Cómo reclamar lo pagado de más en una hipoteca multidivisa ya ejecutada

En este nuevo artículo ponemos sobre la mesa el problema de las cláusulas abusivas en una ejecución hipotecaria. Son numerosos los hipotecados que se tuvieron que enfrentar a la delicada situación de tener que dejar de pagar sus hipotecas, por situaciones adversas sobrevenidas, con lo que quienes tenían un préstamo en divisas se encontraron con que al dejar de pagar la hipoteca, el banco les declaró vencido el préstamo por un importe muy superior a la cantidad verdaderamente prestada en euros, aunque en el contrato estuviera referenciada a una divisa elegida por el prestatario.

¿Qué es una hipoteca multidivisa y cuáles son sus riesgos?

Definida ya por el Tribunal Supremo, una hipoteca multidivisa “es un préstamo con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda en la que se referencia la entrega del capital y las cuotas periódicas de amortización es una divisa, entre varias posibles, a elección del prestatario (o deudor), y en el que el índice de referencia (euríbor, libor, etc.) sobre el que se aplica el diferencial, para determinar el tipo de interés aplicable en cada periodo suele ser distinto del euríbor, en concreto suele ser el Libor”.

Uno de los riesgos más importantes en un préstamo hipotecario convencional es la variación del tipo de interés, cuando se ha pactado un tipo de interés variable.

En las hipotecas multidivisas el riesgo es todavía mucho más importante puesto que al riesgo de la variación del tipo de interés, hay que sumarle la variación o fluctuación de la divisa o moneda elegida, como consecuencia de las variaciones del tipo de cambio, en el sentido de que:

• Incide en el importe en euros de la cuota de amortización periódica -generalmente mensual- pudiendo verse incrementada al alza si la divisa elegida se aprecia o tiene más valor frente al euro.
• Incide para fijar el importe en euros del capital pendiente de amortización, o capital pendiente del importe prestado, de modo que la fluctuación de la divisa, como consecuencia de las variaciones del tipo de cambio, supone un recálculo constante del capital prestado.

Ante este panorama, ha ocurrido que, transcurrido el tiempo, muchos prestatarios, a pesar de pagar las cuotas del préstamo, si la divisa tenía más valor que el euro, no solo tuvieron que pagar cuotas de mayor importe en euros, sino que además resultaba que adeudaban al banco o entidad financiera un capital en euros mayor que el que les fue entregado al contratar el préstamo.

En caso de impagar la hipoteca, ¿por cuánto se determinó el principal pendiente por el que se declaró el vencimiento anticipado y se ejecutó la hipoteca?

Son numerosos los hipotecados que se tuvieron que enfrentar a la delicada situación de tener que dejar de pagar sus hipotecas, por situaciones adversas sobrevenidas; de modo que quienes tenían un préstamo en divisas o multimoneda, se encontraron con que, al dejar de pagar la hipoteca, el banco les declaró vencido el préstamo por un importe muy superior, a la cantidad verdaderamente prestada en euros, aunque en el contrato estuviera referenciada a una divisa elegida por el prestatario.

Por ejemplo, un hipotecado contrata una hipoteca de 190.000 euros indexados a yenes. Tras años pagando mensualmente la cuota, se queda sin trabajo y no puede seguir pagando. El banco ejecuta el préstamo por el valor de conversión o cambio de yenes a euros al momento de declararlo vencido. El capital principal asciende a 254.000 euros al cambio. 

Y así, la cancelación anticipada, de manera forzosa, del préstamo, se tornó en una pesadilla de bastantes miles de euros por encima de lo que habían percibido, inicialmente en concepto de préstamo.

Esto ocurre porque las demandas en España se han de interponer en la moneda en curso de nuestro país -el euro-, por lo que la entidad calculaba el importe, mediante la aplicación al principal pendiente referenciado en divisas, el tipo de cambio vigente al momento de declarar el vencimiento anticipado, como requisito necesario y preludio al procedimiento de ejecución hipotecaria.

Idéntica fórmula aplicaba la entidad financiera si la cancelación o amortización del préstamo se solicitaba de manera voluntaria porque, por ejemplo, los prestatarios habían vendido su vivienda. Cantidad a amortizar, para cancelar el préstamo, que nada tenía que ver, o poco le importaba a la entidad, si era superior al precio de venta voluntaria del inmueble.

Al igual ocurrió con las ventas forzosas, mediante pública subasta, de los inmuebles en ejecuciones hipotecarias de préstamos en divisas, siendo, en muchas ocasiones, el precio de adjudicación en subasta del bien muy inferior a la suma sobre la que, en concepto de principal, se inició el procedimiento de ejecución.

Este escenario: precio de venta o de adjudicación en subasta inferior a la cuantía por la que se despachó ejecución, dio lugar, abundando en la grave situación económica de los prestatarios, a que, además de arrebatarles su vivienda, les inscribieran en registros de morosos, o aparecieran en el CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), con lo que ello conlleva: la anulación y paralización en su vida rutinaria, personal y económica.

¿Cómo saber si se tiene derecho a reclamar algún importe por una ejecución hipotecaria de un préstamo en divisas?

Teniendo en cuenta que los prestatarios han amortizado el préstamo mediante su pago -en este caso en especie, pero que tiene un valor- a través de la pérdida del inmueble o vivienda que servía de garantía al préstamo; y a la vista de lo comentado anteriormente, en primer lugar, ha de tenerse en cuenta el importe por el que, en concepto de principal, se despachó la ejecución. Dicho principal, ficticio y no real, se calculó mediante la aplicación al saldo pendiente en divisas, del tipo de cambio vigente al momento de declararse vencido el préstamo.

Si dicho importe, que nada tiene que ver con el precio de venta y/o adjudicación en pública subasta, fue superior, igual o mínimamente inferior (-en este último caso, siempre y cuando haya transcurrido un plazo considerable del préstamo, durante el que se hayan ido abonando las cuotas-), es necesario solicitar un informe pericial para conocer, de haber estado el préstamo en euros desde el principio, si la cantidad para despachar ejecución era inferior; estableciéndose de esta manera la diferencia entre ambos importes (el ficticio por el que se llevó a cabo la ejecución hipotecaria, y el real en euros de haber estado el préstamo en esta última moneda), y que será la cuantía a restituir al prestatario, más sus correspondientes intereses, que habrán de ser calculados desde que la entidad declaró el vencimiento anticipado.

Esto es así, porque cancelado el préstamo forzosamente se han de considerar los efectos desplegados durante su vigencia (con mayor razón si ha sido amortizado con la adjudicación -como pago en especie- de la vivienda habitual del prestatario ejecutado), efectos que han de tener, como consecuencia, la determinación del importe a restituir al prestatario.

En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 26 de Mayo de 2023, recurso en el que intervine como dirección letrada, y que aunque la cancelación o amortización del préstamo se hizo de forma voluntaria, se decreta en su fallo:

“2.º- Revocar la sentencia recurrida en cuanto procede desestimar el recurso de apelación interpuesto por Banco ….. contra la sentencia …….., en autos de juicio ordinario ….., y estimar el recurso de apelación de la parte demandante, en cuanto a las consecuencias de la nulidad de las cláusulas multidivisa establecidas en la sentencia de primera instancia, debiendo tener en cuenta la cancelación del préstamo en el curso del procedimiento, de modo que los pronunciamientos declarativos y de condena establecidos en la sentencia del juzgado no afectaran ya al saldo pendiente sino al importe a restituir”.

Además, también se podrá exigir la baja en registros de morosos y en el CIRBE.

¿Cuál es el procedimiento a seguir en estos casos?

En primer lugar, habrá que dirigir reclamación al servicio de atención al cliente de la entidad prestamista o ejecutante, solicitando la nulidad de las cláusulas multidivisas y sus consecuencias económicas, así como la baja en los registros de morosos y en el CIRBE.

El plazo que tiene la entidad para contestar es de dos meses. Si no contesta en dicho lapso temporal, o lo hace negativamente, habrá que interponer demanda judicial -la que ha de ir asistida por abogado y procurador-, solicitando la nulidad de las cláusulas multidivisas y sus consecuencias económicas, así como que se ordene la cancelación en registros de solvencia o de morosos y en el CIRBE.