Der Preiskampf um neue Hypothekennehmer hat eine alte Taktik wiederbelebt: Der Nominalzinssatz (TIN) wird hervorgehoben und der effektiven Jahreszins (TAE) im Kleingedruckten versteckt. Diese äußerst irreführende Strategie lässt Tausende von Familien glauben, sich eine „günstige“ Hypothek zu sichern, nur um dann viele Tausend Euro mehr als erwartet zu zahlen.
Die Falle „günstiger“ Nominalzins
Die Werbung verspricht einen Nominalzinssatz (TIN) von 1,5 %, 1,8 % oder 2 % – Zahlen, die äußerst attraktiv erscheinen.
Doch hinter diesen Angeboten verbirgt sich das Kleingedruckte, in dem das Wesentliche versteckt ist: der effektive Jahreszins (TAE), der Gebühren, Pflichtversicherungen, Nebenkosten und unrealistische Boni beinhaltet. Betrachtet man den effektiven Jahreszins, ergibt sich ein ganz anderes Bild.
Drei Beispiele für Nominalzinssätze, die günstig erscheinen
Hypothek mit einem TIN von 1,7 % ... und einem TAE von 4,3 %
Eine Werbeanzeige für eine „supergünstige“ Hypothek mit einem TIN von 1,7 % – aber nur, wenn Sie folgende Konditionen akzeptieren:
- Hausratversicherung für 450 Euro/Jahr
- Lebensversicherung für 600 Euro/Jahr
- Ein Gehaltskonto, für das Gebühren anfallen, wenn der Kontostand sinkt
- Bewertungs- und Eröffnungsgebühren nicht inbegriffen
Unter Berücksichtigung dieser Bedingungen liegt der effektive Jahreszins bei bis zu 150 % über dem Nominalzins. Familien, die davon ausgegangen sind, einen günstigen Kredit aufzunehmen, stellen dann fest, dass die tatsächlichen Kosten mehr als doppelt so hoch sind.
„Gebührenfreie“ Hypothek ... die jedoch eine Gebühr von 1 % bei vorzeitiger Rückzahlung verbirgt
Eine andere Werbeanzeige verkündet: „0 % Provision. 2,1 % effektiver Jahreszins. Alles ist vom ersten Tag an transparent.“ Doch der Vertrag enthält eine versteckte Klausel: eine Gebühr von 1 % für die vorzeitige Rückzahlung ab dem zweiten Jahr.
Für einen Haushalt, der eine Erbschaft erhält oder sich zum Verkauf des Hauses entscheidet, kann dies zusätzliche Kosten in Höhe von 2.000 bis 4.000 Euro bedeuten. Unter diesen realen Bedingungen steigt der effektive Jahreszins von den beworbenen 2,1 % auf 3,8 %.
Hypothek mit einem „wunderbaren“ Jahreszins von 1,4 % … aber nur, wenn Sie fünf obligatorische Produkte akzeptieren
Bei manchen Hypotheken geht es sogar noch weiter und es wird Folgendes gefordert:
- Lebensversicherung
- Hausratversicherung
- Zahlungsausfallversicherung
- Rentenplan mit jährlichem Mindestbeitrag von 1.200 Euro
- Bankkarte mit jährlichem Mindestumsatz von 3.000 Euro
Wenn man nicht das Komplettpaket abschließt, dann steigt der Nominalzinssatz auf 1,5 % und der effektive Jahreszins übersteigt 2,9 %. In der Werbung wird jedoch weiterhin mit nur 1,4 % geworben.
Was Ihnen niemand sagen möchte
Der Nominalzinssatz (TIN) ist lediglich der Köder, und der effektive Jahreszins (TAE) ist der Wert, der die tatsächlichen Kosten widerspiegelt.
Das Gesetz schreibt zwar vor, dass der effektive Jahreszins in der Werbung angegeben werden muss, enthält jedoch keine Vorgaben zur Schriftgröße. Daher platzieren viele Banken diesen unauffällig, und nur wenige Menschen bemerken ihn.
Praktische Tipps
Seien Sie vorsichtig, wenn in einer Werbeanzeige nur der Nominalzinssatz (TIN) angegeben ist. Bevor Sie einen Hypothekenvertrag unterschreiben, prüfen Sie den effektiven Jahreszins (TAE), erkundigen Sie sich nach allen Vergünstigungen, berechnen Sie die Kosten für Versicherungen und zugehörige Produkte und prüfen Sie Gebühren für Eröffnung, vorzeitige Rückzahlung und Umschuldung.
Der spanische Hypothekenmarkt erlebt derzeit eine neue Welle mit auffälliger Werbung und versteckten Klauseln im Kleingedruckten. Die Taktik funktioniert, da Kunden mit scheinbar unschlagbaren Zinssätzen angelockt werden. Doch wer das Kleingedruckte nicht sorgfältig liest und den effektiven Jahreszins nicht prüft, zahlt am Ende womöglich Zehntausende Euro mehr.
