Ne vous laissez pas berner : le coût réel des prêts hypothécaires en Espagne

La guerre des prix menée pour attirer de nouveaux emprunteurs hypothécaires a remis au goût du jour une vieille tactique : afficher un taux d’intérêt nominal (TIN) tout en dissimulant le taux annuel effectif global (TAEG) dans les petites lignes. Cette stratégie profondément trompeuse laisse des milliers de familles croire qu’elles ont obtenu un prêt hypothécaire « à bas prix », alors qu’elles finissent par payer plusieurs milliers d’euros de plus que prévu.

Le piège du TIN « bon marché »

Les publicités promettent un taux d'intérêt nominal (TIN) de 1,5 %, 1,8 %, 2 % – des chiffres qui semblent irrésistibles.

Mais derrière ces offres se cachent des clauses trompeuses, où se dissimule l'essentiel : le taux annuel effectif global (TAEG), qui inclut les frais, l'assurance obligatoire, les coûts annexes et des bonus illusoires. Un coup d'œil au TAEG suffit à changer la donne.

Trois exemples de TIN qui semblent bon marché

Prêt hypothécaire avec un taux d'intérêt nominal (TIN) de 1,7 %... et un taux annuel effectif global (TAEG) de 4,3 %
 

Une publicité pour un prêt hypothécaire « ultra-compétitif » affichant un TAEG de 1,7 % – mais seulement si vous acceptez :

• Assurance habitation à 450 € par an
• Assurance vie à 600 € par an
• Un compte salaire qui entraîne des frais si le solde diminue
• Frais d'évaluation et d'ouverture non inclus

Avec ces conditions supplémentaires, le TAEG peut atteindre 150 % de plus que le taux d'intérêt nominal. Les familles qui pensaient contracter un prêt avantageux découvrent alors que le coût réel est plus du double.

Un prêt hypothécaire « sans frais » qui cache… des frais de 1 % en cas de remboursement anticipé.

Une autre publicité proclame haut et fort : « 0 % de commission. TAEG de 2,1 %. Tout est clair dès le premier jour. » Pourtant, le contrat contient une clause discrète : des frais de remboursement anticipé de 1 % à partir de la deuxième année.

Pour un ménage qui reçoit un héritage ou décide de vendre son logement, cela peut représenter un surcoût de 2 000 à 4 000 €. Dans ces conditions réelles, le TAEG passe de 2,1 % (taux annoncé) à 3,8 %.

Un prêt hypothécaire avec un TAEG « miraculeux » de 1,4 %… mais seulement si vous acceptez 5 produits obligatoires.
 

Certains prêts hypothécaires vont jusqu'à exiger :

• Assurance-vie
• Assurance habitation
• Assurance protection des paiements
• Un régime de retraite avec une cotisation annuelle minimale de 1 200 €
• Une carte avec un seuil de dépenses annuelles minimum de 3 000 €

Si vous ne souscrivez pas à l'offre complète, le taux d'intérêt nominal (TIN) passe à 1,5 % et le taux annuel effectif global (TAEG) dépasse 2,9 %. Pourtant, la publicité continue d'afficher uniquement le taux de 1,4 %.

Ce que personne ne veut vous dire

Le taux net d'intérêt (TIN) n'est qu'un appât ; le taux annuel effectif global (TAEG) est le chiffre qui reflète ce que vous paierez réellement.

Et bien que la loi exige que le TAEG figure dans la publicité, elle ne dit rien sur la taille de la police, ce qui permet à de nombreuses banques de le dissimuler de sorte que peu de gens le remarquent.

Conseils pratiques

Si une publicité ne met en avant que le taux nominal, soyez vigilant. Avant de signer un prêt hypothécaire, vérifiez le TAEG, renseignez-vous sur toutes les incitations, calculez le coût de l'assurance et des produits connexes, et examinez les frais d'ouverture de dossier, de remboursement anticipé et de subrogation.

Le marché immobilier espagnol connaît une nouvelle vague de publicités tape-à-l'œil et de clauses trompeuses. Cette tactique consiste à appâter les clients avec des taux apparemment imbattables ; mais si vous ne lisez pas attentivement les petites lignes et ne vérifiez pas le TAEG, vous pourriez finir par payer des dizaines de milliers d'euros de plus.