
Las consecuencias directas más importantes que ha originado la aprobación de la Ley de Vivienda en el alquiler tradicional son las siguientes:
1.- Subida del precio de los alquileres debido a la falta de oferta existente.
2.-Aumento preocupante de alquileres turísticos, de habitaciones, de temporada, y de subarrendamientos no consentidos.
3.- Proliferación de otras modalidades de inversión en detrimento de la inversión en alquileres tradicionales, como: 'coliving', 'cohousing', 'house fliping', alquileres flexibles, 'senior living', 'coworking', etc.
4.- Limitación del acceso al alquiler a muchos inquilinos al verse obligados los arrendadores a endurecer las condiciones de acceso a sus viviendas para sortear los riesgos de los impagos de rentas y la lentitud de los procedimientos judiciales para recuperar la posesión de sus viviendas.
5.- Aumento de las 'inquiokupaciones' de muchos inquilinos que al vencimiento de sus contratos no abandonan las viviendas arrendadas al no poder pagar los nuevos precios que se les piden.
El origen de estos movimientos y desplazamientos de la oferta se debe al exagerado intervencionismo al que se ha visto sometido el alquiler tradicional de larga estancia, que ha provocado que muchos arrendadores, promotores e inversores hayan buscado otro tipo de arrendamientos menos intervenidos para rentabilizar mejor sus inversiones, lo que ha provocado la actual carencia de oferta en alquileres de larga estancia.
Nuestros legisladores han centrado todo el problema de la carestía de los precios de los alquileres en adoptar medidas para favorecer y excitar la demanda de alquileres de larga estancia, pero se han olvidado de que el verdadero problema a solucionar no es el de la demanda de este tipo de alquileres, sino el de la oferta, y para atraer esta, apenas se han adoptado medidas.
Lo más grave, no es esto, sino lo que va a venir, y como nuestros políticos han visto que las medidas adoptadas hasta ahora no han dado resultado para bajar los precios de los alquileres (porque tanta intervención ha desplazado una gran parte de la oferta que había, hacia otras formas de alquileres menos intervenidas) ahora, se plantean también intervenir estas nuevas modalidades, para ya cargarse de forma total el mercado del alquileres y así retrotraernos a la legislación que había en 1964 que obligaba a las prórrogas forzosas durante dos generaciones, más conocida como renta antigua.
Escuchamos en muchos medios de comunicación que la solución a medio/largo plazo puede estar en el “build to rent” o en las colaboraciones público-privadas para construir viviendas para el alquiler, pero los que nos dedicamos a esto sabemos que mientras no cambien la normas tan intervencionistas que regulan el alquiler tradicional, los promotores e inversores privados van a tener un mercado poco atractivo para desarrollar este tipo de promociones inmobiliarias dedicadas al alquiler de larga estancia y los que se han metido en este mercado cuando conozcan a fondo las limitaciones existentes, tardarán poco en salir de él.
El problema para atraer a la oferta tiene solución, y es la de crear un marco normativo más estable que aporte mayor seguridad jurídica, en el que los arrendadores estén más protegidos, pero aquí nos topamos con la ideología y con no perder votantes, y ya se acabó todo.
Apunto una posible solución, además bastante rápida para aumentar el parque de viviendas en alquiler, al margen de otro tipo de incentivos, y consistiría en rescatar las antiguas deducciones que habían en el IRPF para fomentar la compra de primeras viviendas y de segundas, siempre que las compras de estas últimas se destinasen al alquiler. Serían medidas para fomentar la adquisición de viviendas (aumentando la oferta) para destinarlas al alquiler y que lo precios pudieran bajar por sí solos sin tanta intervención, al haber más viviendas disponibles. Además, aumentar el parque de viviendas en propiedad luego vendría muy bien, como está ocurriendo ahora, a muchos pensionistas para complementar sus exiguos ingresos con los rendimientos que obtuvieran por ellas. Todo ello, sin olvidar la intervención de los Poderes Públicos para ayudar a los más desfavorecidos, tanto en el alquiler como en la compra.
José Ramón Zurdo Orihuela es Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, abogado especialista en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid.
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