A differenza di un atto di proprietà, che in verità ha poca importanza, ciò che conta in Spagna è chi appare come proprietario registrato davanti al registro catastale. Ti fornirò un esempio singolare che aiuterà a spiegare l'importante ruolo svolto dal registro catastale in Spagna.
Nel 2006, quando ero ancora giovane, ho lavorato per uno studio legale inglese per conto di un istituto di credito. Siamo stati contattati da un anziano mutuatario che voleva stipulare un prestito vitalizio sulla sua casa nella Costa del Sol. La signora ci ha mostrato il suo atto di proprietà originale testimoniato da un notaio spagnolo quasi 30 anni prima; in linea di principio tutto sembrava a posto e sotto controllo.
Tuttavia, alla richiesta di una nota simple aggiornata (relazione catastale) sono rimasto scioccato. Ho scoperto che il suo immobile era ancora registrato a nome del costruttore, lo stesso che le aveva venduto la casa tre decenni prima!
Il grossolano errore che ha commesso è stato quello di non istruire il proprio avvocato in quel momento e di affidarsi ciecamente all'avvocato del costruttore per fare tutto il lavoro! Aveva beatamente affidato al costruttore il compito di registrare l'immobile a suo nome; cosa che ovviamente non è mai avvenuta. Questo errore è stato aggravato dal fatto che non si era mai preoccupata di fare un follow-up post-vendita per verificare che l'immobile fosse effettivamente registrato a suo nome.
A tutti gli effetti legali, il costruttore era ancora il proprietario della sua casa tre decenni dopo! Potresti pensare che sia un caso isolato, una coincidenza. Beh, ti sbaglieresti di grosso. Ti dico che non è così, infatti, mi imbatto in casi del genere in media ogni due mesi.
Questo esempio vuole dimostrare la (grande) importanza che riveste il catasto spagnolo. Lei era certa che il suo atto di proprietà dimostrasse categoricamente la sua proprietà e lo aveva persino conservato al sicuro in un'elegante cassaforte! Quando la realtà era il suo atto di proprietà non significava nulla dal punto di vista legale.
In Spagna abbiamo un solido sistema a due livelli (notaio e catasto) che garantisce i diritti di proprietà e che personalmente trovo molto buono.
In Spagna ciò che conta davvero è chi compare davanti al registro catastale come proprietario registrato. Infatti, solo questa persona può vendere, affittare o disporre dell'immobile come meglio crede.
Il mio esempio prosegue spiegando il motto del registratore catastale in Spagna, “prior in tempore, potior in iure ” che tradotto approssimativamente è "il primo in tempo ha il diritto maggiore". O, in modo più colloquiale, chi prima arriva, meglio alloggia. Chi presenta il proprio diritto per primo, ha il migliore diritto su una proprietà.