Carmen Giménez

Hoy entra en vigor la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que modifica la legislación procesal, pero también otra, de interés, en el ámbito inmobiliario. Se cambian, de una manera radical, las reglas del juego para quien quiera o necesite litigar por la vía civil. Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, señala cómo afecta, por ejemplo, a los desalojos de okupas, ya que cambiar el procedimiento judicial.

Los contratos de alquiler de vivienda se rigen por la norma vigente en el momento de su firma, por lo que es muy importante saber cuál es la ley bajo la que se firmó cada uno de los acuerdos. Y así, de una manera esquemática, y tras el galimatías existente tras continuas reformas legislativas, la abogada titular de G&G Abogados, Carmen Giménez, enumera las leyes aplicables a cada momento. Además, hace un repaso del funcionamiento de las prórrogas y los requisitos para resolver el contrato en caso de necesidad del propietario.

En este nuevo artículo Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, pone sobre la mesa el problema de las cláusulas abusivas en una ejecución hipotecaria. Son numerosos los hipotecados que se tuvieron que enfrentar a la delicada situación de tener que dejar de pagar sus hipotecas, por situaciones adversas sobrevenidas, con lo que quienes tenían un préstamo en divisas se encontraron con que al dejar de pagar la hipoteca, el banco les declaró vencido el préstamo por un importe muy superior a la cantidad verdaderamente prestada en euros, aunque en el contrato estuviera referenciada a una divisa elegida por el prestatario. La abogada señala las posibilidades que hay de recuperar lo pagado de más en el caso de una hipoteca ya ejecutada.

En este nuevo artículo Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, aborda la diferencia entre los intereses ordinario y de demora, y cómo saber si se tiene derecho a reclamar algún importe por intereses de demora que se hayan liquidado en una ejecución hipotecaria. Es decir, este contenido trata sobre las posibilidades que tienen determinados hipotecados, siempre consumidores, que han padecido una ejecución hipotecaria y su préstamo contenía intereses de demora abusivos.

Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, explica cómo solicitar la nulidad de una cláusula abusiva de una hipoteca cancelada o ejecutada judicialmente. Recuerda que la petición de nulidad debe hacerse mediante la correspondiente demanda judicial y que es imprescriptible, es decir, se puede reclamar dicha nulidad de manera indefinida en el tiempo tal y como ampara el Tribunal Supremo. Por ejemplo, es posible pedir la devolución de lo cobrado de más por los intereses de demora o las cláusulas multidivisa.

Están encendidas las alarmas por internet y por las redes sociales sobre el plazo de prescripción para reclamar el importe abonado en concepto de gastos de hipoteca: algunos expertos señalan que dicho plazo finaliza el próximo 23 de enero de 2024. Pero la respuesta es que no. Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, señala que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios, en el peor de los escenarios, finalizaría el próximo 14 de abril de este año. Y este plazo de prescripción puede ser interrumpido en cualquier momento mediante un burofax o una reclamación extrajudicial.

Es habitual que un propietario venda una vivienda, pero que no la entrega al comprador hasta pasado un determinado período de tiempo. El plazo máximo para la entrega de llaves de la vivienda queda pactado en la escritura pública de compraventa. Y la figura legal que debe de usarse es el comodato, tal y como recuerda Carmen Giménez, socia titular del despacho G&G Abogados.

En ocasiones, comprar una vivienda usada o nueva puede resultar una pesadilla: sólo sabes si se oyen ruidos una vez que la habitas. El domicilio es un derecho inviolable, tal y como recoge la Constitución, pero en ocasiones se viola o se vulnera, por inmisión o injerencia en el mismo sin consentimiento de su titular por parte de una persona o del ruido. Carmen Giménez, socia titular del despacho G&G Abogados, analiza las causas del ruido en una vivienda, entre ellas las derivadas de la construcción de obra nueva, y explica los pasos para reclamar un indemnización con éxito.

En ocasiones, el comprador de una vivienda de obra nueva puede encontrarse con defectos o vicios de construcción. Carmen Giménez, abogada titular del despacho G&G Abogados señala los tipos de defectos de construcción que hay contemplados en la normativa española, como los relacionados con los acabados o la habitabilidad, los plazos y forma para reclamarlos.

Las juntas de propietarios pueden realizarse de forma telemática desde mayo, cuando se aprobó el Real Decreto-ley 8/2021. Sin embargo, la letrada Carmen Giménez, de G&G Abogados, recuerda que esta posibilidad está supeditada a unos casos excepcionales y unos requisitos, algunos de difícil cumplimiento. En su opinión, la normativa no ha conseguido reforzar la seguridad jurídica, y recuerda que no hay ningún impedimento para celebrar las juntas en espacios abiertos si los copropietarios mantienen la distancia de seguridad y usan mascarilla.

Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, hace un resumen de cuáles han sido las tres preguntas con sus respuestas hechas al Tribunal europeo sobre el IRPH. En sus conclusiones, señala que el TJUE deja claro que el IRPH debe ser sometido a un control de abusividad o que debe haberse facilitado al consumidor suficiente información previa para comprender el modo de cálculo de este tipo de interés.

En fechas próximas se publicará la esperada sentencia sobre el IRPH por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Carmen Giménez, abogada titular del despacho G&G Abogados, adelanta cuáles pueden ser los escenarios tras una sentencia favorable a los consumidores. Una de las principales consecuencias sería la devolución de la totalidad de las cantidades abonadas.

Con la entrada en vigor el pasado 6 de Marzo de la nueva ley del alquiler, son cinco las legislaciones reguladoras del arrendamiento que tenemos hoy en día vigentes y que resultará de aplicación la que corresponda dependiendo de la fecha en que se haya firmado el contrato. Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, subraya varias cláusulas nulas en el contrato, como aquella que recoja que el inquilino debe dejar el alquiler antes de los 5 o 7 años, o aquella que obligue al arrendatario a dejar entrar al propietario a la vivienda.

En marzo de 2018, y tras las distintas decisiones habían sido adoptadas por nuestro Tribunal Supremo, culminando con el rechazo a que fuera devuelto importe alguno, en referencia al impuesto que los consumidores habían pagado por la constitución de su préstamo con garantía hipotecaria; indiqué que una parte de ese impuesto se podía recuperar, si los intereses de demora que se habían fijado en la escritura de hipoteca eran nulos por abusivos.