La guerra comercial por captar nuevas hipotecas ha vuelto a poner de moda una vieja táctica: publicitar el TIN en grande y esconder la TAE en letra minúscula. Una estrategia profundamente engañosa para miles de familias que creen contratar una hipoteca 'barata' y terminan pagando miles de euros más de lo esperado.
La trampa del TIN 'barato'
Los anuncios prometen un Tipo de Interés Nominal (TIN) del 1,5%, 1,8%, 2%… Unas cifras que parecen irresistibles.
Pero detrás hay una letra pequeña donde se esconde lo que de verdad importa: la Tasa Anual Equivalente (TAE), el dato que refleja comisiones, seguros obligatorios, gastos asociados y bonificaciones imposibles. Cuando se mira la TAE, la realidad cambia.
Tres ejemplos de TIN que parecen baratos
1. Hipoteca con TIN del 1,7%… y TAE del 4,3%
Un anuncio una hipoteca “supercompetitiva” con TIN 1,7%, pero que exige:
- Seguro de hogar de 450 €/año
- Seguro de vida de 600 €/año
- Cuenta nómina con comisiones si baja el saldo
- Gastos de tasación y apertura no incluidos
Con estas vinculaciones, la TAE 'salta' un 150% respecto al TIN. Por tanto, familias que pensaban firmar un préstamo barato descubren que el coste real es más del doble.
2. Hipoteca “sin comisiones” que oculta… una comisión del 1% si amortizas
Otra publicidad que anuncia en grande: “0% comisiones. TIN 2,1%. Todo claro desde el primer día". Pero en el contrato aparece una cláusula discreta: 1% de comisión por amortización anticipada a partir del segundo año.
Para un hogar que recibe una herencia o decide vender su vivienda, esto puede suponer entre 2.000 y 4.000 euros adicionales. La TAE, si se aplican estas condiciones reales, pasa del 2,1% anunciado al 3,8%.
3. Hipoteca con TIN “milagroso” del 1,4%… pero solo si aceptas 5 productos obligatorios
Algunas hipotecas llegan al extremo de exigir:
- Seguro de vida
- Seguro de hogar
- Seguro de protección de pagos
- Plan de pensiones con aportación mínima anual de 1.200 €
- Tarjeta con consumo mínimo de 3.000 € al año
Si no contratas todo, el TIN sube hasta un 1,5% y la TAE real supera el 2,9%.
Pero la publicidad sigue mostrando en grande solo ese 1,4%.
Lo que nadie te quiere decir
El TIN es solo el señuelo, mientras que la TAE es la cifra que refleja la realidad de lo que vas a pagar.
Y aunque la ley obliga a que aparezca en la publicidad, no dice nada del tamaño de la letra, así que muchos bancos la esconden estratégicamente para que nadie la vea.
Consejos prácticos
Si el anuncio solo destaca el TIN… sospecha. Antes de firmar cualquier hipoteca, busca la TAE, pregunta por todas las bonificaciones, calcula cuánto te cuestan los seguros y productos asociados; y comprueba comisiones de apertura, amortización y subrogación.
El mercado hipotecario español vive una nueva oleada de “publicidad bonita y letra pequeña”. La estrategia funciona: atrae clientes con cifras que parecen irrepetibles. Pero, si no miras el TAE, puedes terminar pagando decenas de miles de euros más.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
La hipoteca fija de Unicaja se encarece: estas son las nuevas condiciones
La entidad malagueña ha subido tres décimas el tipo de interés de su préstamo fijo para la compra de vivienda, hasta dejarlo en el 3,05% durante los primeros seis meses y en el 3% a partir de entonces, siempre que el cliente se aplique las máximas bonificaciones, como domiciliar sus ingresos y recibos, contratar seguros o realizar aportaciones a un fondo de inversión o un plan de pensiones. La hipoteca tiene comisión de apertura y va destinada tanto a primeras como segundas residencias.
Aumentan las ejecuciones hipotecarias sobre la vivienda habitual (16,7%) en lo que va de 2025
El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales ha aumentado en más de 1.000 inscripciones de estas certificaciones en los registros de la propiedad hasta el tercer trimestre de 2025 frente al mismo periodo del año pasado, hasta rozar las 7.400 unidades. En lo que va de año, el inicio del trámite de ejecución hipotecaria sobre la vivienda principal ha crecido un 16,1%, por encima del incremento de estas certificaciones sobre el total de viviendas (12,5%) para alcanzar las
La hipoteca fija de Bankinter se mantiene entre las mejores en la recta final de año
La entidad está comercializando de los préstamos fijos más competitivos del mercado en la recta final de año. Su oferta establece un tipo de interés del 2,69% con las máximas bonificaciones, entre las que destacan tener una cuenta, contratar los seguros de hogar y vida, o realizar aportaciones anuales a un plan de pensiones. Esta hipoteca fija va destinada a la compra de primeras viviendas y segundas residencias, tiene comisión de apertura y de amortización anticipada, y exige un importe
El euríbor presiona a los hipotecados con su cuarta subida consecutiva en noviembre
El euríbor da un disgusto a los consumidores a las puertas de Navidad. El indicador de referencia de la mayoría de las hipotecas variables en España ha terminado el undécimo mes del año con una media del 2,217%, lo que supone su cuarta subida consecutiva y el nivel más elevado desde marzo. Los consumidores que tengan revisión semestral de su hipoteca, se enfrentarán a subidas moderadas de las cuotas, de entre 130 y 260 euros anuales, aproximadamente, mientras que las revisiones anuales t
La hipoteca mixta de Cajamar se consolida entre las mejores del mercado
La caja rural está comercializando una de las mejores ofertas del momento para financiar la compra de una vivienda habitual, con una hipoteca mixta que tiene un interés fijo del 1,79% durante los primeros cinco años y que posteriormente pasa a euríbor + 0,50% con las máximas bonificaciones, entre las que se encuentran domiciliar la nómina y recibidos del hogar, y contratar seguros. Este préstamo solo va puede firmarse a 30 años y exige que los titulares tengan unos ingresos superiores a