Opinión

 A los pocos meses de funcionamiento, el Registro Único de Arrendamientos acumula denegaciones, suspensiones y anuncios retirados.

En las últimas cinco legislaturas en España, los políticos han incrementado los impuestos, han emitido mucha deuda pública y han disminuido notoriamente la inversión en infraestructuras civiles y militares y en viviendas sociales, tal y como se puede ver en el informe anual de la liquidación de presupuestos del Estado. El economista Miguel Córdoba saca una conclusión clara: tanto Zapatero como Rajoy disminuyeron en un 40% (cada uno de ellos) la inversión en infraestructuras civiles durante sus legislaturas, hasta dejarlas en la tercera parte de lo que suponían en el año 2007. Con Sánchez, a partir de la crisis del COVID, la política cambió y se comenzó a destinar más dinero a las infraestructuras civiles, pero sin llegar aún a los niveles del año 2007.

Jorge Ginés, director general de Asprima, recuerda que una discusión bizantina es "un debate inútil, interminable y excesivamente sutil sobre detalles triviales o teóricos sin aplicación práctica. Se caracteriza por enredar a los participantes en argumentos estériles, ignorando problemas urgentes y reales". Y asegura que se pasa la vida escuchando discusiones bizantinas en vivienda. Pone de ejemplo conversaciones con ayuntamientos que desconocen sus propias normas o que no apuestan por levantar vivienda nueva ante la emergencia habitacional existente por riesgo a que los nuevos vecinos no les voten.

El cambio de ciclo que está viviendo el residencial es más profundo. Noelia Rosón, de Testa Homes, señala que el valor de un activo ya no se decide solo en la adquisición o en el desarrollo; se construye, cada vez más, en la capacidad de gestionarlo bien durante años. Mantener el edificio, reducir la rotación, cuidar la experiencia del residente, optimizar costes operativos y sostener ingresos estables ya no son cuestiones secundarias. Son parte esencial del valor. En su opinión, el futuro del residencial será menos un negocio de inversión pasiva y más un negocio de gestión. "El residencial empieza a parecerse cada vez más a una infraestructura urbana", añade.

Buenas noticias para los contribuyentes que, al ser ingresados en una residencia de ancianos, tardaron más de dos años en vender su vivienda habitual y no pudieron disfrutar de la exención de la ganancia patrimonial en el IRPF por la venta de la vivienda. El Supremo ha dicho no al intento de la Administración de que se fijara doctrina en el sentido de que el traslado a una residencia no constituye una causa justificada para vender la vivienda pasados los dos años previstos en el Reglamento del IRPF. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, señala que lo importante de esta sentencia es que el plazo de dos años para vender la vivienda puede incumplirse si existe causa justificada y, así disfrutar igualmente de la exención.

La pregunta que se hace Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobilairios, es que ya no es solo cuántas viviendas necesita España, que son muchas. La pregunta decisiva es: ¿qué parte del sistema está impidiendo construirlas a tiempo? Es un problema sistémico: suelo lento, licencias complejas, costes altos, financiación exigente, falta de mano de obra, capacidad eléctrica insuficiente, limitaciones de agua, saneamiento pendiente e infraestructuras exteriores no ejecutadas... "Edificar en España está lleno de trabas antes de poner el primer ladrillo", sentencia Corral.

Patricia Aragón, socia fundadora de Acuerdos DYA, reflexiona sobre cómo ha cambiado la gestión de la deuda hipotecaria desde la crisis de 2008. Recuerda que entonces los deudores querían afrontar su situación y volver a empezar. Hoy, en cambio, advierte que el concepto de "vulnerabilidad" se ha extendido tanto que ha perdido su sentido, convirtiéndose en una forma de aplazar lo insostenible. Las medidas actuales, según Aragón, paralizan más que solucionan, dejando al deudor en una situación que solo empeora. Su mensaje es contundente: mantener a alguien eternamente bloqueado no es protección, es abandono disfrazado de empatía.

El valor de referencia de Catastro, tras haber sido declarado constitucional el pasado mes de febrero, ha venido para quedarse. Y nos guste o no, es la forma de determinar la base imponible de impuestos tan importantes en el ámbito inmobiliario como el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el de Sucesiones y Donaciones (ISyD). José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, recuerda que cuando el valor resulte excesivo y desproporcionado, el contribuyente podrá atacarlo con un informe pericial hecho por un arquitecto. Ahora el Supremo tiene sobre la mesa decidir qué prueba hay que aportar en dicho informe pericial para hacer frente al valor de referencia.

El problema de la vivienda lleva tiempo instalado en el debate público. Y aunque en las últimas semanas ha vuelto a coger fuerza la tesis del rentismo, que afirma que la actual tensión de precios se debe a que unos pocos propietarios acaparan el mercado y especulan con la escasez, la realidad echa por tierra esta hipótesis. El economista Santiago Calvo explica que, si cruzamos el déficit residencial con el crecimiento anualizado del del precio de la vivienda libre, se aprecia una correlación "positiva, estadísticamente robusta y económicamente relevante", pero también apunta a otros factores, como el atractivo turístico o residencial de algunas zonas, como Baleares, Málaga o Madrid; y la presión específica que ejerce el alquiler vacacional en el residencial.

En los mercados bursátiles españoles hay más de 300 empresas cotizadas, con una capitalización que ronda 1,4 billones de euros. Su estructura de propiedad está muy diversificada. La mayoría de las acciones son capital flotante (free float) que está en manos de fondos, inversores y empresas que realizan inversiones por motivos meramente financieros y no como toma de control de las sociedades formando parte de un “núcleo duro”. En el 45% destacan firmas como Blackrock, el Estado español y otros estados soberanos, grandes patrimonios, particulares, empresas e instituciones.

Muchos padres aceptan en notaría donaciones de inmuebles en nombre de sus hijos menores sin imaginar que esa simple intervención puede acabar convirtiéndoles en responsables de las deudas tributarias del otro progenitor. Y es que Hacienda lleva años utilizando la declaración de responsabilidad de la Ley General Tributaria para dirigirse contra quienes considera causantes o colaboradores en la ocultación de bienes. Sin embargo, el Supremo acaba de aceptar a trámite un auto que pone en duda la exigencia de responsabilidad a los padres.

El trabajador medio español cobra hoy, en términos reales, un 3,4% menos que en 2018. Su salario nominal ha crecido un 21% entre 2018 y 2025, pero el IPC ha subido un 26%, lo que significa que ha ganado dinero en el banco y ha perdido poder de compra en el supermercado. En ese mismo plazo, el precio residencial ha subido un 62% nominal en el mismo periodo y un 29% en términos reales, por encima de la inflación. El economista Santiago Calvo explica que esta diferencia se traduce en que, con el mismo esfuerzo, un trabajador español adquiere hoy un 25% menos de vivienda que hace siete años y alerta de que el desacoplamiento irá a más "mientras no se construya de forma masiva donde la gente quiere vivir y trabajar".

Lo que voy a contar es real. Fue un sueño que tuve la noche de Jueves Santo a Viernes Santo, cuando miles de sevillanos viven La Madrugá. Soñé que tenía que explicar a un auditorio repleto de ciudadanos cuáles son las soluciones al problema de la vivienda. Antes de despertar, dije que los únicos culpables de la falta de accesibilidad a la vivienda son aquellos que trabajan para que haya escasez de vivienda.

Cuando un contribuyente le gana a Hacienda en los Tribunales, ésta queda obligado a devolver al contribuyente todo lo pagado junto con los intereses de demora computados desde que el contribuyente ingresó la deuda. Según declaró el Tribunal Supremo en 12-1-2023, esos intereses tributan en el IRPF, y además a escala. Sin embargo, esta situación podría cambiar drásticamente en los próximos meses. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, señala que el alto tribunal vuelve a tener sobre la mesa aclarar si el contribuyente que ha ganado a Hacienda en los tribunales debe pagar o no el impuesto de la renta por los intereses de demora abonados.

En el marco de una Inspección de Hacienda, y antes de que el contribuyente conozca su inicio formal, es habitual que la Inspección trate de entrar en el domicilio del contribuyente (persona física o empresa) para recabar la información que considere necesaria para regularizar su situación tributaria. Sin embargo, no todo vale para entrar en el domicilio del contribuyente. El problema es que la entrada supone una intromisión del derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio. Y, por tanto, la regulación de dicha intromisión debieran estar regulados por Ley Orgánica, tal y como recuerda el abogado José María Salcedo. Ahora el Supremo analiza si es necesaria una Ley Orgánica para evitar estas actuaciones ilegales por parte del fisco.

La tácita reconducción es un mecanismo del Código Civil que permite que un contrato de alquiler continúe automáticamente, sin necesidad de firmar uno nuevo, cuando el inquilino permanece en la vivienda con el consentimiento del arrendador tras finalizar todas las prórrogas. Según explica José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), a diferencia de los arrendamientos sujetos a la LAU, este régimen ofrece al propietario mayor control sobre la duración -con renovaciones más cortas- y le permite 'escapar' de medidas regulatorias como la prórroga obligatoria de los contratos, aunque limita la posibilidad de subir la renta y puede implicar la pérdida de garantías. Para el inquilino, supone mantener el precio del alquiler, pero a costa de una menor estabilidad.

El problema de la vivienda en España se está acelerando. Los precios crecieron en 2025 al mayor ritmo de la serie histórica y el acceso al mercado residencial se ha consolidado como la primera preocupación de los ciudadanos. Según el economista Santiago Calvo, lo que sucede con la vivienda en España no es un misterio económico, sino una crisis de oferta cuyas causas están perfectamente identificadas. Sin embargo, está proliferando el populismo inmobiliario, que ofrece justo lo contrario de lo que se necesita: "Más intervención donde se requiere menos regulación, más control de precios donde hace falta más oferta, y más confrontación territorial donde se precisan reformas estructurales".

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha dictado siete sentencias entre enero y febrero en las que recuerdan al Ayuntamiento de la ciudad que no se puede multar a alguien por incumplir una condición administrativa cuando lo que tipifica la ley como infracción grave es algo completamente distinto. El Consistorio lleva años imponiendo sanciones de 30.001 euros a propietarios y operadores de viviendas turísticas que comparten portal con el resto de vecinos, pese a que sí son compatibles con el planeamiento de la ciudad, tal y como nos explica el abogado Juan Ramón Méndez Martos.

El valor de referencia de Catastro sigue siendo fuente de innumerables litigios entre contribuyentes y Administración. El fiscalista José María Salcedo recuerda que se enfrenta a cinco recursos interpuestos por la Asociación Española de Asesores Fiscales ante la Audiencia Nacional sobre la forma en que se determina este valor y se aprueba cada año. Dicho proceso requiere de la aprobación de una Orden Ministerial anual, pero en la práctica la determinación del valor se basa en informes internos de Catastro sin naturaleza reglamentaria. La estimación de los recursos planteados supondría la nulidad del valor de referencia.

España lleva más de dos años poniendo a prueba los límites al alquiler y los primeros datos empiezan a confirmar lo que muchos economistas anticipaban: en las zonas donde se han aplicado controles de precios, la oferta de vivienda en alquiler se ha reducido de forma notable, mientras que en mercados sin intervención ha seguido creciendo. El economista Santiago Calvo repasa la evidencia empírica acumulada tanto en España como en EEUU, y analiza cómo estas políticas no sólo impactan en la disponibilidad de vivienda, sino también en el valor de los activos inmobiliarios.

La sostenibilidad de las pensiones públicas en España lleva años en el debate político y académico. A pesar de que los partidos siempre acaban mencionando el Pacto de Toledo, el sistema actual es insostenible: los que se jubilarán en los próximos años tendrán una pensión mensual creciente, mientras que los que tienen que pagarla, los jóvenes, tienen un salario muy inferior en términos reales. Es la "tormenta perfecta", según el economista Miguel Córdoba. En su opinión, la única solución viable es sustituir el modelo de reparto por un modelo mixto que incluya la conocida como “mochila austriaca”, una fórmula que basada en dedicar una parte del salario a un fondo de ahorro que se invertiría en los mercados a través de un fondo público gestionado por profesionales.

Picasso sugería que cuando un artista se limita a copiar su propio estilo pasado sin aportar nada nuevo o vibrante, la obra carece de la "verdad" creativa original y se convierte en una imitación de sí mismo. Y eso es lo que está pasando con el mercado inmobiliario. Temas como urbanizar y construir más no es la solución; los promotores ganan mucho dinero, son especuladores; limitar el precio de la vivienda es la solución; la vivienda turística es la culpable de falta de oferta y vamos a hacer tropecientas miles de viviendas, son copias baratas de un tema ideológico, sin ninguna base técnica. Y lo más triste de todo es que no aportan ninguna solución ni por asomo.

Cada vez son más los casos en los que contribuyentes que realizan una actividad empresarial ven cómo Hacienda les niega la deducción de todos los gastos de su actividad, como los del agua o la luz, en un determinado ejercicio por no haberlos aportado en su día, cuando se los requirió ante una comprobación tributaria. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, señala que estamos ante supuestos en los que habrá que reaccionar con rapidez para no perder oportunidades de defensa ante el fisco. Por ejemplo, si al contribuyente le llega una propuesta de liquidación en la que Hacienda suprime de golpe todos los gastos, puede aportar aún la información requerida dentro del plazo para hacer alegaciones.

Responder a la pregunta aparentemente sencilla de cuánto puede durar un contrato de arrendamiento de vivienda se ha convertido en un auténtico ejercicio de ingeniería jurídica. La respuesta ya no es simple, ni lineal, ni intuitiva. La normativa actual, especialmente tras la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda, ha introducido tal cantidad de variables que determinar la duración real de un alquiler exige analizar previamente múltiples factores, como si el arrendador es persona física o jurídica, o si la vivienda está en zona tensionada. José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler, explica toda la casuística legal.

Noelia Rosón, Chief Operating Officer de Testa Homes, señala que España afronta una paradoja estructural que marcará el futuro de su sector inmobiliario. Contamos con uno de los mayores parques residenciales de Europa, pero también con uno de los más envejecidos e ineficientes. Durante décadas, el debate inmobiliario ha girado en torno a una única consigna: construir más. Pero la transformación del real estate español no vendrá solo por la vía de la expansión, sino por la regeneración urbana a gran escala. No se trata de elegir entre obra nueva o rehabilitación; se trata de entender que sin regeneración estructural no habrá equilibrio sostenible.