Le marché immobilier résidentiel de luxe à Madrid est entré dans une nouvelle phase de maturité et de tensions structurelles. En seulement dix ans, l'accès au segment haut de gamme a atteint des niveaux historiquement bas. Avec un million d'euros, un acheteur peut désormais acquérir environ 110 mètres carrés, contre 240 à 330 mètres carrés disponibles en 2014 dans les cinq quartiers les plus huppés de la capitale : Recoletos, Castellana et Jerónimos, Almagro–Traflagar–Justicia et Ibiza–Niño Jesús. Ces conclusions sont présentées dans le rapport « Une décennie pour le marché immobilier haut de gamme à Madrid : évolution et tendances (2014-2025) » , publié par Diza. Fait particulièrement frappant : un million d'euros ne permet plus d'acquérir qu'un appartement de 80 mètres carrés à Recoletos.
L'étude, menée par les professeurs Fernando Pinto Hernández et María Luisa Medrano García de l'Université Rey Juan Carlos, calcule une augmentation cumulée de 95,26 % du prix au mètre carré dans les communes de la Communauté de Madrid au cours de la dernière décennie. Les auteurs soulignent que cette hausse n'est pas due à la spéculation, mais à un déséquilibre structurel entre une offre extrêmement limitée dans les emplacements les plus prisés et une demande internationale croissante et solvable.
La pandémie, un tournant
Loin de freiner le cycle, la pandémie s'est avérée un catalyseur. En 2020, l'ajustement sur le segment haut de gamme a été marginal (- 1,5 %), et à partir de 2021, les prix ont fortement progressé, la croissance post-Covid atteignant 54,33 %, un niveau nettement supérieur à celui enregistré entre 2014 et 2019.
Ce changement s'explique par des facteurs tels que l'essor du télétravail international, la mobilité des grandes fortunes européennes et latino-américaines et la demande croissante de logements rénovés répondant à des normes élevées dans des environnements urbains de grande qualité.
Lors de la présentation, Fernando Pinto a décrit la période actuelle comme « une décennie de profonde transformation qui a consolidé Madrid comme l'un des principaux pôles résidentiels haut de gamme d'Europe ».
Un profil d'acheteurs plus diversifié et, dans certains quartiers, plus jeune
Bien que l'âge médian des acheteurs de logements haut de gamme soit passé de 43 à 47 ans après la pandémie de Covid-19, le rapport met en évidence une clientèle plus jeune dans des zones comme Almagro, Justicia, Ibiza et Niño Jesús, où la part des acheteurs âgés de 30 à 45 ans est en augmentation. Parmi eux figurent des expatriés, des professionnels du secteur technologique et des cadres internationaux attirés par le dynamisme urbain et la qualité des logements rénovés haut de gamme.
Dans les quartiers plus traditionnels – Recoletos, Castellana et Jerónimos – les acheteurs à hauts revenus, tant nationaux qu'internationaux, continuent de dominer.
L'étude confirme également l'expansion du marché résidentiel haut de gamme madrilène vers la métropole. Des communes comme Alcobendas (La Moraleja), Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Tres Cantos et Boadilla del Monte ont enregistré une très forte hausse des prix, alimentée par la demande de maisons individuelles, d'intimité et d'accès aux écoles internationales. Dans certains cas, notamment à Boadilla del Monte, la croissance post-pandémique a été plusieurs fois supérieure à celle d'avant la pandémie.
Différences au sein même du secteur de premier ordre
Une analyse par code postal révèle des dynamiques divergentes, soulignant l'existence de micromarchés autonomes. Tandis que Recoletos (28001), Castellana (28006) et Jerónimos (28014) continuent d'afficher les prix les plus élevés et un faible volume d'échanges, d'autres zones comme Almagro–Trafalgar–Justicia (28010) et Ibiza–Niño Jesús (28009) ont enregistré la plus forte croissance relative depuis le début de la pandémie.
Contrairement à la Communauté de Madrid dans son ensemble, les zones de premier choix correspondant à ces codes postaux ont connu leurs plus fortes hausses avant la pandémie. La phase post-Covid a été marquée par une demande plus sélective, les acheteurs privilégiant la qualité du bien et son emplacement précis.
Bien que les acheteurs espagnols restent majoritaires, les représentants de DIZA Consultores notent que les acheteurs internationaux gagnent progressivement du terrain, notamment en provenance d'Italie, des États-Unis, du Mexique et d'autres pays d'Amérique latine.
« Madrid attire des profils du monde entier. Qu’ils soient espagnols ou étrangers, les nouveaux arrivants ont tendance à s’installer dans les quartiers les plus prisés, accentuant la pression sur une offre déjà très limitée », explique María Luisa Medrano.
Madrid, un marché mondial de premier plan avec un fort potentiel
Le rapport conclut que les évolutions de la dernière décennie reposent sur une base structurelle : une offre insuffisante, l’arrivée constante d’acheteurs internationaux solvables et la position concurrentielle de Madrid en tant que destination résidentielle sûre et efficace.
Selon Pinto, la croissance future dépendra du volume de logements rénovés mis sur le marché et de la préservation de l'attrait urbain de la capitale.