Todos conhecemos alguma expressão similar a “o desconhecimento da lei não isenta o seu cumprimento”. E, como não podia deixar de ser, a construção está sujeita a leis de edificação e várias normas de caráter nacional, autónomo e local que se devem cumprir, se não queremos ter problemas mais tarde. Cada município estabelece quais são as ações que são objeto de licença e quais estão isentas.”Se somos surpreendidos realizando obras sem que exista uma autorização prévia das mesmas, sofremos uma sanção. Essa sanção depende da gravidade e do tipo dos atos cometidos”, comenta Pablo García de Atrezo Arquitectos.
“No caso de Madrid, a lei 9/2011 del Suelo estabelece uma hierarquia de sanções, em função da gravidade, desde muito grave a leve. Ao realizar obras sem autorizações ou licenças, estamos perante infrações graves, com multas que vão de 30.000 euros até 600.000 euros. Ou seja, valores que não são uma brincadeira. Mas, além disso, podemos cometer novas infrações já que não temos a autorização da administração e é difícil conhecer todas as exigências urbanísticas que afetam cada um”, acrescenta.
Damos alguns exemplos:
- Excesso sobre a edificabilidade. Os nossos edifícios e casas têm atribuída uma determinada edificabilidade, ou seja, um determinado número de m2, nos quais podemos construir. Se excedemos esse valor, enfrentamos uma multa de 15% a 25% do valor em excesso. Se temos uma casa unifamiliar e ultrapassámos 30 m2, aumentando o imóvel, podemos receber uma multa de aproximadamente 3.600 euros.
- Distâncias a limites de terrenos. Corresponde ao incumprimento das distâncias mínimas entre edifícios, a via pública, espaços livres e limites de terrenos, que pode ser sancionado com multas de 15% a 25% do valor da obra executada. Um caso claro é o da piscina que não deixa uma distância mínima ao limite do terreno. O valor aproximado da multa, neste caso, é de cerca de 2.000 euros.
- Obras em edifícios fora do planeamento. “Estão fora ou são incompatíveis com o planeamento urbano mas já não se podem demolir, uma vez que a infração já prescreveu. Se fazemos obras, as multas vão desde os 10% até aos 15% do valor das alterações realizadas. Por outras palavras, se temos na nossa casa um primeiro andar coberto, que está fora do planeamento e modificámos o isolamento térmico, a impermeabilização e as telhas, podem aplicar-nos uma multa de cerca de 1.657 euros”, explica.
- Obras ou demolições em edifícios protegidos. “Tudo se complica se realizamos obras ou demolições em edifícios catalogados, já que a multa seria equivalente ao dobro do valor do que foi destruído. Podem ser atingidos valores superiores a 50.000 euros.
E falamos apenas das sanções, a atualização do estado legal é independente das multas, pelo que, posteriormente é iniciado um processo para o que edificado seja demolido ou se restabeleça ao seu estado original, assumindo todos os custos gerados.
Que acontece se termino a obra sem que ninguém se dê conta?
A prescrição destas infrações urbanísticas produz-se 4 anos após a finalização da obra, exceto quando afetam zonas verdes ou espaços livres, casos nos quais nunca chegam prescrever. O fato de que prescreva não significa que já seja legal. A legalidade estará condicionada pelo cumprimento do que está indicado no Planeamento Geral e, se o cumpre, poderia ser legalizada. Se não o cumpre, terá de ficar fora do planeamento, sem autorização para realizar obras que não sejam ornamentais, de segurança ou de habitabilidade”, finaliza o especialista.