El Consejo de Estado, esa Casandra ignorada: las grietas del registro único del alquiler que ya estaban escritas

A los pocos meses de funcionamiento, el Registro Único de Arrendamientos acumula denegaciones, suspensiones y anuncios retirados. Casi todos los problemas que está dando los advirtió, con precisión casi pericial, el Consejo de Estado cinco días antes de que la norma se publicase

Cuenta el mito que Casandra, hija de Príamo, recibió de Apolo el don de profetizar. Como ella rechazó al dios, Apolo, despechado, le añadió un detalle: profetizaría siempre la verdad, pero nadie la creería. Casandra anunció la caída de Troya. Vio el caballo, el incendio, la masacre. La encerraron por loca. Y la ciudad ardió, exactamente como ella había dicho.

A esta escena clásica vengo dándole vueltas desde hace unos meses cuando reviso lo que está ocurriendo con el Real Decreto 1312/2024, el que creó el Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA) y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para los alquileres de corta duración. Porque el caso es que, antes de que la norma se publicase en el BOE, alguien ya había contado con detalle lo que iba a pasar. Y, como en el mito, nadie quiso escuchar.

El 18 de diciembre de 2024, cinco días antes de que el Consejo de Ministros aprobase la norma, el Consejo de Estado emitió el dictamen 1926/2024, por unanimidad y con carácter urgente. Es uno de los pronunciamientos más severos que se recuerdan en materia de vivienda. Formuló tres observaciones esenciales -en jerga consultiva, esto significa que aconsejan reexaminar la norma- y otras tantas dignas de igual consideración. El Gobierno lo encajó con la fórmula clásica «oído el Consejo de Estado», que en este oficio es algo así como un guiño cómplice al lector avisado: significa que se ha apartado del dictamen. Y publicó el Real Decreto el 24 de diciembre, ese famoso BOE de Nochebuena.

Lo interesante es contar qué decía aquel dictamen, porque cada una de sus advertencias se está materializando ahora en problemas concretos para arrendadores, plataformas y, sobre todo, para los señores y señoras registradores, sobre cuyos hombros recae buena parte del invento.

La primera profecía, la más grave, es la falta de competencia del Estado para crear este registro. El Real Decreto se ampara en cuatro títulos competenciales (artículo 149.1.1.ª, 8.ª, 13.ª y 31.ª de la Constitución) y el Consejo de Estado los desmonta uno a uno con paciencia académica. El argumento principal, y de paso una pequeña lección de derecho constitucional, es que el 149.1.8.ª solo ampara al Estado para regular registros civiles, es decir, los que dan publicidad a derechos privados. El NRUA, pese al ropaje, es materialmente un registro administrativo: sirve para controlar quién puede ejercer una actividad económica y para que la Administración recabe información. La denominación, recuerda el dictamen con cierta elegancia, no cambia la naturaleza de las cosas. Y los registros administrativos, en materia turística y de vivienda, los regulan las comunidades autónomas. De ahí los choques con los registros autonómicos preexistentes, que llevamos viviendo desde julio. Esa colisión estaba avisada.

La segunda profecía es la falta de rango legal. El Real Decreto impone toda una batería de obligaciones nuevas: obtener el NRUA es requisito habilitante para ejercer la actividad, hay que presentar un modelo informativo cada doce meses, las plataformas deben eliminar anuncios en 48 horas… Eso es lo que en derecho administrativo llamamos actividad de policía, y desde Ulpiano para acá tiene reserva de ley. El artículo 17.1 de la Ley de Garantía de la Unidad de Mercado lo dice con todas las letras: una inscripción registral con carácter habilitante es, materialmente, una autorización. Y las autorizaciones, en un Estado de Derecho, no se imponen por la vía del reglamento gubernativo. Hace falta una ley. Aquí no la hay, y el Consejo de Estado lo subrayó con tinta gruesa.

La tercera profecía esencial tiene un punto irónico, porque la norma se aprueba precisamente para aplicar el Reglamento (UE) 2024/1028 y, sin embargo, lo contradice en al menos un punto concreto. El artículo 9.5 del Real Decreto permite que una misma vivienda tenga dos números de registro: uno para uso turístico y otro para uso no turístico. El reglamento europeo, en su artículo 4.3.d, dice exactamente lo contrario: una unidad no puede estar sujeta a más de un procedimiento de registro. La contradicción es frontal, sin matices.

Y a partir de aquí, el dictamen se permite otras advertencias que no son esenciales pero que dolerán en cuanto los tribunales empiecen a pronunciarse. Apunto algunas. Que el Real Decreto altera principios básicos del Registro de la Propiedad que están en una ley (la voluntariedad de la inscripción, el numerus clausus de notas marginales, la titulación pública, los límites de la calificación registral), y que un reglamento no puede modificar lo que dice una ley. Que el «procedimiento único» que el Real Decreto pretende imponer es incompatible con los registros autonómicos ya existentes en Andalucía, Aragón, Asturias, Castilla y León, País Vasco, etc., que están dentro del ámbito del Reglamento europeo lo quiera o no la norma española. Que la obligación de aportar un modelo informativo anual con un listado de los arrendamientos celebrados es una carga desproporcionada y, además, asigna al registrador funciones de inspección administrativa que no le corresponden. Que el régimen sancionador que el Reglamento europeo exigía aprobar antes del 20 de mayo de 2026 sigue sin existir, lo que deja la maquinaria coja. Y, como detalle costumbrista, que la vacatio legis de nueve días -del 24 de diciembre al 2 de enero, en plenas Navidades- era manifiestamente insuficiente.

¿Qué ha ocurrido desde que la norma despliega efectos el 1 de julio de 2025? Lo que dictaba la lógica. La oficina ha funcionado a trompicones, las denegaciones llueven, los criterios de calificación son dispares, los expedientes para retirar anuncios se tramitan con plazos imposibles y las plataformas eliminan listados con un automatismo que recuerda al formulario A38 de Astérix del que escribí en estas mismas páginas hace un año. Los recursos contra denegaciones y suspensiones están empezando a llegar a los Tribunales, y la munición técnica que ofrece el dictamen 1926/2024 -junto con la contradicción directa con el reglamento europeo- promete una temporada interesante de jurisprudencia.

A todo esto hay quien sostiene que el dictamen del Consejo de Estado no es vinculante y que el Gobierno podía perfectamente apartarse de él. Es cierto. Pero conviene no perder de vista que el Consejo de Estado es el órgano consultivo supremo del Gobierno, que sus letrados son juristas seleccionados con extraordinario rigor y que cuando, por unanimidad, le dicen al Ejecutivo que una norma tiene problemas serios de competencia y rango, lo razonable -al menos en términos de buena administración- es leerlo con calma. No hacerlo es elegir voluntariamente la ruta de los pleitos.

Casandra, como recordarán, terminó muerta a manos de Clitemnestra. El destino de los buenos dictámenes ignorados es algo menos sangriento: terminan citados, una y otra vez, en los antecedentes de los recursos contencioso-administrativos (o pleitos civiles dada la naturaleza de los registros). Cosa que, si uno está al otro lado del expediente, no deja de ser una forma elegante de cumplirse la profecía.