Dos años de la Ley de Vivienda: cuando proteger al inquilino acaba dejando desprotegido al arrendador

Se cumplen dos años desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, una norma nacida con la ambición de garantizar el acceso a un hogar digno a los más vulnerables. Sin embargo, el balance tras este tiempo nos obliga a replantear si no hemos invertido los términos de la ecuación: en el intento de proteger al inquilino, ¿hemos acabado castigando al arrendador? Peor aún, ¿no será que ni siquiera hemos protegido al primero?

Uno de los efectos más llamativos –y preocupantes– de esta ley ha sido la drástica reducción de la oferta de viviendas en alquiler. En un contexto en el que la demanda no deja de crecer, limitar la seguridad jurídica y elevar la presión fiscal sobre los propietarios ha tenido consecuencias previsibles: muchos han decidido retirarse del mercado o cambiar de estrategia, refugiándose en modalidades menos reguladas como el alquiler por habitaciones, el coliving o el alquiler temporal. ¿El resultado? Una nueva burbuja, la de demandantes que compiten ferozmente por cada vivienda disponible, en una especie de “casting inmobiliario” que margina, una vez más, a los más débiles.

Paradójicamente, quienes la ley pretendía beneficiar –los inquilinos en situación de vulnerabilidad– han terminado siendo los más perjudicados. Frente a la falta de viviendas disponibles, muchos no logran ni siquiera pasar el filtro de los arrendadores, que ahora seleccionan con mayor exigencia y recelo. ¿Qué propietario, con miedo a impagos o a ver su vivienda ocupada, se arriesgaría a alquilar a alguien sin garantías sólidas?

Y es que la inseguridad jurídica no es un concepto abstracto. Para muchos pequeños propietarios, es un problema real y angustiante. La ley ha convertido al arrendador en una figura vulnerable: hablamos de personas mayores, pensionistas o ciudadanos con pocos recursos, que necesitan complementar sus ingresos con la renta del alquiler. Para ellos, enfrentarse a un impago o a un proceso de desahucio de hasta dos años puede suponer una auténtica ruina. La normativa, lejos de protegerles, los ha dejado expuestos, sin herramientas para defender su propiedad ni plazos razonables para recuperar lo que es suyo.

Mientras tanto, problemas estructurales como la ocupación ilegal o la “inquiocupación” no solo no se han solucionado, sino que se han agravado. La falta de acción efectiva en estos ámbitos ha empujado incluso a empresas como la Agencia Negociadora del Alquiler a ofrecer alarmas gratuitas a los propietarios, como una forma desesperada de contener el miedo creciente a perder el control sobre su vivienda.

A esto se suma la pérdida de incentivos fiscales. Reducir las deducciones por alquiler del 60% al 50% es otro palo en la rueda que ahuyenta a los propietarios. ¿Qué sentido tiene penalizar fiscalmente a quienes proporcionan un bien escaso y esencial como la vivienda?

La raíz del problema, en última instancia, es conceptual: se ha optado por inflar la demanda sin ampliar la oferta. Se ha tratado al arrendador como si fuera el enemigo, cuando en realidad es una pieza clave del engranaje. Una política eficaz de vivienda debería incentivar la participación del propietario, no castigarla. Sin ellos, simplemente no hay mercado.

El resultado es un nuevo desequilibrio social: propietarios cada vez más vulnerables, inquilinos cada vez más desesperados y un mercado que se aleja de la función social que debería tener. Si el objetivo era garantizar el derecho a la vivienda, convendría empezar por asumir que sin propietarios dispuestos a alquilar, no hay viviendas que ofrecer. Y que, sin oferta suficiente, toda regulación, por bienintencionada que sea, se convierte en papel mojado.