Ao contrário de um título de propriedade, que na verdade tem pouca ou nenhuma importância, em Espanha o que importa é quem aparece como proprietário registado perante o registo de imóveis. Aqui fica um exemplo pitoresco que ajudará a explicar o importante papel que o registo de imóveis desempenha em Espanha.
Em 2006, quando ainda era jovem e idealista, trabalhei para um escritório de advocacia inglês em nome de um credor institucional. Fomos abordados por um idoso que queria fazer um empréstimo vitalício contra a sua propriedade na Costa del Sol. A senhora mostrou-nos a sua escritura original testemunhada por um notário espanhol quase 30 anos antes; em princípio, tudo parecia bem e verificado.
No entanto, ao solicitar uma nota simples atualizada (relatório de registo de terras), fiquei em estado de choque. Acontece que a propriedade dela ainda estava registada com o nome da construtora, a mesma que lhe vendeu a casa três décadas antes!
O erro mais grave que ela cometeu foi não instruir o seu próprio advogadona altura e confiar cegamente no advogado do construtor para fazer o trabalho todo! Ela tinha alegremente confiado ao construtor o registo da propriedade em seu nome; que obviamente nunca aconteceu. Esse erro foi agravado pelo facto de ela nunca se ter preocupado em fazer um acompanhamento pós-venda, verificando se a propriedade estava de facto registada em seu nome.
Para todos os fins e propósitos legais, a construtora ainda era a proprietária da sua casa três décadas depois! Podes pensar que isto é uma situação pontual, um acaso, mas bem, estás muito enganado. Esta não é, de facto, a primeira vez que me deparo com casos assim a cada dois meses em média.
Este exemplo mostra a (grande) importância que o registo cadastral espanhol desempenha. Ela tinha certeza de que o seu título de propriedade provava categoricamente a sua posse e até o guardava num cofre sofisticado! Quando na verdade a realidade era que aquele seu título de propriedade nada significava do ponto de vista legal.
Em Espanha, temos um sistema de dois níveis (notário e cadastro) que garante os direitos de propriedade e que pessoalmente considero muito bons.
Em Espanha, o que realmente importa é quem aparece no registo de imóveis como o proprietário registado. Pois é essa pessoa, e apenas ela, que pode vender, arrendar ou dispor dela como bem entender.
O meu exemplo continua a explicar o lema do Registado de Imóveis em Espanha, “prior in tempore, potior in iure” que traduzido significa algo como primeiro em direito, maior em direito. Ou mais coloquialmente, o primeiro a chegar, é o primeiro a ser servido. Aquele que apresenta o seu direito primeiro, tem o melhor direito sobre uma propriedade.