Juan Antonio Gómez-Pintado: "La vivienda marcará el resultado de las próximas elecciones"

La vivienda se ha convertido en el principal problema para los ciudadanos y amenaza con condicionar decisivamente el debate político en los próximos años. El acceso cada vez más difícil a una casa, la escalada de precios y la incapacidad del sistema para generar suficiente oferta han situado al mercado residencial en el centro de la preocupación social y, según Juan Antonio Gómez-Pintado, también en el epicentro de la batalla electoral. “Las elecciones se van a ganar o perder en función de la capacidad de dar respuesta a la vivienda", asevera.

En esta entrevista, el presidente de Vía Ágora analiza con claridad y sin rodeos las causas estructurales de la crisis de la vivienda: la falta de suelo finalista, la burocracia administrativa, la presión fiscal, la inseguridad jurídica y la ausencia de una apuesta decidida por la industrialización. Un diagnóstico profundo desde la experiencia de más de cuatro décadas en el sector, en el que advierte de que quien no sea capaz de ofrecer soluciones reales al problema de la vivienda pagará un alto precio en las urnas.

La vivienda se ha convertido en la gran preocupación de los españoles según las últimas encuestas del CIS, pero ¿de qué salud goza la vivienda en nuestro país?

Estoy totalmente de acuerdo con las estimaciones que hace el CIS. Es algo que se viene observando desde hace mucho tiempo: poco a poco, el acceso a la vivienda para determinadas capas sociales se ha ido convirtiendo en un problema y ahora, de forma dramática, es el primer problema identificado por los españoles dentro de la economía nacional.

Se trata de un sector (el de la vivienda) muy complejo, un sector que salió muy perjudicado de la crisis anterior y del que todavía estamos pagando las consecuencias de la destrucción de tejido que se produjo en aquel momento. También diría que ha habido una gran actividad por parte de los gobiernos de nuestro país y de la Unión Europea en introducir burocracia, cuando creo que deberíamos intentar innovar o simplificar los procesos para facilitar la puesta de más producto en el mercado.

Porque lo que sí hay que decir es que estamos en una crisis clarísima de oferta, con una demanda espectacular. Ahí es donde todos tenemos que reflexionar sobre qué debemos hacer y qué soluciones alternativas podemos plantear a lo que se está haciendo hoy. Además, hay que tener en cuenta que, aunque se adopten soluciones ahora, nuestro sector tiene mucha inercia y necesita tiempo para corregirse. Aun así, es necesario empezar a poner las primeras piedras cuanto antes.

Ya sé que muchas veces os pedimos que tengáis una bola de cristal y entiendo que depende de las zonas, pero centrándonos en aquellas donde realmente quiere vivir la gente, es decir, las grandes ciudades, ¿cómo crees exactamente que va a evolucionar el precio de la vivienda en 2026?
Pues mira, lamentablemente va a seguir con incrementos. Y digo lamentablemente porque muchas personas identifican que, en el mundo empresarial, cuando sube el precio de la vivienda nos beneficia, y eso no es correcto. Estamos en una crisis, como decía antes, de oferta. 

Hay mucha demanda, pero también es una realidad que, con la subida de precios, estamos expulsando a una gran parte de esa demanda, y esa es una de las principales preocupaciones que tenemos dentro del ámbito empresarial. Por tanto, lamentablemente, seguiremos viendo subidas mientras no seamos capaces de solventar la crisis de oferta que tenemos.

¿Podrías dar una estimación de subida?

El año pasado se produjeron subidas en algunas zonas estaban en los dos dígitos y creo que ese nivel de incrementos no es sostenible. Esta es una opinión muy personal. En mi opinión, las subidas que se produzcan en 2026 estarán más cerca de un dígito que de los dos dígitos con los que cerramos el año pasado.

¿Auguras entonces una tendencia a la estabilización?

Yo creo que sí, que se tiende a una cierta estabilización, precisamente porque se está expulsando a una parte importante de la demanda. Además, creo que desde los distintos gobiernos se intenta poner soluciones y eso, consecuentemente, da mayor capacidad a la oferta. Y también porque, cuando se expulsa demanda, se produce un reequilibrio entre oferta y demanda.

Al final, una crisis de oferta se corrige de dos maneras: o poniendo más producto en el mercado o expulsando demanda, de modo que se alcance ese equilibrio. Con lo cual, creo que el resultado final seguirá siendo de subida, pero no con incrementos tan espectaculares como los que se han producido en ejercicios pasados.

“Lamentablemente, el precio de la vivienda va a seguir subiendo mientras no resolvamos la crisis de oferta”

Recuerdo que tras la salida del covid-19 el perfil de quienes compraban vivienda de obra nueva eran, sobre todo, familias que habían acumulado ahorro durante esos meses de menor actividad y que buscaban una vivienda de reposición. Ahora mismo, prácticamente todo el producto que se construye se vende. ¿Quién está comprando hoy estas viviendas? ¿Cuál es el perfil de la persona que está adquiriendo vivienda de obra nueva?

Ha aumentado la edad de acceso a la vivienda. Nos encontramos con compradores a partir de los 40 años. Estoy generalizando, pero normalmente se trata de lo que ahora denominamos hogares unipersonales o unifamiliares, es decir, personas solteras, divorciadas o que se emancipan en un momento determinado, y existe una afluencia importante de este segmento.

Por otro lado, también está la familia tradicional que se forma y que decide irse a vivir junta, aunque cada vez está accediendo a viviendas más pequeñas, cada vez más pequeñas.

También se ha hablado mucho de la famosa barrera de entrada del 20 % que se exige a la hora de pedir una hipoteca. Es cierto que se han creado numerosos programas, tanto autonómicos como estatales, para intentar suavizar ese 20%. Sin embargo, según los datos que tenemos, estos programas no han funcionado del todo bien. Entonces, ¿qué es lo que ocurre? ¿Era un mito que la barrera del 20% fuera lo que estaba frenando a los jóvenes o es que estos programas no han sido lo suficientemente eficientes para contrarrestarla?

En la primera etapa de mi presidencia en Asprima una de las primeras gestiones que hice fue viajar a Inglaterra para conocer de primera mano el programa Help to Buy, que allí funcionó de forma espectacular, y analizar si podía trasladarse a España. Era complicado replicarlo por su encaje administrativo y burocrático, pero aun así planteamos distintas fórmulas ante varias administraciones para adaptar un Help to Buy a la española.

La realidad es que se tardó muchísimo tiempo en poner estas medidas en marcha. Durante aproximadamente los seis primeros años de mi presidencia no se abordó seriamente cómo resolver el problema del acceso al 20 %. Y una de las reflexiones recurrentes era que, más allá de si computaba o no como deuda pública, seguíamos sin ser capaces de solucionar el acceso de los jóvenes a la vivienda.

Yo siempre defendía que lo perfecto no debía ser enemigo de lo bueno: si ayudas a jóvenes con capacidad de pago, aunque sin capacidad de ahorro, y consigues resolver el problema a un 30% o un 40% de ellos, bienvenido sea.

Estas propuestas se presentaron tanto a nivel autonómico como nacional. A nivel nacional no se atendieron y, en el ámbito autonómico, ha existido —y lo digo sin tapujos— una tendencia a ofrecer ayudas incompletas, añadiendo restricciones que dificultan el acceso y hacen que finalmente no funcionen.

Un ejemplo claro es limitar los avales únicamente a vivienda usada y no a vivienda nueva, obligando a quien quiere comprar vivienda nueva a descartarla. La pregunta es por qué, si lo que se pretende es dinamizar el sector y favorecer también la actividad empresarial. 

A ello se suman las restricciones por nivel de ingresos (salario mínimo, IPREM multiplicado por tres o cuatro) que acaban generando un escenario en el que se lanza el anuncio, pero se imponen tantas condiciones que casi nadie puede acceder. Y así, lógicamente, no funciona. Por eso creo que hay que ser más ambiciosos, tener mayor apertura de miras y definir claramente a qué franja se quiere ayudar, sabiendo que el 100 % es imposible. No se deben lanzar mensajes políticos para luego imponer barreras inasumibles. Esa es, en esencia, la razón por la que estos programas no han funcionado.

Además, las entidades financieras entraron tarde en estos procesos de préstamos y avales, lo que también ha condicionado los resultados. Porque, si se analiza bien, nadie rechaza un aval del 20 % si tiene capacidad de pago; el problema aparece cuando se añaden restricciones adicionales.

“El promotor español es el que trabaja con los márgenes más bajos de toda Europa”

Juan Antonio, teniendo en cuenta que tienes una interlocución fluida con la Administración, ¿crees que han aprendido de este error y que van a ser más flexibles, con mayor margen de actuación, a la hora de promover nuevos concursos u otras ayudas en este ámbito?

Espero que sí. Confío en que los anuncios que se están haciendo últimamente tengan el calado suficiente y cuenten con menos restricciones que las que se impusieron en su momento. Pero, como comentaba al inicio de la conversación, creo que para solventar el problema de la vivienda es imprescindible resolver el problema de la oferta y, sobre todo, reducir la cantidad de trabas administrativas y burocráticas que existen para poner vivienda en el mercado.

Mi percepción es que todos los partidos políticos son conscientes de que, en las próximas legislaturas, la vivienda va a ser un factor decisivo a la hora de determinar el voto del ciudadano. Sin ninguna duda, las elecciones se van a ganar o se van a perder en función de la capacidad de dar respuesta al acceso a la vivienda y a su problemática.

Muchas veces los expertos del sector y los periodistas inmobiliarios hablamos de yields u otros anglicismos o tecnicismos… Mi intención es que la gente pueda comprender algo muy básico: cuando un promotor vende una vivienda por 100.000 euros, ¿cuál es realmente su beneficio? Porque es verdad que existe una percepción muy negativa de la figura del promotor, casi como si fuera el enemigo, probablemente heredada de todo lo que ocurrió en 2008.

Es normal que exista esa percepción, pero conviene poner cifras y contexto para entenderlo bien. Cuando se habla del beneficio de un promotor, lo primero es aclarar que no se puede simplificar pensando que vender una vivienda por 100.000 euros significa ganar una parte importante de esa cantidad.

Según todos los informes europeos, el sector promotor español es el que opera con menores márgenes de beneficio de toda Europa. Y además, cuando hablamos de beneficios, hay que hacerlo siempre en términos de EBITDA, es decir, del beneficio real después de impuestos. Ese margen del 20% del que a veces se habla en la promoción inmobiliaria española, en términos generales, no es real.

Evidentemente, cada proyecto es distinto y depende de muchos factores, como el tiempo que se haya tenido el suelo en balance o su valoración histórica. Pero, en términos generales, el promotor español trabaja con márgenes en torno al 10% o 12%. Es decir, si vendes una vivienda por 100.000 euros, el beneficio real está muy lejos de lo que mucha gente imagina. Y si ponemos esos márgenes en relación con los riesgos que asume el promotor durante todo el proceso (desde la gestión del suelo, la tramitación urbanística y administrativa, la financiación, la construcción y hasta la entrega de llaves), se entiende que un margen del 10% es muy ajustado para el nivel de riesgo que existe en este sector.

Además, en un contexto como el actual, con subidas de precios que están expulsando a parte de la demanda, el riesgo es todavía mayor. Para no expulsar aún a más compradores y seguir dando acceso a la vivienda, esa presión acaba repercutiendo directamente en los márgenes del promotor.

Hace cinco o seis años se hablaba de márgenes del 16% o 18%; hoy hablamos de márgenes cercanos al 10%, y esa es la realidad. Es cierto que algunas compañías cuentan con bancos de suelo históricos que pueden dar la sensación de mayores beneficios, pero si se imputara correctamente el coste de capital y se valorara ese suelo a precios actuales, los márgenes reales serían mucho más reducidos.

Juan Antonio Gómez-Pintado, en 'En primera persona'. idealista/news

Haciendo una cuenta sencilla, Juan Antonio, si partimos de una vivienda de 100.000 euros y un margen aproximado del 10 %, estaríamos hablando de unos 10.000 euros de beneficio para el promotor. Sin embargo, por el lado del Estado, alrededor de un 25% del coste final de una vivienda se va en impuestos. Impuestos que, en principio, se pagan sin que la Administración haga mucho más allá de conceder licencias, que además casi nunca llegan ni en tiempo ni en forma. ¿Cómo se le explica esto al ciudadano? Porque al final a quien se demoniza es al promotor o al constructor, pero apenas se habla de ese 25% en impuestos. 

Sí, el mercado residencial español siempre ha sido, en términos fiscales, una especie de “vaca a ordeñar”. Existe una infinidad de impuestos hasta llegar a ese 25% del coste total de la vivienda, de modo que aproximadamente una cuarta parte del precio final son impuestos.

Para que quien nos escuche lo entienda mejor, hay situaciones que resultan difíciles de justificar. Por ejemplo, que un ayuntamiento cobre una cantidad muy elevada por conceder una licencia de obras. En teoría, ese cobro debería corresponder únicamente al trabajo de analizar el expediente y otorgar la licencia. 

Sin embargo, en muchos casos, el importe que se paga por esa licencia es superior a los honorarios de un arquitecto, que asume todas las responsabilidades técnicas y dedica tres o cuatro meses a la elaboración del proyecto. Que los honorarios de ese profesional sean inferiores a lo que cobra un ayuntamiento por otorgar una licencia es algo que no tiene mucho sentido. Son cuestiones que, desde luego, habría que revisarse con detenimiento.

Haciendo toda esta radiografía, si tuvieras que señalar qué es lo que más pesa hoy en el precio final de una vivienda, ¿dirías que es la regulación, el precio del suelo o la burocracia? ¿Qué factor es el que termina teniendo mayor impacto en el precio de la vivienda?

Haciendo un ejercicio de simplificación, lo que más pesa hoy es el coste del suelo. Actualmente, en nuestras empresas se tarda de media entre 15 y 20 años en convertir un suelo en finalista. Y en las ciudades donde realmente la gente quiere vivir (Madrid, Málaga, Sevilla o Valencia) el suelo puede llegar a representar en ocasiones más del 50 % de la inversión total.

Si partimos de ese 45% o 50% correspondiente al suelo y le sumamos aproximadamente un 25% en impuestos, nos queda únicamente entre un 25% y un 30% para producir la vivienda. Y en ese porcentaje tenemos que ser cada vez más eficientes, además de afrontar problemas como la escasez de mano de obra. El margen de maniobra, por tanto, es muy limitado.

Cuando se pone el foco en aquello que más encarece el proceso, que es la puesta en carga del suelo y su gestión administrativa, uno se da cuenta de que existe un auténtico maremagnum burocrático de informes sectoriales, muchas veces contradictorios y poco coordinados. Ahí es donde, en mi opinión, radica uno de los principales problemas.

Es cierto que el Estado está intentando poner en marcha distintas medidas, aunque no sé si más o menos acertadas. En este sentido, quería preguntarte por Casa 47, la empresa estatal de vivienda que se ha creado recientemente. ¿Qué opinión te merece? ¿Crees que puede ser una solución o que va a aportar algo real al problema de la vivienda?

Creo, sinceramente, Carlos, que se trata fundamentalmente de una forma de sacar al mercado producto que tenía Sareb. Después de todo el trabajo que Sareb ha venido realizando durante estos años, lo que queda en sus balances es, en gran medida, producto residual. Que ese producto pueda ponerse en circulación es positivo y, en ese sentido, bienvenido sea, sin ninguna duda.

Otra cuestión distinta es si esta nueva estructura va a tener la capacidad de gestionar y desarrollar vivienda con la eficacia con la que lo hace una promotora privada. La transformación de SEPES en una promotora es un proceso muy complejo. Requiere equipos muy rodados, bien coordinados y un liderazgo sólido para poder llevar los proyectos hasta el final. Y, por supuesto, capital. Aunque, al tratarse del Estado, se entiende que, una vez aprobados los presupuestos, ese capital debería estar disponible.

En cualquier caso, será un actor más en el mercado y, si aporta su grano de arena a la solución del problema de la vivienda, fantástico. Como empresario, no me preocupa la competencia, siempre que sea leal. Bienvenida sea la competencia, ya venga de esta empresa estatal, de empresas municipales de vivienda o de cualquier otro actor. Al final, nosotros tenemos que hacer nuestro trabajo, y la competencia lo que nos obliga es a ser cada vez más eficientes en nuestros procesos.

Otra de las medidas que te afecta directamente, Juan Antonio, porque eres uno de los pioneros en la industrialización de vivienda, es el PERTE de vivienda industrializada, con una dotación anunciada de 1.100 millones de euros, así como el proyecto de la ciudad de la construcción industrializada en Valencia, anunciado el año pasado en Rebuild. ¿En qué punto se encuentra todo esto? ¿Hay avances reales o está pendiente de presupuestos y de mayor interlocución con el Ministerio?

Creo que todavía falta una definición clara de cuáles van a ser los destinos finales de los fondos. Ha pasado ya un año y aún no está claro dónde y cómo se van a aplicar, y eso es un problema.

Para mí, personalmente, el PERTE fue una magnífica noticia, porque desde las asociaciones llevamos mucho tiempo trabajando para que se reconociera a la construcción, y en especial a la residencial, como una industria. Hasta ahora, los PERTE estaban reservados a otros sectores industriales y nosotros quedábamos fuera. Que se nos reconociera primero como sector industrial y ahora con este instrumento fue un paso muy positivo.

Dicho esto, ahora lo importante es materializarlo. Entiendo que la Administración no se mueve rápido, pero el tiempo está pasando. Estamos ya muy cerca del final de la legislatura y poner en marcha un PERTE con éxito es algo muy complejo. Esa es mi opinión: lo veo complicado.

Es cierto que recientemente se ha nombrado una oficina del PERTE y que acaba de arrancar, prácticamente después de Navidad. Habrá que ver qué velocidad se le imprime. Desde el Gobierno son conscientes de que hay que ejecutar medidas en materia de vivienda y que la industrialización es uno de los grandes retos pendientes del sector. Si realmente existe voluntad, todavía hay margen para desarrollarlo, pero el plazo es ajustado.

“Hay licencias que cuestan más que los honorarios del arquitecto que asume toda la responsabilidad técnica"

Y como sector, Juan Antonio, tú siempre has defendido que la industrialización es el futuro de la construcción. ¿Cuándo crees que va a despegar realmente? Sabemos que todavía falta mucho tejido empresarial, pero ¿crees que de verdad va a producirse ese despegue en algún momento?

Sí, sin ninguna duda. Ahora mismo tenemos una problemática fundamental, que es la falta de mano de obra. Ya estamos viendo muchas jubilaciones y dificultades, pero en los próximos años esta situación se va a multiplicar de forma muy significativa. Ante la falta de profesionales y las jubilaciones previstas en la próxima década, la única respuesta posible es la industrialización.

La industrialización nos permite ser más atractivos como sector, generar otras condiciones laborales y trabajar en entornos mucho más controlados, de forma similar a lo que ocurre en industrias como la de los electrodomésticos o la automoción. Cuando consigamos ofrecer condiciones comparables, podremos, al menos, competir en igualdad con otros sectores, algo que hoy es realmente complicado. La industrialización es irreversible.

Creo que ya se ha dado un paso de gigante, y permíteme señalarlo: la diferenciación que hizo el Instituto Nacional de Estadística al crear nuevos códigos CNAE específicos para los procesos de industrialización. Antes no existían y era muy difícil desarrollar estas actividades sin una identificación clara. Fue un hito que permitió sentar las bases para el futuro, aunque otra cosa será su desarrollo efectivo.

Dicho esto, estamos ante un problema de primera magnitud. En materia de vivienda, o se ponen los medios y los recursos necesarios o no avanzaremos. Y cuando hablo de recursos no me refiero tanto a subvenciones, en las que no creo, sino a financiación que permita a las empresas trabajar, con la obligación de devolverla.

Pero, sobre todo, es imprescindible darle la vuelta a la maraña administrativa y burocrática que existe en nuestro país. Solo aquel partido o gobierno que tenga el arrojo y la valentía para hacerlo empezará a sentar las primeras bases para resolver el problema actual de acceso a la vivienda.

Recojo el guante, Juan Antonio, y seguimos hablando de burocracia, pero sin centrarnos solo en el Gobierno. Me refiero tanto al Gobierno central como a los autonómicos, y en este caso también a la oposición.
Quería preguntarte por la Ley del Suelo, que en principio parecía contar con un amplio consenso, pero que finalmente no ha salido adelante. Más allá de las razones políticas que se comentan en el Congreso, ¿qué supondría para el sector la aprobación de esta Ley del Suelo? Y, en términos prácticos, ¿en qué se traduciría para los ciudadanos y qué beneficios tendría para ellos?

Yo creo que la primera cuestión clave es la seguridad jurídica, un concepto muy repetido, pero poco resuelto. Actualmente hay muchos planes generales paralizados precisamente por esa falta de seguridad jurídica.

Pongo un ejemplo muy claro: desarrollar un suelo puede llevar entre 15 y 20 años y, cuando estás llegando al final del proceso, basta con que un informe sectorial sea negativo para que todo el procedimiento se venga abajo y tengas que volver al inicio. Eso no tiene ningún sentido. Si el problema está en un informe concreto y el resto del expediente está correcto, debería permitirse reformular o corregir ese informe sin reiniciar todo el proceso. Esa sería una base real de seguridad jurídica.

En cuanto a la Ley del Suelo, creo que en su momento era una ley efectiva y práctica, configurada de acuerdo con las necesidades tanto del sector como de la sociedad. La posición del Partido Popular, que yo entiendo, fue introducir una condición adicional: para aprobar esta ley se debía derogar previamente la Ley de Vivienda y realizar determinadas reformas, por ejemplo en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Eso complicaba mucho su desarrollo.

Al final, estas son decisiones políticas y cada decisión tiene consecuencias. La ciudadanía toma nota de ello y, llegado el momento, decide con su voto.

¿Podrías explicar de forma sencilla, para alguien que no entiende de urbanismo ni de vivienda, por qué se tarda tanto tiempo en desarrollar un suelo? Sabemos que tiene mucho que ver con la burocracia, pero ¿cómo lo explicarías para que cualquiera pueda entenderlo, incluso en una conversación informal?

Se puede explicar con ejemplos muy concretos. Nosotros, por ejemplo, estamos desarrollando el ámbito de Los Cerros junto a otras empresas y llevamos ya unos 27 años de gestión. Hemos llegado al punto de empezar a plantearnos abrir una oficina de ventas, una oficina de dos alturas, cuando los edificios del sector tendrán entre ocho y doce plantas.

Pues bien, para poder montar esa oficina de ventas, que apenas alcanza unos seis metros de altura, tenemos que pedir autorización a la Agencia Española de Seguridad Aérea, un trámite que puede tardar cuatro o cinco meses. Estamos hablando de una simple oficina comercial, muy por debajo de la altura de los edificios que se van a construir.

Este es un ejemplo pequeño, pero muy representativo. Cada paso implica trámites con compañías eléctricas, gestión del suelo y una compleja tramitación urbanística con los ayuntamientos.

Otro ejemplo es el de los proyectos de bases y estatutos. Cada vez que se desarrolla un ámbito hay que redactarlos desde cero, aunque el Ayuntamiento tenga claro qué quiere. En lugar de facilitar un modelo al que el promotor se adhiera, se obliga a redactar documentos que se corrigen una y otra vez, alargando el proceso hasta un año y medio. Todo ese tiempo se pierde únicamente en trámites administrativos.

¿Hay informes, por lo tanto, que se podrían suprimir o unificar?

Muchísimos, infinidad. De hecho, ese es uno de los trabajos que desde la Asociación de Promotores hemos propuesto en numerosas ocasiones, aunque es muy complejo llevarlo a la práctica.

Para mí hay una cuestión clave: el desequilibrio de responsabilidades. Cada uno debería responder por su trabajo con consecuencias claras. Si yo, como ciudadano o empresa, me retraso en el pago de impuestos, Hacienda me penaliza. Eso ocurre siempre. 

Sin embargo, en la relación con la Administración pasa lo contrario. Si la ley marca un plazo de tres meses para recibir una respuesta y esa respuesta llega dos años después, no ocurre absolutamente nada. No hay consecuencias.
Ese desequilibrio no es razonable. Quien fija las normas y gestiona los procedimientos también debería asumir responsabilidades cuando no cumple los plazos. No puede ser que una parte soporte siempre la carga y la otra no. Así no funcionan las cosas.

“La densificación urbana es un tabú que tenemos que quitarnos de encima"

Además, Juan Antonio, ¿no crees que simplificar y eliminar parte de la burocracia también sería positivo para la propia Administración? Muchas veces se argumenta que faltan técnicos, y es cierto, pero precisamente por eso, si se redujeran y simplificaran trámites, esos técnicos tendrían menos carga de trabajo.

Cuando se plantean estas cuestiones a la Administración, siempre se hace sin poner en riesgo la seguridad jurídica. Se puede modernizar, innovar y revisar los procesos, igual que hacemos las empresas, identificando cuellos de botella para dar soluciones.

Uno de los problemas es la existencia de informes sectoriales contradictorios. Hay casos en los que un informe dice que se puede edificar y otro afirma exactamente lo contrario. Para explicarlo de forma sencilla, los Planes Generales de Ordenación Urbana se aprueban estableciendo unas reglas claras sobre qué se puede hacer en cada zona. En Madrid, por ejemplo, el plan vigente es de 1997 y está completamente desfasado.

Si en ese momento organismos como compañías eléctricas, carreteras o patrimonio informaron favorablemente, no tiene sentido que vuelvan a pronunciarse en cada fase posterior del desarrollo urbanístico y, además, puedan cambiar de criterio. Si lo hacen, entramos en una contradicción que genera inseguridad jurídica.

Esa inseguridad es una de las principales razones por las que el capital financiero no invierte en gestión de suelo. Solo lo hacen empresas con capacidad suficiente para asumir ese riesgo.

Por eso, si realmente se quiere dar solución al problema de acceso a la vivienda, es imprescindible una revisión profunda del marco legislativo y de las tramas burocráticas. No se trata de crear más normas, sino de ordenar la legislación existente y derogar aquello que está duplicado o resulta contradictorio.

Aprovechando el ejemplo que antes ponías de la oficina de ventas y el tema de la altura, quería preguntarte por la construcción en altura y la densificación de las ciudades. A menudo parece que es un asunto poco popular. Sin embargo, si falta vivienda, especialmente en los núcleos urbanos donde se concentra la población, ¿por qué no se apuesta más por construir en altura? ¿Por qué es una opción que no se ve bien o genera rechazo?

Creo que aquí existe una especie de filosofía extraña, muy presente en Europa y especialmente en los países latinos, donde la densificación de las ciudades siempre ha estado mal vista. Sin embargo, en otras regiones, como América del Norte o gran parte de Sudamérica, ocurre justo lo contrario: vivir en altura se asocia a mayor estatus y capacidad económica. Allí no existe esa idea de que se vive mejor por ocupar más espacio en horizontal.

En España, cada vez que se habla de densificar las ciudades, la primera palabra que aparece es “especulación”. Y esto tiene que ver, en parte, con que somos un país muy dado a opinar sin suficiente base o información.

Hay dos cuestiones que no se pueden obviar. La primera es que no tenemos capacidad económica para seguir extendiendo las ciudades de forma indefinida; el coste es inasumible. No fue hasta que organismos como ONU-Hábitat señalaron que no se podía seguir creciendo en horizontal y que había que crecer en vertical cuando este debate empezó a ser más aceptable.

Tenemos infraestructuras ya creadas y ámbitos donde se podría construir más en altura. No tiene mucho sentido que en zonas como los desarrollos del sureste se edifique a ocho o nueve plantas cuando podrían ser doce o catorce. Si existe un problema de acceso a la vivienda, hay que afrontarlo con soluciones reales, no descartarlas por prejuicios.

A esto se suma otra cuestión de fondo: parece que está mal visto que las empresas ganen dinero. Pero las empresas asumen riesgos y necesitan rentabilidad. El foco no debería ponerse ahí, sino en cómo resolver de manera eficaz el problema del acceso a la vivienda.

Al final, todo el mundo sale beneficiado, porque en el mismo suelo se puede edificar más. Eso hace que el peso del suelo en la inversión total sea menor: ya no representaría el 50%, sino un porcentaje inferior. Y, en ese sentido, todos ganan.

Simplificándolo mucho, Juan Antonio, ¿podríamos decir que a mayor altura de edificación, menor es el precio final de la vivienda, al repartirse el coste del suelo entre más viviendas?

Sí. Hay que pensar que no es negativo desarrollar infraestructuras, pero hoy en día extender las ciudades en Europa tiene un coste que no es sostenible. Por eso hay que pensar en densificar las ciudades, sin miedo y sin prejuicios.

Basta con mirar muchas ciudades de Sudamérica o de Norteamérica, donde existen edificabilidades residenciales que aquí se asociarían casi a edificios de oficinas. Ese es un tabú que tenemos que quitarnos de encima.

Hablando de capital, que al final es imprescindible para que se construya vivienda, se comenta que parte del capital que ha estado en el inmobiliario español está cerrando ciclo y buscando otras salidas, incluso en otros sectores como el de defensa, en un contexto geopolítico complejo. ¿Cómo ves la situación del capital en el sector inmobiliario español en este momento?

El capital, sea extranjero o de family offices nacionales, busca básicamente tres cosas: seguridad jurídica, claridad en los plazos de inversión y certidumbre sobre el retorno. Si el inversor sabe cuándo entra, pero no cuándo puede salir, normalmente decide no invertir.

A menudo se habla de fondos especulativos o fondos buitre como si estuvieran especulando sin más, cuando en realidad gestionan el ahorro de miles de personas, ya sean trabajadores, pensionistas o ahorradores de distintos países. Hay fondos más agresivos que ya han cumplido su ciclo en España y a los que les está costando salir, pero estamos en una fase en la que esos fondos están siendo sustituidos por otros menos agresivos y con una visión de inversión a largo plazo.

Para el sector promotor español es fundamental que ese capital confíe en nuestro país y en su seguridad jurídica. Las empresas españolas, salvo contadas excepciones, no pueden mantener grandes parques de vivienda en alquiler sin descapitalizarse en pocas promociones.

Mientras el modelo de financiación siga orientado casi exclusivamente a la compraventa y no al alquiler, necesitaremos capital externo que invierta en España. Y para atraerlo, la clave vuelve a ser la misma: seguridad jurídica.

Juan Antonio, para terminar con un tema más amable, hablemos de Vía Ágora. ¿En qué punto estáis ahora y con qué expectativas arranca 2026 para la promotora?

Muy bien. Como sabes, cuando dejé Vía Célere tuve un periodo de no competencia que finalizó en 2021. Durante ese tiempo preparamos la compañía, especialmente a través de compras de suelo realizadas entonces, que ahora empiezan a materializarse en inversiones.

El proyecto de Los Cerros, por ejemplo, lo adquirimos en su momento y hemos tardado casi seis años en llegar al punto actual. En 2026 soy muy positivo, tanto para el sector como para nuestra compañía. En el caso de Los Cerros, el proyecto de reparcelación está a punto de aprobarse y eso nos permitirá iniciar actividad este mismo año, empezar ventas y poner en marcha la inversión.

Además, estamos avanzando en proyectos de colaboración público-privada, donde ya hemos entregado el primer lote, lo hemos puesto en carga y estamos obteniendo los primeros resultados en alquiler.

También esperamos cerrar este año otro gran banco de suelo en Sevilla, lo que refuerza aún más nuestras expectativas. Y, por último, en el ámbito de la industrialización, prevemos finalizar hacia el mes de mayo la nueva fábrica, lo que completa un 2026 lleno de buenas perspectivas para Vía Ágora.

“Las elecciones se van a ganar o perder en función de la capacidad de dar respuesta a la vivienda"

¿Cuál sería vuestro objetivo en términos de ritmo de actividad? Es decir, ¿cuál sería esa “velocidad de crucero” con la que os sentiríais cómodos en número de viviendas entregadas al año?

El año pasado entregamos aproximadamente 1.130 viviendas, y ese es un buen ritmo de actividad. El problema de una tramitación administrativa tan irregular como la actual es que provoca mucha volatilidad: un año puedes entregar 1.130 viviendas, al siguiente bajar a 800 y al siguiente volver a subir a 1.200. Para una empresa familiar como la nuestra, una velocidad de crucero ideal estaría en torno a las 1.500 viviendas entregadas al año. 

Geográficamente, estáis presentes en Madrid y Sevilla. ¿Tenéis previsto ampliar vuestra actividad a alguna otra plaza?

Sí, estamos mirando muy activamente Málaga. De hecho, ya analizamos una inversión allí, pero el desarrollo de las infraestructuras avanzaba tan lentamente que no nos permitía seguir esperando.

Sevilla seguirá siendo una plaza clave para nosotros. Históricamente, también hemos estado muy presentes en Barcelona y hemos tenido actividad en Cataluña, aunque siempre con un foco principal en la capital.

Con los planes de vivienda que la Generalitat está poniendo en marcha y con una mayor racionalidad en la política de vivienda, Cataluña podría volver a ser una plaza de interés en el futuro. Hoy todavía no lo es, pero si la situación evoluciona favorablemente, podría convertirse de nuevo en una oportunidad.

Y por segmentos, además de la vivienda en venta y el build to rent, ¿estáis explorando otros modelos como el flex living o el cambio de uso de oficinas a vivienda, un ámbito en el que también habéis trabajado? ¿Seguís analizando este tipo de oportunidades?

Sí, sin duda. De hecho, me parece una solución magnífica la modificación que ha hecho la Comunidad de Madrid para permitir el cambio de uso de oficinas a vivienda. Muchos de esos activos estaban completamente paralizados porque no tenían demanda como oficinas, y esta medida permite reconvertirlos en vivienda, que es donde realmente está el problema.

Soy un firme defensor de esta modificación. Primero, porque hace falta valentía para impulsar este tipo de transformaciones, y segundo, porque abre una vía muy relevante para nuevas promociones. Si no recuerdo mal, desde Asprima se hablaba ya de en torno a 7.500 licencias solicitadas para cambios de uso, lo que supone 7.500 viviendas nuevas. Cualquier medida que aporte flexibilidad de usos me parece muy positiva.

En cuanto al flex living, también lo estamos desarrollando. Una de nuestras promociones en alquiler, en Méndez Álvaro, Magnum, responde a este modelo: apartamentos de pequeño tamaño, con muchos servicios y actividades, gestionados por una figura que dinamiza la comunidad. Es un producto que está funcionando especialmente bien entre profesionales desplazados y población extranjera que viene a trabajar a España por periodos cortos. Creo que es una solución muy válida para atender otros segmentos de demanda y abrir nuevas oportunidades de mercado.

Antes comentabas, Juan Antonio, que la competencia no te genera preocupación. En este contexto, uno de los grandes movimientos del último año ha sido la compra de Aedas por parte de Neinor. ¿Cómo valoras esta operación? ¿Crees que puede generar oportunidades para otras promotoras, por ejemplo con la salida al mercado de suelo no estratégico?

Sí, a mí me parece una buena noticia. Al final, cuando dos partes llegan a un acuerdo, poco hay que opinar desde fuera. Son dos propietarios que han decidido fusionarse y, en ese sentido, me parece perfectamente razonable.
Es lógico pensar que, tras una operación de este tipo, pueda salir al mercado suelo que no sea estratégico para Neinor. Y, como es natural, nosotros estudiaremos esos suelos si encajan en los ámbitos en los que nos movemos.

Cuando se habla de concentración en el sector, también hay que relativizarlo, porque tampoco queda mucho más margen. Ya hemos visto otros movimientos en el pasado. Mientras tanto, hay compañías que están haciendo un trabajo muy sólido, con un perfil discreto, pero con resultados muy buenos.
Quedan pocos grandes actores y quizá Metrovacesa sea la siguiente que pueda protagonizar algún movimiento. El resto, como siempre, a seguir trabajando.

Si hoy viniera alguien interesado en comprar Vía Ágora, ¿te plantearías venderla como hiciste con Vía Célere

No, ya no. Sinceramente, ya no es el momento. Cuando vendí Vía Célere, obviamente haces caja y eso está muy bien, pero hay matices que mucha gente no conoce. Vía Ágora, como holding, es incluso anterior a Vía Célere y era la propietaria de esta. Yo vendí únicamente la parte española de Vía Célere; el resto de la estructura empresarial se mantuvo, con lo cual el proyecto seguía vivo.
 

Dicho esto, el motivo fundamental por el que vendí Vía Célere fue profesional. Me quedé como presidente y CEO y me atraía mucho la idea de sacar una compañía a bolsa y dirigirla en ese entorno. Con el tiempo, ese mito se me ha caído, pero fue una motivación clave en su momento.

Ahora el ciclo es distinto. En esta nueva empresa ya tengo a mis hijos trabajando conmigo, la proyección de futuro es diferente y estoy muy enfocado en la industrialización. Creo que una compañía como la nuestra, con una estructura transversal en sus actividades y vertical en la toma de decisiones, es muy necesaria para el sector. Mi objetivo es que Vía Ágora sea pionera en muchos de los desarrollos que estamos impulsando actualmente. Por eso, decisiones de venta no están sobre la mesa.

“Nunca he perdido dinero en una promoción, pero sí he aprendido de errores de liderazgo"

¿Cómo imaginas el futuro de Vía Ágora dentro de cinco o diez años? Ya que muchas veces te pedimos la bola de cristal para el precio de la vivienda, ahora te la pedimos para algo más agradable: tu propia compañía.

Por la edad que tengo, aunque no pienso jubilarme a corto plazo, soy consciente de que en algún momento llegará ese momento. Siempre digo que cuando uno empieza a decir tonterías o deja de pensar con claridad —algo que a veces ocurre y que no todo el mundo sabe detectar a tiempo— es cuando hay que dar un paso atrás. Para eso cuento con un equipo muy cercano y con mis hijos, que me lo dirán sin problema. 

Mientras tanto, el tiempo de trabajo que me queda lo concibo como una etapa para preparar la compañía y profesionalizarla al máximo. En eso ya estamos avanzando. Contamos con una CEO extraordinaria, Patricia, que ya lleva las riendas de gran parte del negocio. Es cierto que hay áreas en las que todavía no tiene una experiencia tan directa, como la constructora, donde el conocimiento técnico es muy específico. Pero en todo lo relacionado con la promoción tiene un dominio absoluto. Por eso, en los próximos años el foco debe estar precisamente en esa profesionalización y en completar esa transición de manera ordenada.

Es cierto que abundan los podcasts sobre cómo alcanzar el éxito, pero creo que, muchas veces, para llegar al éxito antes hay que fracasar, y fracasar mucho. En tu caso, más allá de tus éxitos (que son conocidos), me gustaría saber cuál ha sido tu mayor fracaso o el que más te haya hecho aprender para llegar hasta aquí.

Creo que, en ocasiones, el liderazgo, o una mala interpretación del liderazgo, puede convertirse en un fracaso por el impacto que tiene en tu entorno. Ha habido decisiones en algún momento de mi vida que he vivido como un fracaso, no tanto por mí, sino por la repercusión que tuvieron en personas a mi alrededor. Con el tiempo piensas que todo pasa por algo, pero en ese momento lo vives así.

Dicho esto, no recuerdo ninguna promoción en la que haya perdido dinero. He podido ganar más o menos, pero perder dinero, no. Por tanto, no puedo hablar de ese tipo de fracaso. Si tengo que focalizarlo, lo hago en momentos en los que el liderazgo no fue el más adecuado. Quizá no perdiste dinero, pero podrías haberlo hecho mejor o de otra manera. Esa autocrítica es algo que me gusta hacer como parte de un proceso de mejora continua.

Has sido presidente de la Asociación de Constructores de España y de la Asociación de Promotores de Madrid, con una interlocución muy intensa con la Administración a todos los niveles. ¿Hay algo que te haya frustrado especialmente, algo que no hayas conseguido como representante de estos colectivos?

Cuando salí tanto de Asprima como de la asociación nacional hice un ejercicio de retrospectiva, comparando nuestra etapa con otras presidencias y otros momentos del asociacionismo. Sinceramente, no me siento insatisfecho con lo que se hizo. Creo que no se podía haber hecho mucho más.

Para avanzar no basta solo con el esfuerzo o el trabajo que pongas; también es fundamental que quien tienes enfrente sea receptivo a tus mensajes. Y eso, en algunos momentos, no se dio. Dicho esto, si comparo cómo recogimos las asociaciones —y hablo en plural, incluyendo a todo el consejo— con cómo las dejamos, creo que hubo un antes y un después. 

Para mí, lo más importante, y lo digo en positivo, es que dejamos abiertas relaciones institucionales a todos los niveles de la Administración, cuando antes estaban prácticamente cerradas. Hemos trabajado codo con codo, no desde una posición corporativa de “lo nuestro”, sino intentando aportar soluciones que pudieran ser estudiadas y aceptadas, con el objetivo de mejorar el sector. Y creo que ese ha sido uno de los logros más relevantes.

Juan Antonio, después de más de 40 años en el sector —42, para ser exactos—, ¿podrías señalar un mito del sector inmobiliario?

Hay muchos mitos. Quizá uno de los más extendidos es la imagen tan negativa que se ha construido del empresario inmobiliario. Antes de la crisis había muy buenos empresarios y muy buenos profesionales. Lo que ocurrió es que, en esa ambición natural por hacer crecer las empresas, les pilló un ciclo muy particular y muy complejo. Es un asunto muy denostado y, sinceramente, prefiero no personalizar en ningún mito concreto, pero sí creo que esa visión simplista del sector no es justa.

Y si tuvieras la capacidad de hacerlo, ¿qué medida urgente aprobarías mañana mismo?

Hay una ley que se está impulsando ahora en la Comunidad de Madrid, la llamada Ley Ómnibus —o Ley de Medidas—, que creo que puede suponer un cambio muy importante. Yo extendería una ley de este tipo a todas las comunidades autónomas de manera inmediata.

¿Y qué supondría exactamente esa ley?

Fundamentalmente, seguridad jurídica y eliminación de trabas burocráticas. La Comunidad de Madrid ha tomado decisiones técnicas valientes en este sentido, ha identificado dónde era necesario modernizar y simplificar y ha actuado con determinación.

Más allá de cualquier valoración política, creo que ha estado alineada con lo que necesita el sector: seguridad jurídica y agilidad administrativa. Replicar este modelo en todas las comunidades autónomas sería muy positivo.
Hoy es un auténtico quebradero de cabeza trabajar en España: en Madrid se trabaja de una manera, en Cataluña de otra, en Andalucía de otra distinta. No tiene sentido que en un mismo país existan 17 formas diferentes de legislar sobre suelo, vivienda o licencias.

Que cada comunidad autónoma tenga su propia ley del suelo, su propia ley de vivienda y procedimientos distintos es, sinceramente, un sinsentido. La simplificación administrativa y una normativa homogénea serían claves para avanzar.

¿Cuál dirías que es el error más habitual en el debate público sobre la vivienda?

La falta de empatía. No ponerse en la posición del otro, tanto desde un lado como desde el otro. Pensar solo en “lo mío” y no en los problemas del otro dificulta llegar a acuerdos. Para mí, ese es el error principal.

Sé que estamos en idealista/news y que aquí hablamos sobre todo de vivienda, pero también me interesa tu faceta empresarial en el sector del aceite. Cuéntanos un poco sobre ese proyecto.

Es un proyecto muy personal y muy emocional. Nace en una finca familiar que heredé tras el fallecimiento de mis padres y, desde el principio, ha sido una forma de seguir la filosofía de mi padre: aportar siempre el máximo valor a todo lo que hacía. Yo he intentado ser fiel a esa idea y, año tras año, buscar nuevas formas de dar valor al proyecto.

Primero construimos la almazara, en 2013, y desde entonces nuestro aceite ha recibido 74 premios nacionales e internacionales. Después impulsamos el Centro de Interpretación del Olivar, por el que recibimos el primer premio andaluz a la divulgación de la cultura del aceite de oliva virgen extra —algo especialmente significativo siendo castellano-manchegos—, y también el primer premio por ser referentes en oleoturismo. Hoy recibimos visitantes de muchos países y somos un ejemplo en ese ámbito.

Para mí, más allá del reconocimiento, este proyecto tiene un valor muy especial. La finca era donde vivían mis padres y, aunque ya no están, siento que sigue siendo un punto de encuentro con ellos. Esa dimensión emocional es una parte fundamental de todo lo que hacemos allí.

Recuerdo, Juan Antonio, que en una entrevista anterior te pregunté si te gustaba más ser empresario del sector inmobiliario o del sector del aceite, y me respondiste: “A mí me gusta ser empresario”. ¿Sigue siendo así o ya te has decantado por alguno de los dos?

Sigue siendo exactamente igual. No puedo decantarme por ninguno. Como decía mi abuela, que tuvo cinco hijos: “¿Qué dedo me corto para que me duela menos?”. Pues esto es lo mismo. Siento pasión por la promoción inmobiliaria, siento pasión por el aceite y también por la industrialización y el cambio que representa. Me gusta formar parte de ese cambio dentro de la actividad promotora y constructora. Al final, lo que me gusta es ser empresario.

Y ya para terminar, la última pregunta que hacemos siempre a quienes pasan por el podcast: ¿a quién te gustaría ver sentado en el próximo episodio, ya sea del ámbito de la Administración o del empresarial?

Hay muchísimas personas interesantes, pero a mí me parece una persona especialmente apasionante, por lo que representa en el mundo político y por la claridad de sus ideas, Isabel Díaz Ayuso. Creo que tiene carisma, juventud, pero también fuerza y experiencia. Está liderando, junto con su equipo, a la Comunidad de Madrid hacia niveles donde no habíamos estado antes, incluso superando a Cataluña en actividad económica.

Hacíamos recientemente una reflexión sobre la rebaja de 37 impuestos en Madrid, y esa dinamización económica no es casual. Creo que hay un liderazgo muy claro detrás de todo eso, y es el suyo.