Opinión

El fallecimiento de un contribuyente supone, obviamente, un antes y un después en su relación con la Administración Tributaria. Y es que a partir de dicho fallecimiento Hacienda no sólo no puede iniciarle una comprobación tributaria, o un procedimiento sancionador, sino que tampoco puede exigirle el pago de deudas ya liquidadas o de sanciones ya impuestas. Hacienda tiene que dirigirse contra los herederos de este contribuyente. Pero ¿qué pasa si no lo hace, y continúa notificando al fallecido como si nada? Si se ha acreditado por cualquier medio de prueba que la Administración ha tenido conocimiento de tal fallecimiento, puede considerarse nulo el procedimiento de recaudación seguido contra el fallecido desde que tuvo lugar tal conocimiento, tal y como señala el abogado José María Salcedo.

El nuevo marco del registro único de alquileres de corta estancia (NRA) ha demostrado ser exigente y, en muchos casos, implacable. No obstante, el abogado Francisco Campoy confirma que una resolución desfavorable no siempre es definitiva y que con enfoque jurídico riguroso es posible conseguir este número de registro. En su opinión, este registro no es un trámite, sino un filtro de acceso al mercado. Sin NRA no hay negocio turístico y los propietarios y gestores que no logren adaptarse quedarán fuera del mercado.

Probablemente uno de los aspectos más desconocidos de las Administraciones Públicas son las entidades públicas con personalidad jurídica que han sido creadas por las diferentes administraciones y en las que se colocan muchos amigos, familiares y gente de carnet con buenos sueldos, ya que muchas de ellas por su naturaleza jurídica escapan al control de la Intervención General del Estado. El economista Miguel Córdoba hace un repaso en este artículo de las sociedades creadas por tipología y por administración (CCAA, mancomunidades o ayuntamientos). Cataluña, con 944 entidades, duplica a las constituidas por la propia Administración Central y cuadruplica a las creadas por la Comunidad de Madrid.

Hasta ahora, los contribuyentes que recibían una nómina o prestación inferior al salario mínimo, o que ya había sido previamente embargada por el pagador, no podían tenerlas todas consigo ni asegurar que no iban a recibir un embargo de Hacienda. Y es que el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), máximo intérprete de Hacienda, venía considerando que es posible embargar dichos ingresos, una vez se hubieran convertido en “ahorro” del contribuyente. Sin embargo, este mismo organismo reconoce su error y considera que la parte inembargable del sueldo es necesaria para atender necesidades básicas personas y familiares del deudor.

Este año se está generalizando en muchas ciudades la implantación de una tasa específica por la recogida y gestión de residuos urbanos. La tasa de basuras se devenga el 1 de enero de cada año y establece como sujeto pasivo a quien se beneficia de ese servicio. Por tanto, y salvo pacto en contrario, lo lógico es que si el contrato de alquiler se firmó antes de dicha fecha el pago lo asuma el inquilino y, si es posterior, el propietario. No obstante, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, recomienda incluir una cláusula expresa en los contratos de arrendamiento que determine quién asume este tributo.

El arquitecto Juanjo Bande defiende en este artículo de opinión que construir vivienda no es de fachas. Y lo hace al hilo de un artículo publicado recientemente en El País y titulado "Construir vivienda no es facha". Bande alega que es un titular cierto, pero al mismo tiempo inquietante por el hecho de tener que enunciarlo. Porque hay varios partidos que han tildado de "neoliberal o pesudofacha" a cualquiera que se atreviera a sugerir que, para tener vivienda, hay que construirla. En su opinión, este delirio proviene de una parte de la izquierda española que renunció hace tiempo a la ambición de liderar España y se conformó con liderar únicamente… a la izquierda.

La normativa tributaria cada vez es más rígida y restrictiva. Según José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, esto aboca a los contribuyentes a recurrir a los tribunales o a perder el beneficio fiscal previsto. Y pone como ejemplo la enorme litigiosidad que se genera en el caso de vender la vivienda habitual antes de haberla habitado durante, al menos, tres años. Ootro frente de batalla son los consumos de la vivienda: Hacienda está negando la condición de habitual en una vivienda por considerar que los consumos eléctricos son incompatibles con el uso de la casa.

La electrificación de las ciudades es clave para avanzar hacia un modelo urbano más sostenible y competitivo. Sin embargo, la saturación de la red eléctrica amenaza con frenar el desarrollo residencial. Jorge Ginés, director general de Asprima, defiende que garantizar el acceso a la vivienda y modernizar la red eléctrica son dos retos inseparables que deben abordarse conjuntamente. Porque la red eléctrica está saturada, por lo que el experto pide que las compañías energéticas modernicen las intraestructuras que harán posible la electrificación de los nuevos desarrollos urbanos.

En un momento de creciente incertidumbre y tensión entre arrendadores y arrendatarios, el mercado del alquiler en España atraviesa una etapa especialmente compleja. La coexistencia de hasta ocho legislaciones distintas en vigor -en función de la fecha de firma de cada contrato- ha generado un escenario confuso que pone sobre la mesa la necesidad de profesionalizar el sector. Según José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), "solo mediante una gestión cualificada, ética y regulada se podrá garantizar la estabilidad de un sector que hoy se debate entre la inseguridad jurídica y la desconfianza generalizada".

El experto inmobiliario, Mariano Fuentes, se muestra muy crítico con una de las últimas propuestas del Gobierno en materia de vivienda, la puesta en marcha de una página web a modo de portal inmobiliario donde se van a anunciar todos los pisos públicos destinados al mercado de alquiler. Fuentes tilda la medida de fútil y con poca iniciativa hacia el verdadero problema que debe afrontar el Ministerio, que es fomentar la creación de vivienda a través del suelo: "Con las nulas competencias en materia legislativa con las que cuentan, tienen que tirar de imaginación para existir mediáticamente".

En las últimas semanas se ha hablado mucho de la limitación de pagos en efectivo para empresarios y profesionales, estandarte político de la lucha contra el fraude fiscal y el blanqueo de capitales desde el año 2012. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, recuerda que están prohibidos desde 2012 los pagos en efectivo por importe igual o superior a los 1.000 euros y los infractores serán tanto los que pagan como los que reciben la cantidad. En opinión de Salcedo, quienes han impuesto a la ciudadanía dichos límites y sanciones, endureciéndolos incluso a partir del año 2021, son los primeros que los han transgredido: los políticos.

Jorge Ginés, director general de ASPRIMA, ve con buenos ojos el nuevo Plan Estatal de Vivienda porque invita a los promotores privados a participar e invertirá el 40% en promover vivienda protegida. Además, señala que no es obligatorio declarar zona tensionada para acceder a las ayudas. Y, ¿qué tiene que ver el Plan Estatal de Vivienda con el gato de Schrödinger? Es un famoso experimento mental ideado por el físico Erwin Schrödinger para ilustrar la paradoja de la superposición cuántica. Este experimento basado en un gato dentro de una caja sellada con un mecanismo que puede matarlo demuestra cómo, según la mecánica cuántica, el gato puede estar simultáneamente vivo y muerto. Para Ginés, el gato y el Plan Estatal de Vivienda están más vivos que nunca.

Los precios de la vivienda están disparados y eso tiene mucho que ver con la oferta. No hay viviendas suficientes para las que necesitan las familias españolas y las que hay cada vez son más caras. Luis Corral, CEO de Foro Consultores, señala que el principal problema es la falta de suelo finalista para levantar casas. Otro inconveniente es la falta de relevo generacional y el encarecimiento de los materiales. El experto propone algunas soluciones, como liberar más suelo urbanizable, agilizar los procedimientos de licencias y trámites o atraer mano de obra cualificada al sector.

Con motivo del divorcio, corresponde repartir el patrimonio común y adjudicar a cada cónyuge lo suyo. Sin embargo, a veces se llega al acuerdo de que uno de los cónyuges reciba más bienes de los que le corresponden, sin tener además que compensar en metálico al otro. ¿Estamos ante una donación, ante un «regalo» del cónyuge que recibe menos bienes en favor del otro, o ante un acuerdo entre cónyuges? José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, señala que una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid promete reabrir el debate.

La figura de la lesa patria proviene del derecho romano y se refería a cualquier crimen grave contra la persona del rey y el Estado, atacando la seguridad y la unidad del reino durante la época franquista. Con el tiempo evolucionó hacia la contemplación de delitos contra la soberanía y la integridad de la nación. Para el economista Miguel Córdoba la situación actual de la vivienda en España está llegando a ese nivel, al menos desde un punto de vista teórico. En su opinión, mirar para otro lado ante la falta de vivienda es un delito de lesa patria.

José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, pone sobre la mesa una práctica de abuso de poder cada vez más común por parte de la Administración tributaria: volver a liquidar y sancionar cuando los Tribunales han anulado previamente dicha liquidación o sanción dictada en su día. Para el experto es una nueva estrategia de presión y asfixia fiscal hacia los contribuyentes, a los que se les sigue hostigando incluso cuando han logrado vencer a Hacienda en los Tribunales.

El abogado José Ramón Zurdo considera que sí es posible luchar contra la okupación de viviendas, pero con medidas mucho más efectivas que las adoptadas hasta el momento, que se han centrado en agilizar los procedimientos judiciales. Sin embargo, estas reformas han obviado una cuestión fundamental: ¿y si la vía judicial no fuera la más adecuada para abordar este complejo problema? El experto apuesta por permitir a las fuerzas del orden actuar de manera inmediata, sin necesidad de autorización judicial previa, como ocurre hoy en día.

El envejecimiento de la población no es un fenómeno coyuntural, sino una transformación estructural que está redefiniendo las necesidades residenciales en toda Europa. En España, uno de los países con mayor esperanza de vida del mundo, casi un 30% de la población superará los 65 años en 2050. La demanda ya no es solo cuantitativa, también es cualitativa. Noelia Rosón, responsable en Testa Homes, sostiene que el senior living se está consolidando como uno de los segmentos más dinámicos dentro del living. Se trata de una categoría residencial diseñada para personas mayores autónomas o semiautónomas, que combina vivienda privada con servicios adaptados, espacios comunes y una comunidad activa.

Se habla mucho de la okupación desde una óptica ideológica, pero muy poco o nada del propietario atrapado entre la deuda hipotecaria y la impotencia legal. Una injusticia ignorada por el discurso político dominante que en este momento solo favorece a todo aquel que “se busca la vida” para demostrar su vulnerabilidad, tal y como señala Patricia Aragón, experta en gestión de impagos hipotecarios. Pero señala que el hipotecado que sufre una okupación puede negociar con el banco la cancelación de la hipoteca que se encuentra en situación de impago. Porque, tal y como reconoce Aragón, los bancos son los primeros interesados en evitar la morosidad.

El pasado 3 de septiembre terminó el plazo de alegaciones a la normativa que va a regular la aceleradora urbanística de la Comunidad de Madrid. Jorge Ginés, director general de Asprima, critica que este nuevo órgano sólo reducirá los plazos y trámites urbanísticos en algunos casos, pero no entra en la gestión urbanística, con lo que es insuficiente para generar suelo para levantar viviendas y dar respuesta a la elevada demanda. Ginés echa en falta modificar normas urbanísticas para convertirlas en sencillas, seguras y, sobre todo, que acorten los plazos.

El abogado José María Salcedo destaca la naturaleza cambiante del procedimiento tributario, donde la jurisprudencia y resoluciones administrativas pueden alterar las estrategias de defensa a lo largo del proceso. Recientemente, una sentencia del Tribunal Supremo ha validado el método de “tasación hipotecaria” para determinar el valor de inmuebles, afectando negativamente a los recursos interpuestos por contribuyentes. Sin embargo, existen casos recientes donde los tribunales han anulado comprobaciones de valores al considerar que la tasación hipotecaria no es prueba suficiente. Además, un Auto del Tribunal Supremo de junio de 2025 podría abrir nuevas oportunidades para los contribuyentes al cuestionar la validez de la tasación sin un informe técnico.

La definición de vivienda asequible es aquella que puede ser pagada, ya sea en compra o en alquiler, destinando como máximo el 30% de los ingresos de la unidad familiar. Mariano Fuentes, exconcejal de Urbanismo de Madrid, señala que el concepto está pervertido por culpa de los políticos. En su opinión, la usan continuamente, pero no tienen ni la más remota idea de cómo crearla para paliar el déficit de 450.000 viviendas que tiene España. Y recuerda que el Ministerio de Vivienda sólo ha ejecutado el 5,3% de su presupuesto anual a 1 de julio.

La tecnología, y especialmente la inteligencia artificial (IA), ha dejado de ser una promesa de futuro para convertirse en una herramienta real, transformadora e imprescindible. Las organizaciones están dando un paso adelante para implementar los avances tecnológicos en su operativa diaria, siendo la recopilación, estructuración y conversión de los datos en valor para la toma de decisiones una de las grandes obsesiones de todos. El sector inmobiliario no es una excepción. Nuno Antunes, de Hipoges Iberia, señala cinco claves que están cambiando el real estate español.

Desde comienzos de este año se está notando un notable incremento de los procedimientos judiciales de desahucio por expiración del plazo contractual. Este fenómeno afecta principalmente a los arrendamientos de vivienda que han alcanzado su duración máxima legal: cinco u ocho años cuando el arrendador es persona física, y siete o diez años si se trata de una persona jurídica, según si se encuentran en prórroga obligatoria o tácita. José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), recuerda que una parte significativa de estos incumplimientos contractuales no responde a situaciones de impago previas, sino a la imposibilidad de los inquilinos de encontrar alternativas habitacionales con rentas similares a las que venían abonando.

Tras una dura pero fructífera travesía, Jorge Ginés, director general de Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), echa el ancla para repasar un año intenso para el sector promotor madrileño. Con la metáfora marinera como hilo conductor, destaca avances clave como el impulso a la vivienda protegida, la colaboración público-privada, la financiación de suelo y el crecimiento de la asociación hasta 190 miembros. Un balance en el que se reconocen los retos aún pendientes (acceso a la vivienda, licencias ágiles, regulación urbanística) y se agradece el esfuerzo colectivo de un sector que navega, contra viento y marea, para dar respuesta a la demanda habitacional.