Un informe pericial de un arquitecto ¿es prueba suficiente frente al valor de referencia de Catastro?

Son muchos los contribuyentes que no están de acuerdo con el valor de referencia que Catastro ha asignado a un inmueble de su propiedad, y que no están dispuestos a “pasar por el aro”, y pagar los impuestos por la adquisición del inmueble (ITP o ISyD) partiendo de un valor que consideran inflado.

En esta situación, surge la duda sobre qué prueba técnica es más eficaz frente al valor de referencia. Y es que, puestos a gastarse el dinero en una prueba pericial frente a dicho valo, conviene saber cómo está valorando Catastro y los Tribunales los distintos informes que se les aportan.

¿Qué tipos de informes periciales se pueden aportar frente al valor de referencia?

En efecto, no todos los informes periciales que pueden aportar los contribuyentes son iguales, ni tendrán por tanto el mismo valor en Tribunales.

Así, hay que tener en cuenta que Catastro, para la determinación del valor de referencia, se atiene a lo previsto en la Disposición Final tercera del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI) y en las resoluciones aprobadas para determinar el valor de referencia en cada ejercicio. De hecho, está obligada a seguir dichas norma para valorar los inmuebles y determinar su valor de referencia.

Frente a ello, el contribuyente puede aportar un informe pericial realizado por arquitecto del que resulte un valor de mercado del inmueble inferior, calculado a partir de otro método distinto al previsto en la Disposición Final indicada. Por ejemplo, a través del método de comparación con inmuebles similares.

En este mismo sentido, el contribuyente también puede aportar una tasación hipotecaria, que perseguirá idéntica finalidad: acreditar un valor de mercado del inmueble distinto, inferior y alternativo al valor de referencia de Catastro.

Por último, el contribuyente puede aportar un informe pericial dirigido exclusivamente a probar la existencia de posibles errores en la determinación del valor de referencia de Catastro. Ello, sin necesidad de ofrecer una valoración de mercado alternativa. Es decir, en este informe no se trata de acreditar un valor de mercado del inmueble distinto, sino tan solo de demostrar que Catastro ha errado al aplicar las disposiciones que regulan el cálculo del valor de referencia.

Teniendo en cuenta lo anterior, ¿cómo valorarán Catastro y los Tribunales estos informes?

¿Cómo está valorando Catastro los informes periciales que aportan los contribuyentes?

Pues bien, lo primero que conviene dejar claro es que Catastro no va a admitir ninguna forma de valoración del inmueble distinta a la que resulte de aplicar la Disposición Final Tercera del TRLCI y las resoluciones aprobadas para cada ejercicio.

Ello le llevará a rechazar los informes periciales o la tasación hipotecaria aportada por el contribuyente acreditando un valor de mercado inferior al determinado por Catastro mediante el valor de referencia. Lo anterior será así, salvo que dichos informes acrediten la existencia de errores en el método seguido por Catastro para calcular el valor de referencia.

Es lo que ocurrirá, por ejemplo, si del propio informe pericial y de las fotografías que incluya, se aprecia un estado de conservación del inmueble mucho peor del que consta en la base de datos de Catastro. En ese caso la Administración corregirá su valor de referencia. Pero no porque esté de acuerdo con el valor de mercado que resulte del informe pericial o de la tasación hipotecaria, sino porque dichos informes de valoración le permitirán darse de cuenta de que existía un error en su base de datos catastral que afecta directamente al cálculo del valor de referencia.

Por este motivo, los informes que prescindiendo de acreditar un valor de mercado vayan dirigidos a denunciar los errores cometidos por Catastro en el proceso de cocina del valor de referencia, tendrán a priori mejor acogida, porque hablan el mismo lenguaje que Catastro. No obstante, lo anterior no supone, obviamente, que Catastro vaya a asumir todas las conclusiones de estos informes.

¿Cómo están valorando los Tribunales de Justicia la prueba pericial aportada?

Algo parecido está ocurriendo en los Tribunales de Justicia. Lo veremos a continuación…

Tribunales que exigen que la prueba aportada hable el lenguaje de Catastro

En efecto, tenemos Tribunales Superiores de Justicia (TSJ) que están rechazando los informes que no buscan denunciar los errores de Catastro, sino acreditar un valor de mercado inferior y alternativo.

Ejemplo de ello son las sentencias del TSJ de Asturias de 18-7-2025 (recurso 391/2024), y del TSJ de Castilla y León (Sala de Burgos) de 31-3-2025 (recurso 169/2023), de 10-2-2025 (recurso 55/2024) y de 20-12-2024 (recurso 25/2024).

En estas últimas sentencias, afirma el TSJ que “se hace necesario que frente al dichos valores fijados conforme establece la DF 3ª de la Resolución de 10-11-2021 (…) se aporte una prueba pericial que acredite que los mismos han sido determinados erróneamente, pero ello se debe de realizar atendiendo al mismo método de valoración o al menos que permita obtener la convicción de que dicho valor de referencia se ha fijado de forma incorrecta aplicando los mismos criterios valorativos, por ello esta Sala en los dos supuestos que ha estimado la pretensión de los recurrentes y ha concluido que el valor de referencia no era correcto, lo ha sido en base a considerar que los coeficientes aplicados no eran los correctos debido al estado de conservación ruinoso del inmueble que no había sido tenido en debida consideración.”

En definitiva, estos Tribunales consideran que el informe aportado debe hablar el lenguaje de Catastro, explicando los posibles errores al calcular el valor de referencia. Y rechazan por ello los que se limiten a acreditar un valor de mercado alternativo e inferior.

Otra cosa es que los informes así realizados permitan demostrar que el valor de referencia no es correcto, como ocurre por ejemplo cuando permiten apreciar que el estado de conservación es distinto (y peor) al considerado por Catastro. Y es que en ese caso dichos informes sí servirán para acreditar el error en el valor de referencia.

¿Cómo se valora la tasación hipotecaria aportada por los contribuyentes?

Si la prueba aportada es una tasación hipotecaria podría pensarse a priori que ésta tendrá más valor teniendo en cuenta que el Tribunal Supremo ya avaló en su día estas tasaciones como método de comprobación de valores.

Sin embargo, los Tribunales no lo tienen tan claro. Prueba de ello es una sentencia del TSJ de Castilla y León (Burgos) de 11-2-2025 (recurso 192/2023) que declaró que “la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia, sin explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el valor de referencia es superior al de mercado, no sirve a los efectos de sustituir uno por otro. (…) Cuestión distinta es que la tasación hipotecaria, convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios - dictámenes periciales normalmente -, pueda enervar el valor de referencia cuando sea superior al de mercado.”

No basta en definitiva con aportar una tasación hipotecaria, sino que es preciso que ésta a su vez permita probar los errores que cometió Catastro a la hora de determinar el valor de referencia.

Tribunales que tienen en cuenta la prueba pericial aportada, aunque no hablan el lenguaje de Catastro

Existen por último otros Tribunales que valoran la prueba aportada frente al valor de referencia, aunque ésta consista en un informe de valoración que no sigue el mismo proceso utilizado por Catastro para determinar el valor de referencia. 

Ejemplo de ello es la sentencia del TSJ de Canarias de 15-7-2024 (recurso 208/2023), que se refiere a la obligación de los Tribunales de revisar y valorar toda la prueba. Ello, destacando que el informe aportado por el contribuyente “fue emitido tras visita al inmueble adquirido, en el que consta no solo habiendo aplicado tres métodos, el de comparación (con seis testigos identificados y situados en la misma zona, por tanto homogéneos), coste y residual. Conteniendo una identificación exacta de la vivienda adquirida, estado, situación concreta, elementos que la componen, distribución... de modo individualizado sin acudir a conceptos más generales sino concretando la valoración sobre exactamente la finca adquirida.”

Es decir, se trata de una sentencia que valora la prueba aportada, aunque no fuera dirigida a probar posibles errores en la determinación del valor de referencia sino a demostrar que el valor de mercado del inmueble era inferior al previsto por Catastro.

¿En qué momento puedo presentar la prueba?

Cuestión muy interesante es la que se refiere al momento en que se puede aportar esta prueba pericial. Y a si puede aportarse, por ejemplo, en el propio procedimiento judicial.

Pues bien, a esta cuestión se ha referido la reciente sentencia del TSJ Cantabria de 26-11-2025 (recurso 200/2024). Se trata de una sentencia que es muy interesante porque no sólo permite al contribuyente aportar prueba directamente en vía judicial, sino que añade que, cuando ello ocurra, los informes elaborados en su día por Catastro habrán quedado desfasados, al no referirse ni rebatir la prueba pericial aportada por el contribuyente con posterioridad.

Por este motivo, en la medida en que la Administración siga remitiéndose a dichos informes de Catastro como prueba de que el valor de referencia es correcto, y no aporte prueba complementaria en vía judicial, existirán más posibilidades para el contribuyente de anular el valor de referencia.

Conclusión

En definitiva, y visto cómo están valorando los Tribunales la prueba aportada frente al valor de referencia, siempre será mejor que dicha prueba hable el lenguaje de Catastro y se centre en probar los errores cometidos en el proceso de determinación de dicho valor.

No obstante, una prueba que consista en una tasación del inmueble también puede servir frente al valor de referencia, en la medida en que ponga de manifiesto circunstancias del inmueble no tenidas en cuenta por Catastro al determinar dicho valor de referencia.