvertes. Outre une amende importante, vous pourriez être contraint de démolir les ouvrages à vos frais. De plus, cela pourrait compromettre la vente de votre bien immobilier.
- Par exemple, si un acheteur a besoin d'un financement, son prêteur enverra un expert immobilier pour effectuer une évaluation, qui repérera rapidement ces extensions, et la banque de l'acheteur REFUSERA de financer l'achat du bien.
En Espagne, 80 % des ventes immobilières sont financées. Tant que l'acte de propriété n'est pas mis à jour pour refléter ces changements, votre clientèle potentielle se limite aux acheteurs payant comptant. Cela se traduit par des délais d'attente plus longs, pouvant atteindre plusieurs années.
Zones désignées par l'armée
L'Espagne impose des limitations légales à tous les étrangers non ressortissants de l'UE qui achètent des biens immobiliers, notamment, mais sans s'y limiter, ceux situés à proximité de bases militaires ou considérés comme des zones sensibles ou stratégiques en matière de sécurité.
Ces terrains sont légalement réservés et nécessitent une autorisation écrite de l'autorité militaire compétente, dont l'obtention prend environ un an. Vous n'aurez aucun problème à acheter la propriété, à finaliser l'acte chez le notaire et même à payer les droits de mutation, mais vous serez ensuite dans l'impossibilité d'enregistrer la propriété à votre nom au cadastre sans cette autorisation. Attention : les autorités militaires espagnoles ne sont nullement tenues de vous accorder cette autorisation, ni après ni même avant la finalisation de la transaction. Vous vous retrouverez ainsi dans une situation juridique délicate, ayant perdu tout votre argent sans aucun titre de propriété. Seul un avocat peut vous aider à éviter une telle erreur.
Lois côtières
Attention à la zone de protection standard de 100 mètres (celle-ci peut en réalité être réduite à 20 m ou même augmentée jusqu'à 200 m, selon la zone) lors de l'achat de propriétés côtières.
Les autorités d'urbanisme peuvent vous contraindre à démolir le bâtiment, même s'il date de plusieurs décennies, à vos frais. Une fois encore, le problème incombe au propriétaire.
Certificat de performance énergétique
À compter de 2030, les biens immobiliers dont le DPE est classé « E » ou inférieur ne pourront plus être vendus ni loués.
À compter de 2033, l'interdiction s'étendra aux propriétés classées D. 80 % des propriétés en Espagne sont actuellement classées E ou moins. Ce règlement européen obligera des millions de propriétaires à financer des travaux d'amélioration pour obtenir une note supérieure à E s'ils envisagent de vendre ou de louer leur bien à partir de 2030.
Pourquoi choisir le cabinet Larraín Nesbitt Lawyers pour vous représenter lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne :
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- Nos honoraires sont déductibles à 100 % des impôts
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- Tous nos avocats sont inscrits au barreau espagnol et disposent d'une assurance responsabilité civile professionnelle à hauteur de 1 million d'euros.
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