Il mercato residenziale di lusso di Madrid è entrato in una nuova fase di maturità e tensione strutturale. In appena un decennio, l'accesso al segmento premium è sceso ai minimi storici. Con 1 milione di euro, un acquirente può ora acquistare circa 110 metri quadrati, rispetto ai 240-330 metri quadrati disponibili nel 2014 nei cinque quartieri più esclusivi della capitale : Recoletos, Castellana e Jerónimos, Almagro–Traflagar–Justicia e Ibiza–Niño Jesús. Questi risultati sono esposti nel rapporto "Un decennio del mercato immobiliare di lusso a Madrid: evoluzione e tendenze (2014–2025)" , presentato da Diza. Particolarmente sorprendente è il fatto che con 1 milione di euro ora si possa acquistare solo un appartamento di 80 metri quadrati a Recoletos.
Lo studio, condotto dai professori Fernando Pinto Hernández e María Luisa Medrano García dell'Università Rey Juan Carlos, calcola un aumento cumulativo del 95,26% del prezzo al metro quadro nella Comunità di Madrid , nei suoi comuni e nei suoi codici postali nell'ultimo decennio. Gli autori sottolineano che questo aumento non è dovuto alla speculazione, ma a uno squilibrio strutturale tra un'offerta estremamente limitata in posizioni privilegiate e una domanda internazionale crescente e solvibile.
La pandemia, una svolta
Lungi dall'agire da freno, la pandemia si è rivelata un catalizzatore del ciclo. Nel 2020, l'aggiustamento nel segmento prime è stato marginale (-1,5%) e dal 2021 in poi i prezzi hanno subito una forte accelerazione, con una crescita post-Covid che ha raggiunto il 54,33% , ben al di sopra dei livelli registrati tra il 2014 e il 2019.
Questo cambiamento è stato determinato da fattori quali l'aumento del lavoro da remoto a livello internazionale, la mobilità delle principali fasce ricche dell'Europa e dell'America Latina e la crescente domanda di abitazioni ristrutturate che soddisfino standard elevati in contesti urbani di alta qualità.
Durante la presentazione, Fernando Pinto ha descritto il periodo attuale come "un decennio di profonda trasformazione che ha consolidato Madrid come uno dei principali centri residenziali di lusso in Europa".
Un profilo di acquirente più diversificato e, in alcuni quartieri, più giovane
Sebbene l'età media degli acquirenti principali sia aumentata da 43 a 47 anni nel periodo post-Covid, il rapporto identifica una clientela più giovane in aree come Almagro, Justicia, Ibiza e Niño Jesús , dove la quota di acquirenti di età compresa tra 30 e 45 anni è in aumento. Tra questi figurano espatriati, professionisti del settore tecnologico e dirigenti globali attratti dalla vitalità urbana e dalla qualità delle case ristrutturate e di alto livello.
Nei quartieri più tradizionali – Recoletos, Castellana e Jerónimos – continuano a prevalere gli acquirenti ad alto reddito, sia nazionali che internazionali.
La ricerca conferma anche l'espansione del mercato residenziale di lusso di Madrid nell'area metropolitana. Comuni come Alcobendas (La Moraleja), Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Tres Cantos e Boadilla del Monte hanno registrato una forte crescita dei prezzi, trainata dalla domanda di case unifamiliari, privacy e accesso a scuole internazionali. In alcuni casi, in particolare a Boadilla del Monte , la crescita post-pandemia si è moltiplicata di parecchie volte rispetto al periodo pre-pandemia.
Differenze all'interno del settore primario stesso
Un'analisi per codice postale rivela dinamiche divergenti, sottolineando l'esistenza di micro-mercati autonomi . Mentre Recoletos (28001), Castellana (28006) e Jerónimos (28014) continuano a registrare i prezzi più elevati e a registrare un fatturato minimo, altre aree come Almagro–Trafalgar–Justicia (28010) e Ibiza–Niño Jesús (28009) hanno registrato la crescita relativa più forte dall'inizio della pandemia.
A differenza della Comunità di Madrid nel suo complesso, questi codici postali di prima fascia hanno registrato i loro maggiori incrementi prima della pandemia . La fase post-Covid è stata caratterizzata da una domanda più selettiva , con gli acquirenti che hanno privilegiato la qualità degli immobili e la posizione esatta.
Sebbene gli acquirenti spagnoli continuino a essere la maggioranza, i rappresentanti di DIZA Consultores notano che gli acquirenti internazionali stanno guadagnando terreno in modo costante , in particolare provenienti da Italia, Stati Uniti, Messico e altri paesi latinoamericani.
"Madrid attrae profili da tutto il mondo. Che siano spagnoli o stranieri, i nuovi arrivati tendono a stabilirsi in zone privilegiate, intensificando la pressione su un'offerta già molto limitata", ha spiegato María Luisa Medrano.
Madrid, un mercato primario globale con potenziale
Il rapporto conclude che gli sviluppi dell'ultimo decennio hanno una base strutturale: la scarsità dell'offerta, il costante afflusso di acquirenti internazionali solvibili e la posizione competitiva di Madrid come destinazione residenziale sicura ed efficiente.
Secondo Pinto, la crescita futura dipenderà dal volume di case ristrutturate immesse sul mercato e dalla salvaguardia dell'attrattiva urbana della capitale.