José Ramón Zurdo Orihuela es Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, abogado especialista en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid.
La seguridad jurídica, la verdadera clave para que funcione el alquiler tradicional
Mientras no haya más seguridad jurídica e incentivos fiscales para que los arrendadores saquen más viviendas al alquiler, el problema del alquiler tradicional no se arreglará, la oferta tenderá a seguir disminuyendo y los precios seguirán al alza. Así lo afirma José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler. En su opinión, la seguridad jurídica corta el fenómeno de la okupación. Además, considera que debe ser el Estado el que ofrezca vivienda pública para los más necesitados, no los arrendadores particulares.
Vamos hacia un país de inquilinos, ¿es bueno?
José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) recuerda que actualmente la oferta de viviendas, sobre todo en alquiler, viene reduciéndose porque a los propietarios no les compensa el alquiler, debido a los riesgos e inseguridad jurídica que hay actualmente. Por ello, considera muy interesante potenciar otra vez la compra de viviendas, tanto para vivir en ellas, como para su posterior inversión vía arrendamiento. Así, la oferta de alquiler también aumentaría y los precios se relajarían.
Promotores e inversores dan la espalda al alquiler tradicional
La Ley por el derecho a la vivienda, que entró en vigor el pasado 26 de mayo, limita de forma considerable los derechos de todos los arrendadores de viviendas, pero especialmente, los de los grandes tenedores de viviendas, entre los que están incluidos la mayoría de los promotores y constructores de este país, según José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). Las razones que están detrás son las cesiones obligatorias para viviendas protegidas o las limitaciones, incertidumbre e inseguridad de esta ley que provocan una reducción de la oferta de alquiler.
La seguridad jurídica del Estado para abrir las viviendas vacías al alquiler
José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), señala una foto preocupante sobre la vivienda en España: 3,83 millones de viviendas vacías, frente a un mercado del alquiler muy tensionado, donde cada vez hay menos oferta. En su opinión, gran parte de estas viviendas vacías lo están, por miedo a alquilar. "El próximo Gobierno tiene la misión de solucionar este grave problema y nosotros proponemos que la garantía del Estado sea la llave para abrir las viviendas vacías al alquiler", sentencia.
En qué casos las agencias inmobiliarias sí pueden repercutir los gastos al inquilino
La Ley de Vivienda que ha entrado hace unos días en vigor trae varios cambios de calado y uno de ellos versa sobre los gastos que las agencias no pueden repercutir a los inquilinos. La normativa impide que las inmobiliarias 'deriven' los gastos de gestión y formalización de los contratos, aunque José Ramón Zurdo, abogado y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, asegura que sí se pueden repercutir gastos si se trata de una vivienda no sujeta a la LAU, en cesiones o en alquileres de temporada. También interpreta que deben abonarse los gastos relacionados con servicios adicionales durante la duración del arrendamiento.
La tácita reconducción permite actualizar el alquiler por encima del 2% y recortar su duración
José Ramón Zurdo, director general de ANA, asegura que muchos propietarios, al ver que están perdiendo poder adquisitivo con sus arrendamientos, están utilizando distintas argucias, de carácter ilegal, para poder saltarte las medidas intervencionistas del Gobierno, en relación al tope del 2% en la actualización de las rentas. En su opinión, no es necesario, y por supuesto, nada recomendable saltarse la ley. Y sobre todo cuando existen en nuestra legislación medios y vacíos legales para sortear el tope del 2% en el alquiler y además recortar la duración de los arrendamientos: es la figura legal de la tácita reconducción.
Cómo está afectando a los arrendadores la limitación del 2% y qué pasará en 2023
El límite del 2% de las rentas en las renovaciones de los contratos del alquiler está provocando una reducción de la oferta de viviendas en arrendamiento, ya que muchos propietarios prefieren no alquilar o vender directamente los inmuebles, lo que está impulsando los precios. Según José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, la presión sobre el mercado se mantendrá en 2023 debido a las medidas intervencionistas que está tomando el Gobierno.
Nuestros políticos se equivocan con la vivienda de alquiler
El acceso al alquiler se está haciendo casi imposible en muchas partes de España y la mala planificación política del mercado de la vivienda no ayuda a solucionar el problema. Según explica José Ramón Zurdo, abogado y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, las medidas intervencionistas que del Gobierno están reduciendo la oferta de pisos y están provocando que los propietarios pidan más garantías a los potenciales inquilinos. En su opinión, la clave está en dar subvenciones directas e incentivos fiscales a los arrendadores.
El único reducto que les queda a los arrendadores en la LAU, que protege más a los inquilinos
En una Ley de arrendamientos urbanos (LAU) extremadamente garantista para los arrendatarios como la vigente, existe todavía un pequeño reducto de tres artículos que defienden los derechos de los arrendadores. Estos son los artículos 9.3, 21.4 y 13.2 de la LAU. Se trata de artículos que regulan la duración de los alquileres y las obligaciones de los inquilinos en materia de deficiencias. Por ejemplo, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, recuerda que las pequeñas reparaciones, de ambigua redacción, son de los inquilinos.
Los ataques a los grandes creadores de oferta de alquiler también encarecen los precios
Los Presupuestos Generales de 2022 incluyen una medida con mucho impacto para las sociedades dedicadas al alquiler de viviendas, cuyo fin es potenciar la oferta de pisos destinados al arrendamiento gracias a una fiscalidad atractiva. Desde enero se ha reducido drásticamente su bonificación en la cuota del Impuesto de Sociedades, que ha pasado del 85% al 40%. José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, alerta de que estos cambios podrían derivar en un freno de nuevas inversiones y en un aumento de las rentas.