Cómo está afectando a los arrendadores la limitación del 2% y qué pasará en 2023

Una de las noticias del año en materia de alquiler ha sido la limitación el 2% a las rentas en la renovación de los contratos de alquiler. Una medida que entró en vigor en el segundo trimestre y que, aunque llegaba de manera temporal, se extendió en primera instancia hasta finales de este año y luego a todo 2023, en el marco de las negociaciones de los Presupuestos Generales del Estado.

Y estamos notando dos consecuencias muy preocupantes de esa medida, sobre todo porque están afectando a la oferta de alquileres.

La primera es que algunos propietarios, para compensar la limitación que les están imponiendo de no poder actualizar sus alquileres por encima del 2%, están decidiendo, a nuestro juicio equivocadamente, subir los precios de los alquileres para no perder poder adquisitivo, porque la actual situación de inflación también les está afectando a ellos.

Decimos equivocadamente porque entendemos que con la actual situación de inseguridad por la que atraviesa el sector, los propietarios hierran en sus decisiones de pretender encontrar solo a los inquilinos que les paguen las rentas más altas por sus viviendas, sin darse cuenta que a los que deben encontrar, en función de las rentas que pongan a sus viviendas, es a los inquilinos que les paguen las rentas más seguras y no más altas, y para encontrar a estos últimos, hay que ofrecerles rentas más competitivas.

Muchos propietarios no quieren seguir alquilando

La segunda consecuencia es que, ante este tipo de medidas y otras que se han tomado en perjuicio de los arrendadores, sin haber sido compensados económicamente o fiscalmente, muchos de estos están decidiendo, a la finalización de sus contratos, o no alquilar más las viviendas, o venderlas. De hecho, ante esta avalancha de peticiones de venta, en algunos casos incluso con inquilino dentro, en la Agencia Negociadora del Alquiler no hemos tenido más remedio que crear un departamento de ventas para atender estas peticiones.

Las medidas intervencionistas del Gobierno han reducido la oferta de viviendas en alquiler

Este tipo de consecuencias, que observamos todos los días por tener una posición privilegiada en el sector del alquiler de viviendas, nos refuerza a la hora de afirmar que las últimas medidas intervencionistas que se han adoptado en materia de alquileres, en lugar de ampliar la oferta de viviendas, que consideramos es el único medio para que los precios de los alquileres puedan bajar, la están reduciendo de forma considerable.

Estas medidas están atacando de forma directa a los únicos que pueden crear más oferta, que son los arrendadores de viviendas, y por eso los precios actuales de los alquileres se siguen manteniendo altos e incluso están subiendo, según los últimos indicadores. Lo vimos en la pandemia provocada por el coronavirus, donde los precios de los alquileres llegaron a bajar hasta en dos dígitos porque durante ese periodo de tiempo, la oferta de viviendas en alquiler subió de forma considerable.

Por ello, no nos cansaremos de decir que la solución al problema del alquiler pasa por tomar medidas que favorezcan que se amplíe el número de viviendas en alquiler, pero sin hacer cargar los efectos de estas medidas en los arrendadores, que son los que pueden hacer que esta oferta aumente, y si se hiciera, que al menos se les compense económica o fiscalmente.

¿Qué va a pasar en el 2023 con el alquiler?

Todas las medidas intervencionistas que hemos comentando, que han desequilibrado el mercado del alquiler en los últimos años, sobreprotegiendo a los inquilinos y desprotegiendo a los propietarios, van a tener varias consecuencias negativas para el alquiler en el año 2023.

Por un lado, los precios del alquiler subirán, debido a dos circunstancias:

1. La primera es que los contratos de alquiler que finalicen el año próximo, ya sea porque han cumplido 5 años o porque el inquilino haya decidido irse antes, gran parte de los propietarios subirán las rentas. Y lo harán, como he comentado anteriormente, para poder compensar el tope del 2%.
2. El otro detonante será la escasez de oferta de vivienda en alquiler, que lamentablemente prevemos que se va a mantener en 2023, unida a una demanda creciente. Esta ley de mercado provoca siempre un incremento de precios. 

Aumentará la demanda en el alquiler por las dificultades en la compra

Las entidades financieras, con la actual situación de inflación, encarecimiento de precios y pérdida de poder adquisitivo, son ahora mucho más exigentes y selectivas a la hora de conceder hipotecas. Por estas y otras razones, seguirá complicándose el acceso a las hipotecas y éstas seguirán siendo más caras, lo que provocará un trasvase de la demanda de vivienda en compra hacia el alquiler.

La aprobación de la Ley de Vivienda sigue amenazando al mercado

Aunque la ley de Vivienda ha sufrido una nueva “patada hacia delante”, sigue siendo una amenaza que está sobrevolando el mercado. Si se aprobara, ya durante 2023, la entrada en vigor de la misma seguiría la misma línea que lo están haciendo ya todos los Reales Decretos que están desestabilizando el mercado del alquiler, para sobreproteger al inquilino y que sean los arrendadores los que paguen la factura.

Lo hemos dicho en múltiples foros, el problema de los altos precios de los alquileres está en la oferta y no en la demanda, y en mi opinión, de forma totalmente errónea, todas las medidas que se han adoptado hasta ahora en materia de alquileres han sido incomprensiblemente para penalizar la oferta e incentivar la demanda, y ya sabemos que ocurre cuando este desequilibrio se produce: aumentan las rentas.

En este sentido, si se aprueba esta Ley, seguirá contribuyendo a la destrucción de la oferta, la subida de precios y que las condiciones para que los inquilinos puedan alquilar una vivienda sean cada vez más exigentes.