El registro anual de arrendamientos: una nueva obligación para viviendas turísticas y alquileres de temporada

Quien opera hoy una vivienda turística o arrienda un inmueble por temporada en España se mueve en un entorno normativo -por desgracia-cada vez más exigente. No es una percepción subjetiva ni una queja corporativa: es una constatación jurídica. El número de obligaciones administrativas no deja de crecer y, con ellas, la necesidad de dedicar tiempo y recursos a cumplir requisitos que hace pocos años simplemente no existían.

En ese contexto se encuadra la Orden VAU/1560/2025, que aprueba el modelo informativo anual de los arrendamientos de corta duración y desarrolla una previsión ya contenida en el Real Decreto 1312/2024, norma que creó el Registro Único de Arrendamientos y la denominada Ventanilla Única Digital.

No estamos ante una norma especialmente extensa ni técnicamente compleja. Tampoco introduce una nueva licencia ni un régimen sancionador específico. Y, sin embargo, su relevancia práctica es notable, porque incorpora una obligación periódica adicional que afecta de lleno tanto a las viviendas de uso turístico como a los arrendamientos de temporada regulados en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Conviene detenerse en este último punto. En los últimos años, muchos operadores de pisos turísticos que no han podido obtener licencia autonómica o municipal han optado por reconducir su actividad hacia el arrendamiento de temporada. Se ha presentado habitualmente como una alternativa menos intervenida, pero la realidad normativa nos hace avanzar un cambio de paradigma tendente a una cada vez mayor intervención. Los arrendamientos de temporada, cuando encajan en la categoría de corta duración, quedan igualmente atrapados en este nuevo entramado de control administrativo.

La Orden no crea una obligación sustantiva nueva en sentido estricto. Se limita a aprobar el modelo informativo anual que el Real Decreto 1312/2024 ya exigía como condición para el mantenimiento del número de registro del arrendamiento. Dicho de otro modo, el legislador no se conforma con una inscripción inicial. Exige ahora una declaración periódica que permita conocer cómo se ha utilizado el inmueble, con qué finalidad y bajo qué modalidad temporal.

Este detalle es fundamental. El sistema ha dejado de girar exclusivamente en torno al permiso inicial para centrarse en el seguimiento continuado de la actividad. No basta con estar registrado; hay que demostrar, año tras año, que el uso real del inmueble se corresponde con lo declarado. El incumplimiento no se traduce de forma directa en una multa, pero sí puede desembocar en la retirada del número de registro, lo que en la práctica impide seguir operando legalmente en plataformas digitales.

Desde una perspectiva jurídica más amplia, este modelo responde a una tendencia clara: el control del alquiler de corta duración se articula cada vez más a través de obligaciones formales aparentemente menores, pero con consecuencias muy relevantes. La Administración no necesita sancionar de entrada; le basta con cerrar el acceso al sistema. Sin registro, las plataformas dejan de anunciar, y el mercado hace el resto.

El impacto de este enfoque no es homogéneo. Los grandes operadores, con estructura administrativa y asesoramiento permanente, suelen absorber mejor estas exigencias. El pequeño propietario, en cambio, se enfrenta a un escenario donde cada nueva obligación implica más tiempo de gestión, mayor riesgo de error formal y una dependencia creciente de asesoramiento especializado para evitar problemas que, en muchos casos, no tienen que ver con el uso material del inmueble, sino con el cumplimiento de trámites.

El mensaje del legislador es difícilmente discutible. El alquiler turístico y el arrendamiento de temporada han dejado de ser actividades periféricas para convertirse en sectores intensamente observados, donde la falta de diligencia administrativa puede tener efectos muy serios. No se trata de una anécdota normativa ni de una obligación aislada, sino de un paso más en la consolidación de un sistema de control permanente basado en la trazabilidad de los datos.

Quien opere en este mercado haría bien en asumirlo cuanto antes. El foco ya no está únicamente en alquilar, sino en poder acreditar, de forma continuada, que se alquila conforme a lo declarado y dentro de los márgenes que permite la normativa. En este escenario, la burocracia no es un elemento accesorio del negocio; forma parte esencial de él.