Espanya se situa com el segon mercat europeu amb més interès inversor en residencial, només per darrere d'Alemanya. Per això, el sector residencial es consolida com el principal segment d'inversió immobiliària, recolzat pel creixement econòmic, l'estabilització de la inflació i la millora de l'ocupació, segons l'informe Spain Living Investor Survey 2026, de Cushman & Wakefield.
Espanya és doncs un dels mercats més dinàmics d'Europa en living, amb un creixement del PIB previst entre el 2,1% i el 2,3% el 2026, per sobre de la mitjana de la zona euro. Madrid i Barcelona són els principals pols d'atracció, encara que hi ha un interès creixent per ciutats secundàries com ara València, Màlaga, Sevilla, Alacant, Bilbao o Saragossa.
Per segments, les residències d'estudiants (PBSA) i el Build to Rent (BTR) concentren tant la inversió actual com les perspectives a curt i mitjà termini, especialment a Barcelona.
Analitzant aquestes dades, Geoff McCabe, Inversió Living Espanya de Cushman & Wakefield, destaca que Barcelona es manté com una de les destinacions target del living institucional a Espanya, però “el seu perfil inversor ha canviat de manera significativa: la regulació del lloguer (zones tensionades i índex IRAV) ha frenat pràcticament tota la nova promoció de BTR a la ciutat, redirigint el capital cap a altres estratègies”.
La tendència més clara a Barcelona és la privatització d'actius BTR: inversors que compren edificis estabilitzats de lloguer per vendre'ls pis a pis, segons l'expert. L'informe identifica explícitament aquesta estratègia com a tendència emergent, i Barcelona n'és un dels mercats més actius.
Per a McCabe, hi ha una forta competència entre inversors per projectes Build-to-Sell (BTS), atesa la solidesa de la demanda final, l'escassetat d'oferta nova i la menor càrrega reguladora respecte del producte de lloguer.
Les residències d'estudiants i la seva expansió a la Ciutat Comtal
El PBSA continua sent molt atractiu: Barcelona és un dels principals hubs universitaris d'Europa, el segment queda fora del marc regulador del lloguer residencial, i Espanya presenta un dèficit estructural (~7% de provisió de llits sobre el total d'estudiants).
L'enquesta situa el PBSA com el segment living més demandat a nivell nacional (75% dels inversors el tenen al seu radar per al 2026).
El co-living també creix
El co-living manté una posició rellevant, encara que amb un creixement més moderat, mentre que l'habitatge assequible i el senior living guanyen protagonisme de cara als propers anys, apuntant a una diversificació més gran del mercat.
Segons l'expert, el co-living i flex living també capten interès a Barcelona per motius similars: “estan fora de la regulació convencional del lloguer i responen a la demanda de joves professionals, treballadors relocalitzats i estudiants internacionals”.
Àrees d'inversió a Barcelona
Per geografia, dins l'àrea metropolitana de Barcelona, la inversió es concentra principalment als districtes centrals, com ara l'Eixample, Sant Martí i el Poblenou/22@, on predomina el desenvolupament d'actius PBSA i producte BTR procedent de processos de privatització.
Tanmateix, “municipis com l'Hospitalet de Llobregat, Badalona, Sant Adrià de Besòs, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat i Sant Cugat del Vallès concentren bona part de l'estoc BTR existent, actualment potencialment susceptible de privatització, i presenten una elevada competència per sòl destinat a desenvolupaments BTS”, afegeix el portaveu de Cushman & Wakefield.
Catalunya encara és pol central del living
Com hem vist, a Catalunya, l'àrea metropolitana de Barcelona (l'Hospitalet de Llobregat, Badalona, Sant Cugat del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Sant Adrià de Besòs) concentra la major part de l'activitat institucional, impulsada per BTS, privatització de BTR i proximitat amb el mercat laboral de Barcelona.
Segons l'expert, Girona i Tarragona emergeixen com a oportunitats. Sitges, la costa del Maresme i el corredor del Vallès atrauen capital per a senior living i residencial de gamma alta, “impulsats per l'envelliment demogràfic i la migració per estil de vida”.
En resum, els inversors roten cap a segments i ubicacions menys exposats a la regulació del lloguer de Barcelona, “sigui passant a venda (BTS), apostant per tipologies no regulades (PBSA, Flex, Sènior), o movent-se cap a municipis amb menor pressió regulatòria”, resumeix Geoff McCabe.
Cap on va el creixement del living el 2026?
A Barcelona específicament, el creixement el 2026 no vindrà de nou BTR, com hem vist, ja que està pràcticament aturat per la regulació. El capital es canalitzarà cap a la privatització de BTR: compra d'edificis estabilitzats i venda unitat a unitat; Build-to-Sell (BTS) o la forta competència per sòl i projectes clau en mà.
El PBSA com a mercat universitari europeu de primer nivell amb dèficit estructural, i el flex living i co-living, aquest subsector de lloguer de més creixement a nivell nacional (~19.100 unitats a Espanya el 2025).
L'expert també afegeix que, a mitjà termini (3-5 anys), la població de Barcelona creixerà aproximadament un 8,7% fins al 2040 (~510.000 residents addicionals) davant d'un dèficit nacional al voltant de 100.000 habitatges cada any. “Combinat amb la reducció de la mida mitjana de la llar (de 2,5 el 2024 a 2,32 el 2039), els fonamentals de demanda són molt sòlids”, declara McCabe.
La incògnita és l'oferta. "En aquest sentit, llevat que evolucioni la regulació del lloguer, el capital institucional continuarà rotant cap a BTS, PBSA i privatització de BTR en comptes de generar nou BTR, fet que aprofundirà el desequilibri al mercat de lloguer" , incideix l'expert.
