La permuta d'habitatges és una opció cada cop més popular entre els propietaris que desitgen canviar d'immoble sense passar per tot el tràfec que implica un procés de venda i posterior compra. És el més semblant a un bescanvi d'immobles i comporta importants avantatges. La primera, evitar un desemborsament de diners en el procés d'estrenar llar.
Si et resulta interessant aquesta fórmula, en aquest article t'expliquem què és la permuta d'immobles, com funciona, quant costa, quines implicacions econòmiques té i quan resulta convenient utilitzar-la.
Què és una permuta d'habitatges?
Si alguna vegada t'has preguntat si es pot canviar un habitatge per un altre, la resposta és positiva, i la manera legal de fer-ho és la permuta d'habitatges.
Es tracta d'una possibilitat que recull el Codi civil i que consisteix, en essència, a fer un intercanvi d'immobles sense que hi hagi diners i sense que es produeixi cap compravenda.
Hi ha moltes possibilitats a l'hora de fer-ho: un canvi de casa per pis, un canvi de casa per casa, un canvi de pis per casa… A més, encara que el més habitual és la permuta d'habitatges entre particulars, és possible fins i tot canviar una casa per una altra al banc, si bé aquesta opció és molt residual.
Característiques de la permuta d'habitatge
Permutar habitatges és una possibilitat que apareix recollida a l'article 1538 del Codi civil. Es tracta d'un tipus de contracte pel qual dues parts s'obliguen a donar un bé per rebre'n un altre. Al sector immobiliari, els béns objecte d'intercanvi serien béns immobles.
"La permuta és un contracte pel qual cadascun dels contractants s'obliga a donar una cosa per rebre'n una altra" (article 1538 del Codi civil).
La principal característica de la permuta d'habitatges és que, en aquest cas, només s'intercanvien propietats, però no diners. Per això, se sol dur a terme amb immobles de valor molt similar, tot i que no és un requisit imprescindible.
En cas de diferència de valor, és possible fer un contracte mixt que inclogui, d'una banda, la permuta d'immobles i, d'una altra, una compensació econòmica en forma de compravenda.
A més, la permuta implica la transmissió de la propietat d'una part a l'altra i viceversa. Això significa que, quant a la durada de la permuta d'habitatges, serà permanent, llevat que es torni a pactar una nova permuta que torni la situació al seu estat original.
Com funciona la permuta d'habitatges?
La permuta de cases funciona de manera molt similar a la compravenda i, de fet, el mateix Codi civil remet a la normativa relacionada amb la venda "en tot allò que no estigui especialment determinat" en el títol relatiu a la permuta.
Això significa, entre altres coses, que cal signar una escriptura de permuta, així com fer front a les despeses de taxació, notari i registre. També s'han d'abonar els impostos corresponents, un punt en què la permuta no és més avantatjosa que la compravenda.
Com es fan les permutes d'habitatges?
Aquests són els passos per dur a terme una permuta d'immobles:
- El primer pas consisteix a taxar els dos habitatges per conèixer-ne el valor. D'aquesta manera, es pot determinar si hi ha una diferència de preu que aconselli fer un contracte mixt que inclogui la compravenda.
- També cal informar-se sobre possibles càrregues de tots dos immobles, inclosos els deutes amb la comunitat de propietaris o factures d'IBI pendents de pagament (que podrien no aparèixer a la informació registral). Tots aquests factors són clau per determinar el valor de cada immoble, ja que, en cas que hi hagi deutes o càrregues, s'han de restar del valor de taxació.
- El pas següent consisteix a formalitzar l'operació a través d'una escriptura davant de notari, mitjançant la qual es realitzarà la transmissió de propietats d'una part cap a l'altra.
Tot i que el registre d'aquesta operació al Registre de la Propietat és opcional a Espanya, sens dubte és molt recomanable fer aquest pas per guanyar seguretat jurídica.
Avantatges de canviar un habitatge per un altre
Si et preguntes quins són els avantatges de la permuta d'habitatges, te'ls expliquem:
- La possibilitat de canviar de casa sense haver de desemborsar diners o bé reduint al mínim aquest desemborsament.
- Podràs canviar d'habitatge sense haver d'esperar que es vengui el teu immoble.
- Les despeses associades a la permuta solen ser inferiors a les de la compravenda tradicional, si bé actualment, després de l'entrada en vigor del valor de referència de cadastre, no hi ha avantatges fiscals ressenyables.
Desavantatges de la permuta d'immobles
El permuta presenta un desavantatge evident: cal fer coincidir dues persones, ja siguin físiques o jurídiques, que estiguin disposades a intercanviar els seus béns de forma permanent i que tots dos béns tinguin, preferiblement, un valor similar.
Per això, de vegades resulta més freqüent la permuta d'habitatges entre familiars o també la permuta d'habitatges entre germans, en cas d'existir immobles a la família de valor, característiques i fins i tot ubicació similar.
Permuta d'habitatges amb hipoteca, què passa?
En cas que hi hagi aquest tipus de càrrega, ja sigui en un sol dels immobles o en tots dos, cal tenir en compte l'import pendent a l'hora de valorar l'operació. El preu de cada habitatge estarà definit pel seu valor de mercat, menys el capital pendent d'amortitzar la hipoteca.
Per això, a l'hora de buscar una 'mitja taronja', el més senzill és no partir del valor de mercat de l'immoble, sinó del valor restant un cop sostret el capital pendent de la hipoteca (i, en general, el de qualsevol altra càrrega existent que en redueixi el valor).
Si tots dos habitatges estan hipotecats, caldrà atendre el capital pendent en tots dos casos per saber si el preu resulta similar, independentment que el valor de mercat sigui o no equivalent a simple vista.
Per exemple, si tens un immoble taxat en 300.000 euros amb 20.000 de capital pendent (280.000 euros), el valor serà idèntic al d'un habitatge valorat en 500.000 euros amb un capital pendent de 220.000 euros.
D'altra banda, la situació es complica en entrar en joc les entitats que van concedir una o totes dues hipoteques. Cal que el banc aprovi l'operació i que es produeixi una subrogació o una novació hipotecària, entre altres possibilitats.
Per això, l'entitat podria analitzar el perfil de risc del que serà el nou propietari de l'immoble abans de validar aquest tipus d'operació. També és possible sol·licitar una nova hipoteca a la mateixa entitat o en una altra de diferent, especialment si es tracta d'actualitzar les condicions del préstec.
Impostos i despeses de la permuta immobiliària
La permuta d'habitatges està gravada pels mateixos impostos que la compravenda. Això significa que caldrà afrontar el pagament dels tributs següents:
- Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), que haurà d'abonar cada part en funció del valor de l'habitatge que rep agafant de base imposable el valor de mercat.
- Impost d'Actes Jurídics Documentats (AJD), que correspon a la generació d'escriptures.
- Plusvàlua municipal, relacionada amb l'increment de valor. En el cas de béns de naturalesa urbana, des del moment d'adquisició fins al de la seva transmissió.
- Declaració del guany o pèrdua patrimonial a l'IRPF.