Wat gebeurt er als je je huis vernieuwt zonder bouwvergunning

Er is een beroemde uitdrukking die gaat als volgt: ‘De onwetendheid van de wet is geen excuus’ en bouwwerkzaamheden vallen onder de wet. Er zijn een aantal regels en voorschriften op nationaal, communautair en lokaal niveau die moeten worden nageleefd om geen problemen op een later tijdstip te hebben. Elke gemeente in Spanje bepaalt zelf welke projecten een bouwvergunning nodig hebben en welke hiervan vrijgesteld zijn. ‘Als we worden betrapt op renovatiewerkzaamheden zonder voorafgaande toestemming, krijgen we een boete of sanctie. Wat die sanctie is, hangt af van de ernst van de renovaties en wat voor soort deze zijn’, zegt Pablo García van Atrezo Arquitectos.

‘In het geval van Madrid’, voegt hij toe, ‘bevat de wet 9/2001 een hiërarchie van sancties op basis van zwaarte, van zeer ernstig tot minder belangrijk. Als we een aantal ongeoorloofde werken uitvoeren, hebben we een ernstige overtreding gepleegd en kunnen de boetes oplopen van 30.000 euro tot 600.000 euro. Het is geen grap. Bovendien kunnen we nieuwe overtredingen begaan als we niet in de goede boeken van de autoriteiten staan. Het is moeilijk om alle eisen met betrekking tot de stedelijke constructie te kennen die op ieder van ons van toepassing zijn.’

Hier zijn enkele voorbeelden:

• Het ontwikkelingspotentieel overschrijden: we hebben allemaal een bepaald ontwikkelingspotentieel toegewezen aan onze eigendommen. Dit potentieel is het aantal vierkante meter dat we mogen bouwen. Als we deze limiet overschrijden, kunnen we worden geconfronteerd met een boete van 15-25% van de waarde van de overige ontwikkeling. Als we een eengezinswoning hebben en 30 m2 te veel hebben ontwikkeld, kunnen we een boete krijgen van ongeveer 3.600 euro.
   
• Afstand: dit heeft betrekking op het niet voldoen aan de minimale afstanden tot andere gebouwen, openbare paden, vrije ruimten en eigendomsgrenzen, die een boete van 15-25% van de uitgevoerde bouwwerkzaamheden kunnen betekenen. Een voorbeeld is dat van een zwembad dat de minimumafstand niet aanhoudt. Hiervoor zouden we 2.000 euro gesanctioneerd kunnen krijgen.
   
• Ongecontroleerd bouwwerk: ‘Het is ongereguleerd omdat het niet overeenkomt met het plan, maar het kan niet worden verwijderd als het er al staat, zelfs als je de wet hebt overtreden. Als we renovatiewerkzaamheden uitvoeren, kunnen de boetes tussen 10% en 15% van de waarde van het uitgevoerde werk bedragen. Dat wil zeggen, als we een overdekte begane grond in ons bezit hebben dat niet gereguleerd is en we de thermische isolatie en de tegels hebben veranderd, kunnen we een boete van ongeveer 1.657 euro krijgen’, legt Pablo García uit.
   
• Renovaties of sloopwerkzaamheden aan beschermde gebouwen: ‘Het wordt ingewikkelder als we bouw- of sloopwerkzaamheden uitvoeren aan monumentale gebouwen. De boete kan het dubbele zijn van de waarde van het gedeelte dat gesloopt wordt, tot meer dan 50.000 euro.’

We hebben alleen financiële sancties genoemd, maar het herstellen van het pand naar originele staat is een andere zaak.  Daarna is er het proces van het slopen van de nieuwe bebouwing en het terug afbouwen van het eigendom naar de oorspronkelijke staat, waarbij alle kosten door de eigenaar moeten worden betaald.

Wat als ik mijn huis renoveer en niemand erachter komt?

‘De tijd waarin je gestraft kunt worden voor deze overtredingen is beperkt tot vier jaar nadat het bouwwerk is voltooid, tenzij het van invloed is op groene zones of vrije ruimten: dan is er geen limiet. Het is niet zo dat als tijd verstreken is, het legaal wordt. De legaliteit is afhankelijk van het voldoen aan de vereisten van het Algemeen Gemeentelijk Plan. Als het niet aan deze eisen voldoet, kun je geen verdere renovaties uitvoeren, tenzij ze nodig zijn voor decoratie, veiligheid en leefbaarheid,’ concludeert de expert.