El Supremo aclara cómo se reparten los gastos de garaje y trasteros en una comunidad de propietarios

El reparto de gastos en comunidades con garajes y trasteros vuelve a situarse en el centro del debate. El Tribunal Supremo ha zanjado una controversia al confirmar que los propietarios de trasteros no están obligados a asumir los gastos propios del garaje si no tienen reconocido el derecho de uso sobre las zonas que generan dichos costes, según resulte del título constitutivo y de la reglamentación interna de la comunidad.

Esta conclusión se recoge en la sentencia núm. 1685/2025, de 24 de noviembre, que desestima el recurso presentado por varios titulares de plazas de garaje contra su comunidad.

El caso analizado por el Supremo sobre gastos de garaje y trasteros

El conflicto tiene su origen en una comunidad formada por varios edificios cuyos sótanos estaban conectados mediante una rampa común, gravada con una servidumbre de paso (regulada en los artículos 564 y siguientes del Código Civil). En esa planta coexistían plazas de garaje y trasteros, algunos pertenecientes a propietarios que no disponían de plaza de aparcamiento.

Los titulares de los garajes impugnaron los acuerdos de la junta que aprobaban las cuentas y presupuestos con el argumento de que los propietarios de trasteros también debían contribuir a los gastos del garaje, entre ellos el mantenimiento del portalón, la rampa de acceso o las zonas de circulación y maniobra.

Esta controversia dio lugar a un recorrido judicial que culminó con la intervención del Supremo, tras el pronunciamiento de la Audiencia Provincial de A Coruña. Ambos tribunales pusieron el foco en un aspecto determinante: los trasteros contaban con accesos propios e independientes, exclusivamente peatonales, a través de escaleras y ascensor.

Por lo tanto, sus propietarios podían acceder a los trasteros sin necesidad de utilizar la rampa ni las zonas destinadas al tránsito de vehículos, corroborando la inexistencia de un derecho de uso del garaje reconocido a favor de estos elementos privativos, conforme a la normativa comunitaria.

Exclusión expresa del derecho de uso en el título constitutivo

A este dato se sumaba un elemento jurídico relevante: aunque la escritura de constitución de la servidumbre contenía una referencia genérica a los trasteros, la reglamentación interna de la comunidad, en coherencia con el régimen de propiedad horizontal, atribuía de forma expresa el derecho de uso de las zonas de paso y maniobra únicamente a los propietarios de plazas de garaje, sin reconocerlo a los titulares de trasteros que no disponían de plaza.

Sobre esta base, el alto tribunal concluye que no procede exigir la contribución a gastos vinculados a las zonas comunes del garaje respecto de los que no ostentan un derecho de uso, con independencia de que dichos elementos existan físicamente en la comunidad.

El título constitutivo en el reparto de gastos comunitarios

La sentencia también recuerda un principio básico del régimen de propiedad horizontal: el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación general de contribuir a los gastos comunes según la cuota de participación, salvo que el título constitutivo o los estatutos dispongan otra cosa. En este caso, la documentación de la comunidad incluía una distinción clara entre tipos de gastos.

Por un lado, los gastos propios del garaje contemplaban los derivados de su uso como tal (portalón, rampa, zonas de maniobra) y debían ser asumidos en exclusiva por los propietarios de las plazas de aparcamiento, al ser los únicos con derecho de uso sobre esos elementos. En cuanto a los gastos generales del edificio, en estos sí participaban los propietarios de trasteros, conforme a su cuota, al tratarse de gastos no ligados al uso del garaje.

El Supremo entiende que no se modificó el sistema de reparto, sino que se aplicó el ya previsto en el título constitutivo y en la reglamentación interna de la comunidad, a la que otorga prevalencia frente a una previsión más genérica contenida en la escritura de servidumbre.

¿Siempre están exentos los trasteros de los gastos del garaje?

No existe una regla general para todas las comunidades. La exención respecto de los gastos del garaje solo es posible cuando concurren determinadas circunstancias, entre ellas que no exista un derecho de uso sobre las zonas del garaje destinadas al acceso y circulación de vehículos, que los trasteros cuenten con accesos independientes y que el título constitutivo o los estatutos excluyan a los trasteros de esos gastos.

Gasto común y derecho de uso en propiedad horizontal

La sentencia lanza un mensaje claro a propietarios, comunidades y administradores de fincas: la mera titularidad de un elemento privativo no es suficiente para imponer determinados gastos cuando el título constitutivo y la reglamentación interna han configurado un régimen específico de uso y reparto, siendo determinante el derecho de uso reconocido sobre los elementos comunes que los generan.

¿Cómo reflejar esta situación en los estatutos de la comunidad?

Lo recomendable es que los estatutos diferencien claramente los gastos del garaje y los generales, identifiquen qué propietarios tienen derecho de uso sobre cada elemento común y establezcan criterios objetivos de reparto.