Alquiler de temporada

El Gibierno aprobó a finales del año pasado el modelo informativo anual de los arrendamientos de corta duración, que incorpora una obligación periódica adicional que afecta de lleno a las viviendas de uso turístico y a los arrendamientos temporales. El abogado José Ramón Méndez Matos critica el creciente intervencionismo en el mercado residencial y asegura que el legislador no se conforma con incribir estos inmuebles en el registro único de arrendamientos, sino que ahora "exige una declaración periódica que permita conocer cómo se ha utilizado el inmueble, con qué finalidad y bajo qué modalidad temporal". Y alerta que para los pequeños propietarios esta nueva obligación implica más tiempo de gestión y mayor riesgo de error formal.

La Ley de medidas en materia de vivienda y urbanismo, que limita el precio del alquiler de temporada y de habitaciones, ha entrado en vigor este viernes tras ser publicado el texto este miércoles, víspera de la festividad de Año Nuevo, en el Diari Oficial de la Generalitat (DOGC). Con esta entrada en vigor se activa la regulación de los alquileres de temporada y habitaciones.

El Parlament de Cataluña ha aprobado este jueves regular el alquiler de temporada y de habitaciones tras salir adelante el proyecto de ley de adopción de medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo. La consellera de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica, Sílvia Paneque, ha explicado el proyecto de ley, que ha llegado al debate final con enmiendas de Junts, PP, Vox, mientras que PSC-Units, ERC y Comuns habían presentado enmiendas conjuntas al dictamen emitido por el Consell de Garanties Estatutàries (CGE), que pidieron Junts y PP.

Los partidos en el Congreso han incluido enmiendas a la proposición de ley para regular los alquileres de temporada y de habitaciones, que actualmente se encuentra en fase de ponencia. Entre ellas se incluye la de prohibir cargar al inquilino el cobro de tasas o tributos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), o la de topar los precios de los alquileres de habitaciones, de manera que la suma de la renta de cada habitación no supere el tope establecido para un piso entero. Además, los contratos de temporada y de habitaciones contarán con las mismas garantías que un arrendamiento habitual, incluyendo la prohibición de cobrar honorarios al inquilino, los límites de fianza y la regulación de los precios.

El Congreso ha decidido reactivar la tramitación parlamentaria de la proposición de ley impulsada por Sumar, ERC, Bildu, Podemos y BNG para regular los alquileres de temporada y de habitaciones casi un año después de que el Pleno la admitiese a trámite. La primera reunión que celebran los grupos parlamentarios a puerta cerrada para empezar a introducir cambios al texto a través de enmiendas tendrá lugar el próximo martes 11 de noviembre. El objetivo del Gobierno con esta ley es "atajar el fraude".

Con la nueva ley de alquileres, los contratos temporales deben estar debidamente justificados. Por eso, surge la duda: ¿qué hacer si solo te quieren alquilar una vivienda de septiembre a junio, desocuparla en verano y volver a alquilarte durante el mismo período el año siguiente? ¿Es esto legal? Sí, es legal, pero no en todos los casos. Debe existir una justificación que respalde la temporalidad. Por ejemplo, si el arrendador solo quiere alquilarte su vivienda de septiembre a junio, aunque tú quieres residir allí todo el año, ya que tiene la intención de destinarla como apartamento turístico en verano, eso no sería legal.

A Juanjo Bande la crisis inmobiliaria de 2008 le pilló de sopetón como a tantos otros arquitectos que tuvieron que buscar alternativas en otros sectores económicos. En 2014 y 2015, en los años duros de la crisis, empezó a apostar por el mercado del alquiler de corta duración y le ha ido bien. En esta entrevista pone de relieve la falta de construcción de obra nueva y asegura que tenemos "estrés postraumático de la crisis de 2008". Además, estima que regular el alquiler vacacional puede encarecer las vacaciones al limitar la oferta alojativa.

El portavoz económico de EH Bildu en el Congreso, Oskar Matute, ha pedido al Gobierno que apoye su proposición de ley para prohibir a las plataformas anunciar y contratar alojamientos turísticos ilegales que no cuenten con número de registro o licencia que se planteará en el próximo Pleno del Congreso de los Diputados para su tramitación. Por su parte, ERC también presentará una batería de medidas en materia de vivienda que penalicen la compra especulativa, aplicar un IVA del 21% a los alojamientos turísticos, subir el IBI a los pisos de grandes tenedores o eliminar los privilegios fiscales a las socimis.

Los alquileres de temporada siguen aumentando en España. En el segundo trimestre de 2025 el peso de este tipo de alquileres (distintos a los turísticos) llegó hasta el 15% del mercado, con un incremento interanual de la oferta del 26%.

Muchos profesionales del sector han mostrado discrepancias frente al nuevo Registro de alquileres de corta duración, que lleva en vigor desde el pasado 1 de julio. Joaquín Gómez-Villares, socio profesional del despacho de abogados Montero Aramburu & Gómez-Villares Atencia, ha catalogado el espíritu de la norma como positivo. Sin embargo, ha criticado varios aspectos, sobre todo, la falta de criterios homogéneos y la ausencia de un régimen sancionador específico ni para el propietario ni para las plataformas. “Lo que venía como una medida para ofrecer transparencia y trazabilidad, se ha convertido en un clima de inseguridad jurídica”, ha declarado.

Los Registradores de la Propiedad han comunicado la generación de más de 100.000 números de registro único de arrendamientos (NRUA) en todo el territorio nacional, que será obligatorio presentar en las plataformas en línea que permitan formalizar contratos de alquiler a distancia a partir del próximo 1 de julio, en el marco del Real Decreto 1312/2024 por el que se regulan los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, que incluyen los pisos turísticos y los alquileres de temporada. En los portales de anuncios clasificados, como idealista, no aplica esta nueva obligación. El incumplimiento de este exigencia puede acarrear sanciones económicas y legales.

El próximo 1 de julio entra en funcionamiento en España la normativa europea que regula los alquileres de corta duración (alquiler turístico o de temporada) y que incluye un registro único para este tipo de arrendamientos obligatorio para determinados casos. Esta medida no afecta a idealista, ya que solo opera como “escaparate” de los inmuebles, pues no facilita la formalización de contratos a distancia. Sin este número de registro no se podrá poner en el mercado del alquiler de corta duración ningún inmueble, por lo que, si algún propietario lo incumple, se expondrá a sanciones económicas que pueden oscilar desde los 2.000 euros hasta superar el medio millón.

A partir del próximo 1 de julio, comenzará a funcionar en España la normativa europea que regula los alquileres de corta y media estancia, que incluye un registro único para este tipo de arrendamientos obligatorio para determinados casos. De acuerdo con el reglamento europeo 2024/1028, todos los inmuebles destinados al uso turístico o de temporada estarán obligados a contar con un código de registro cuando se publiciten en plataformas digitales que permitan formalizar contratos de alquiler a distancia. En los portales de anuncios clasificados, como idealista, no aplica esta nueva obligación.

Esquerra Republicana ha pedido al Gobierno que impulse la tramitación de la proposición de ley para la regulación de alquiler temporal y alquiler de habitaciones, texto que registró junto a Sumar, Bildu, Podemos y BNG, con la idea de que se apruebe en el Congreso antes de que el 30 de junio finalice el periodo de sesiones. La petición del partido catalán, que se ha canalizado mediante una moción, también incluye iniciativas como crear un impuesto a la acumulación de viviendas, derogar los beneficios fiscales de los que gozan las socimis o aplicar un recargo en el IBI a las viviendas turísticas ubicadas en zonas tensionadas.

La escasez de oferta de viviendas en alquiler está suponiendo un gran problema para miles de familias en nuestro país, con precios cada vez más altos. España ha perdido más de 200.000 pisos que se anunciaban en idealista en 2020, pero la demanda sigue exigiendo más casas para vivir. Con datos de idealista, AirDNA y el Ministerio de Vivienda, analizamos por dónde ha podido 'huir' la oferta de vivienda en alquiler permanente: se culpa de todo a los pisos turísticos y de temporada, pero el superávit que tienen solo representa el 46% del stock del alquiler que ha desaparecido. La incertidumbre y la inseguridad jurídica generada por la intervención del Gobierno en el mercado también empuja a los propietarios a vender sus propiedades o directamente a dejarlas vacías.

Se van conociendo las enmiendas de los partidos en el Congreso para la proposición de ley que quiere regular los alquileres de temporada. Sumar propone añadir la prohibición de las empresas que ofrezcan servicios orientados a la desocupación de viviendas, con multas de hasta 600.000 euros, mientras que Junts ha presentado propuestas para eliminar toda referencia al alquiler de habitaciones, por ser una competencia exclusiva de las CCAA. El PSOE, por su parte, quiere añadir a los pisos turísticos en los arrendamientos de corta estancia e imponer grandes multas si las plataformas no publican el código de referencia, además de equiparar los de temporada para aplicarles la Ley de Vivienda.

Sumar se ha desmarcado del PSOE en la Mesa del Congreso y ha desbloqueado, junto con el PP, la tramitación parlamentaria de la ley que regula los alquileres de temporada y que había sido impulsada por los socios de izquierda del Gobierno de coalición. La norma consiste en reformar la LAU para equiparar los contratos temporales a los de vivienda habitual y así desincentivar su uso, obliga al arrendador de justificar la necesidad de temporalidad y fija un tope de nueve meses a los contratos. Los grupos parlamentarios deberán presentar sus enmiendas este 21 de mayo.

Es previsible una inminente regulación limitativa de los arrendamientos de temporada en Cataluña. Alejandro Fuentes-Lojo, abogado y profesor de la UOC, recuerda que consistirá en que los alquileres temporales queden sujetos a la LAU y, por tanto, les será de aplicación los topes a las subidas de precios en zonas de mercado residencial tensionado. En su opinión, el error de una política de vivienda cortoplacista centrada en prohibir usos, en lugar de incentivarlos, es que la realidad nos demuestra que no se puede “poner vallas al campo”. Estima que habrá menos oferta, pero que la que esté en manos de pequeños y grandes tenedores aguantará y se profesionalizará, generando mayores márgenes de beneficio.

Sumar ha criticado al PSOE y al PP por unir sus votos en la mesa del Congreso para prorrogar el plazo de enmiendas de la proposición de ley para regular los alquileres de temporada y de habitaciones y ha exigido, sobre todo a los socialistas, que desbloqueen de una vez la tramitación parlamentaria de la iniciativa, que dura ya seis meses desde su admisión a trámite. Esta reforma que se plantea de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) busca equiparar los contratos de temporada a los de vivienda permanente para desincentivar su uso, sobre todo, en zonas declaradas como mercado residencial tensionado, que controla y limita los precios.

El portavoz del Gobierno de Canarias, Alfonso Cabello, ha anunciado la interposición de un recurso contencioso administrativo contra el Decreto Estatal del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para el Registro Único de Arrendamientos y la creación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración al entender que invade competencias de las comunidades autónomas. Cabello ha destacado que se apoyan en el dictamen del Consejo de Estado que identifica duplicidades de competencias, como ya ocurriera con algunos puntos de la Ley por el Derecho a la Vivienda.

El Pleno del parlamento catalán ha votado a favor de tramitar el decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo por el que se establece que los alquileres de temporada y los de habitaciones tendrán el mismo tope que los arrendamientos de vivienda permanente. Además, se prorrogará la calificación de vivienda de protección oficial en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado y de agilizar su construcción para ampliar el parque de vivienda en alquiler asequible. También, se establecen las condiciones para desplegar el registro de grandes tenedores. La norma se tramitará como proposición de ley en el Parlament.

El Colegio de Registradores ha confirmado que más de 21.000 viviendas ya cuentan con el número de registro pertinente para poder ejercer como actividad de alquiler turístico en las plataformas digitales a partir de julio, cuando el Gobierno ha decidido poner en marcha el Registro único de arrendamientos de corta duración, que incluye, además de los pisos turísticos, a los alquileres de temporada o por habitaciones. Las solicitudes serán ahora más exigentes tras los cambios en la Ley de Propiedad Horizontal, que exige la autorización expresa de la comunidad de propietarios para poder dedicar una vivienda como alquiler turístico.

El secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, ha asegurado durante la Comisión de Vivienda en el Congreso de los Diputados que confía en alcanzar el consenso parlamentario necesario para aprobar la proposición de ley de Esquerra Republicana (ERC) que regula los alquileres de temporada y habitaciones, con el objetivo de limitar los fraudes en la aplicación de estos contratos de alquiler. Lucas también ha reivindicado el papel del Estado en la promoción residencial y ha defendido la Ley de Vivienda, que va camino de cumplir dos años en vigor.

El Gobierno ha aprobado el Real Decreto por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital para la recogida y el intercambio de datos sobre servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, donde se encuentran los apartamentos de uso turístico, los alquileres de temporada o los de habitaciones. Todos ellos tendrán un número de registro para poder operar en las plataformas digitales. Entrará en vigor en 2025, pero se establece un periodo de transición hasta el 1 de julio para que empresas y administraciones se adapten a la norma.

La caída del 3% en el volumen de viviendas en alquiler permanente ofertadas durante el cuarto trimestre de 2024 se ha convertido en el 14º descenso trimestral consecutivo, según el estudio de idealista en base al número de viviendas anunciadas en su plataforma en comparación con el mismo periodo del año anterior. El volumen actual de oferta se sitúa un 5% por encima del mínimo alcanzado en junio pasado, en un momento en el que estacionalmente la oferta se reduce. Además, entre octubre y diciembre la oferta de alquileres de temporada ha crecido un 24%, y suponen ya el 14% de todas las viviendas en alquiler que se anuncian en el mercado.