El INE ha confirmado lo que millones de españoles ya sabían: el precio de la vivienda subió un 12,7% en 2025, su mayor repunte desde que arrancó la serie histórica en 2007. La vivienda usada creció un 12,9% y la nueva un 11,3%. El problema de la vivienda en España es ya, según el CIS, la principal preocupación de los ciudadanos, casi duplicando a la segunda. Ante semejante presión social, la tentación populista resulta irresistible.
Gabriel Rufián lo ha resumido con la claridad que exige un tuit y la frivolidad que permite la ignorancia: "Ni reformar más. Ni construir más. Ni subvencionar más. INTERVENCIÓN del mercado". Su receta: prohibir la compra especulativa y gravar a los fondos de inversión. Una familia, una casa. El eslogan es potente. El análisis, inexistente.
En la misma lógica intervencionista, quienes amenazan con aplicar el artículo 155 de la Constitución para intervenir el mercado de la vivienda en la Comunidad de Madrid ofrecen un espectáculo idéntico con distinta envoltura: mucha grandilocuencia constitucional y ninguna propuesta que añada una sola vivienda al mercado. Ambas posiciones comparten el rasgo definitorio del populismo inmobiliario: confundir el síntoma con la enfermedad. Unos quieren controlar precios por decreto; otros, forzar a una comunidad autónoma a hacerlo. El resultado prometido es el mismo, y la evidencia sobre su fracaso, también.
Porque la evidencia empírica sobre los controles de precios del alquiler es contundente y no admite ya matices. En Barcelona, tras la aplicación de los topes, la renta media bajó un 3,7%, pero el precio por metro cuadrado siguió subiendo porque lo que realmente cayó fue la superficie mediana de las viviendas alquiladas, hasta apenas 71 metros cuadrados, mínimo desde 2016. Los contratos firmados se desplomaron un 23,5% interanual en el primer trimestre de aplicación y los alquileres temporales ganaron peso frente al arrendamiento convencional. En Navarra, el patrón se repite: los contratos se hundieron un 44,2% entre el segundo y el cuarto trimestre de 2025, la superficie media cayó y los alquileres temporales pasaron del 4% al 11% del total. Los inquilinos no pagan menos por lo mismo; pagan algo parecido por menos.
Lo que sucede con la vivienda en España no es un misterio económico. Es una crisis de oferta cuyas causas están perfectamente identificadas. Desde 2020, el precio de la vivienda ha subido más de un 40%, el doble que el IPC, y sin embargo la construcción de obra nueva apenas se ha movido: 2,7 viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes frente a las casi 20 del pico previo a la crisis.
La rentabilidad neta de la construcción es negativa, según los datos del Banco de España, situándose en el percentil 13 de todas las actividades económicas. El 95,7% del suelo español está clasificado como no urbanizable y transformar suelo en vivienda exige entre 10 y 15 años de trámites. El 69% de los planes urbanísticos vigentes son anteriores a 2008. Hay 6,9 millones de viviendas previstas en los planes que permanecen bloqueadas, pendientes de ejecución.
Frente a este diagnóstico, el populismo inmobiliario ofrece exactamente lo contrario de lo que se necesita: más intervención donde se requiere menos regulación, más control de precios donde hace falta más oferta, y más confrontación territorial donde se precisan reformas estructurales. Cada nueva restricción reduce las opciones disponibles tanto para propietarios como para inquilinos. Cada control genera distorsiones, las distorsiones justifican nuevos controles, y los nuevos controles generan distorsiones adicionales. Es la espiral regulatoria clásica que la teoría económica conoce bien y que los populistas se empeñan en ignorar.
La solución pasa por lo que nadie quiere oír porque no cabe en un tuit: reformar la regulación urbanística para liberar suelo edificable, agilizar la tramitación, revisar los estándares técnicos que han disparado los costes de construcción y ofrecer seguridad jurídica al propietario que alquila. Son medidas lentas, complejas y poco fotogénicas. Pero son las únicas que añaden viviendas reales al mercado.
Mientras la clase política siga compitiendo por ver quién ofrece el control de precios más estricto o la amenaza constitucional más sonora, el problema seguirá agravándose. Y los que buscan su primera vivienda seguirán pagándolo.
Santiago Calvo es Doctor en Economía por la Universidad de Santiago de Compostela y profesor de Economía Cuantitativa y Economía Pública en la Universidad de las Hespérides. Es subdirector del Centro Ruth Richardson de análisis de políticas públicas, fellow del Instituto Juan de Mariana y colaborador del Institut Ostrom.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
Lo más leído
3 Comentarios:
Populismo no, socialismo, no le den mas vueltas. Desde Cuba con amor.
Los populistas no reconocerán que para que haya viviendas en alquiler alguien ha tenido que decidir comprarlas (ahorrando con ese fin, o hipotecándose y arriesgándose), mantenerlas, arreglarlas, pagar los impuestos, que van en aumento. ¿O acaso evocan, sin decirlo, la "expropiación"? Si cada familia solo tuviera una vivienda, como pretende Rufián ¿quien iba a sacar una al mercado para alquilarla? Es normal que los inmigrantes no tengan vivienda en propiedad si llegaron anteayer, o aunque lleven varios años, con los sueldos que se cobran en España, porque ellos llegan con multiples necesidades y sin ahorros previos. Pero esto afecta igual a los españoles. Si sigue viniendo más población, seguirán faltando viviendas, porque no se construyen en 1 año, y esto irá a peor. Pero desde luego que la situación no se arregla con la ley de alquileres vigente, que ha empeorado la situación.
Y es que no habrá oferta si el propietario no tiene cómo asegurar que le paguen, o que le desocupen su vivienda si no pagan el alquiler. Mientras no haya seguridad juridica para el dueño del predio, seguiran pagando las consecuencias el ciudadano comun. O es que al propietario le condonaran el pago de los impuestos?.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta