Mercado de la vivienda

El informe 'Mercado inmobiliario en España 2025' de OBS Business School, institución perteneciente a la red de educación Planeta Formación y Universidades, ve necesario sacar al mercado entre 1,6 y 2,3 millones de viviendas en un plazo de cinco años para atajar el problema de la vivienda en España.E

El valor global de todas las viviendas en el mundo alcanzó en 2024 una cifra de 286,9 billones de dólares, unos 247,3 billones de euros, según el informe anual del sector inmobiliario residencial de Savills. Este valor total disminuyó levemente frente a 2023 (-2,3%) debido, sobre todo, al valor del cambio de divisas con el dólar, pero el mercado sigue creciendo impulsado por el aumento de precios y del parque inmobiliario. La vivienda constituye una importante reserva de riqueza patrimonial, con China (74 billones de dólares), EEUU (52 billones) y Japón (17 billones) entre los principales valores.

El secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, ha reconocido durante una jornada organizada por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) que el Gobierno es consciente de que el esfuerzo realizado en materia de vivienda “todavía no ha dado los resultados esperados”. Durante su intervención, Lucas ha insistido en la necesidad de crear una “base de datos pública” de información inmobiliaria para combatir “prácticas engañosas y abusivas”, ha defendido la puesta en marcha del registro único de alquileres de corta duración y ha repasado los puntos clave del futuro Plan de Vivienda. También ha anunciado que se están estudiando medidas devolver viviendas vacías al mercado del alquiler.

El Banco de España y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana han firmado un acuerdo de colaboración para mejorar el análisis del mercado de la vivienda, mediante el intercambio de información, la identificación de posibles mejoras en las fuentes de datos disponibles y la discusión conjunta de proyectos analíticos y de investigación. El convenio tiene un plazo inicial de cuatro años, prorrogable por otros cuatro años más.

Más del 25% del coste de la vivienda en España son impuestos, por lo que la fiscalidad es una pieza clave del rompecabezas para facilitar el acceso a la vivienda, Según Rodrigo de Salazar, responsable de asesoría fiscal de negocio de Ibercaja, las medidas fiscales pueden -y deben- formar parte del conjunto de soluciones para lograr este objetivo, pero su diseño debe ir acompañado de una visión a largo plazo, con proporcionalidad y seguridad jurídica. En su opinión, pueden tener efectos no deseados si no están bien diseñadas, y conviene recuperar fórmulas como las cuentas ahorro vivienda o la deducción por compra de vivienda habitual para colectivos concretos.

El CEO de Merlin Properties, Ismael Clemente, ha pedido durante el V Foro Catalunya reducir la influencia del sector público español en la sociedad y la economía, para lo que ha pedido un diálogo "sensato y serio" para evitar que el Estado se convierta en un "leviatán" para los ciudadanos. Durante su intervención, ha advertido del riesgo de "elefantiasis" de la Administración y ha instado a reducir su tamaño para ser homologables a otros países. Y ha puesto como ejemplo de intervencionismo algunas cuestiones como la regulación de la vivienda, la OPA de BBVA a Banco Sabadell y la ampliación del aeropuerto de Barcelona.

La Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI) afirma en un estudio que "España se enfrenta a un desajuste estructural que compromete el equilibrio de su mercado residencial", como consecuencia de que se producen menos viviendas que nuevos hogares. Según sus datos, en los últimos cinco años el déficit ronda las 350.000 unidades, aunque hay zonas que rompen con ese patrón: 15 provincias, encabezadas por Asturias y Guipúzcoa, y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla registran un saldo positivo, gracias a factores como "una mayor agilidad de los desarrollos urbanísticos y un dinamismo creciente del sector promotor local"

Tamara Lemos, directora de negocio de construcción sostenible y vivienda social en Triodos Bank España, repasa en esta entrevista las soluciones a la situación actual del mercado de la vivienda, que califica como “delicada y compleja". Más allá de desbloquear suelo para desarrollar más vivienda libre y protegida o fomentar la la colaboración público-privada, ve necesario mejorar la seguridad jurídica del alquiler para animar a los pequeños propietarios a sacar sus viviendas al mercado e impulsar fórmulas de ahorro. También avisa de que no habrá mejoras sustanciales en las condiciones actuales de las hipotecas y recuerda que el sector financiero no puede asumir más riesgos por los actuales límites normativos.

La Comisión Europea saca los colores a España en su último informe semestral, donde ha criticado que la oferta de vivienda pública y asequible se sitúa "muy por debajo" de la media de la Unión Europea. El documento afirma que "la escasez de vivienda y su efecto en el precio de la misma repercute en la renta disponible de los hogares y representa un reto y alerta de que ya se está convirtiendo en un problema económico y financiero que puede afectar también al crecimiento". Por ello, urge al Gobierno a tomar medidas centradas en jóvenes y familias con menos recursos, a culminar la reforma de la ley del suelo y a resolver la escasez de mano de obra en la construcción.

La inversión en vivienda y las nuevas fórmulas habitacionales han ganado protagonismo desde el estallido de la pandemia sanitaria. Según JLL, a nivel global se ha producido un aumento de la inversión del 19% entre 2020 y 2024, con el Mediterráneo como punta de lanza. En concreto, España se encuentra a la cabeza del incremento mundial de la inversión en 'living', con un repunte del 87% en estos años, solo superado por el resultado de Italia (118%). Además, el mercado doméstico ha sido uno de los países más atractivos para el capital internacional y el principal destino para la inversión en 'coliving' y 'flex living'.

La tensión que arrastra el mercado de la vivienda en España ha protagonizado el debate de las jornadas celebradas en el marco de SIMA 2025. Durante una sesión centrada en el segmento del lujo, inmobiliarias y firmas de inversión han criticado la ausencia de soluciones por parte de la Administración y la falta de coordinación con el sector privado para atajar el problema. Reforzar la seguridad jurídica, simplificar la normativa, recortar los plazos para sacar al mercado más suelo y mejorar la fiscalidad son algunas de las recetas que han desgranado para aumentar la oferta residencial a todos los niveles: desde el asequible hasta el más exclusivo.

La univerdidad digital canaria ha publicado un estudio sobre el mercado de la vivienda, en el que asegura que España es el país de la UE donde los ciudadanos tienen que hacer un mayor esfuerzo económico para alquilar un piso y que el déficit de viviendas se ve agravado por factores como la rigidez administrativa en los desarrollos urbanísticos y la falta de mano de obra en la construcción. También afirma que "las políticas de control de precios, aunque persiguen estabilizar los alquileres, generan efectos adversos como la reducción de la oferta, el deterioro de la calidad del parque habitacional y dificultan a los hogares de bajos ingresos el acceso a la vivienda".

El mercado de vivienda registró un cierre de 2024 marcado por los "mejores datos de los últimos años" en cuanto a la compraventa de viviendas y la construcción de obra nueva.Así lo ha constatado el Observatorio de Vivienda y Suelo (OVS) del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en el boletín trimes

El segmento 'senior living', centrado en las viviendas para mayores, se prepara para un boom de inversiones y nuevos proyectos. Según un estudio de Colliers, la oferta residencial para el colectivo senior se duplicará en España en lo que queda de década, hasta alcanzar las 8.000 unidades en 2030, impulsada por el aumento de ciudadanos europeos jubilados que residen en nuestro país. Según la consultora, este modelo residencial pionero tiene una presencia contenida en España respecto a mercados como EEUU, Reino Unido o Francia, "a pesar de su potencial para posicionar la costa mediterránea como una referencia a nivel mundial".

El alquiler granular se perfila como una de las alternativas para fomentar la oferta de viviendas asequibles en España. Varios expertos del sector inmobiliario han explicado en el marco de unas jornadas en SIMA que esta fórmula, basada en comprar inmuebles dispersos para reformarlos y alquilarlos después, ofrece rentabilidades similares a la inversión centrada en adquirir edificios completos gracias a la tecnología y a la estandarización de procesos, además de impulsar la rehabilitación del parque residencial. En Europa ya están apostando por este producto gigantes como Cerberus o Almond y en España "puede ser una industria clave".

Singular Bank espera que el precio de la vivienda en España continúe su senda alcista entre 2025 y 2026 con un avance medio acumulado cercano al 9%. La entidad ha reseñado, como parte de su informe de perspectivas inmobiliarias en España para 2025, que esta prolongación del ciclo expansivo se verá impulsada por una política monetaria más laxa, el dinamismo demográfico y una mejora sostenida en la renta de los hogares.

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha defendido en la sesión de control al Gobierno en el Congreso de los Diputados la intervención pública en el mercado de la vivienda porque "no funciona" tras una pregunta de la portavoz de Junts, Miriam Nogueras. Sánchez ha defendido que medidas como la Ley de Vivienda han permitido bajar el precio de los alquileres en Cataluña, a lo que Nogueras le ha respondido que "es imposible encontrar una vivienda digna que se pueda pagar" y ha espetado al presidente que todavía no se ha visto ninguno de los pisos que anunció que iba a crear. "Siguen vendiéndonos humo", ha reprochado.

En el primer trimestre, dos de cada tres compraventas de viviendas inscritas en los registros se formalizaron a través de un préstamo hipotecario en España, aunque hay diferencias entre las CCAA. País Vasco lidera la clasificación de las transacciones con financiación, al representar casi el 94%; seguida de Madrid (78,1%), Navarra (72,8%), Cataluña (72,7%), Galicia (72%) y Baleares (70,9%). Mientras, Comunidad Valenciana cierra la lista con un nivel prácticamente de equilibrio (50,2%). "Las zonas en las que el precio de la vivienda es superior normalmente se recurre en mayor proporción a la financiación hipotecaria y viceversa", explican los registradores.

La gestora de la aseguradora británica Aviva ha adquirido un proyecto residencial en el barrio madrileño de Butarque, en el distrito de Villaverde. Se trata de un edificio de ocho plantas y 20.600 m2 donde está previsto el desarrollo de 207 viviendas de alquiler, que podría estar operativo en 2027. Esta es la quinta transacción que ejecuta la compañía en España, donde ya alcanza 928 viviendas con un valor total de 300 millones de euros, y la segunda en Madrid. También tiene proyectos en Barcelona, Terrassa y Palma de Mallorca.

El estado de conservación de una vivienda es uno de los factores que más influye en su valor, junto con otros como la ubicación o la superficie. Según los cálculos de la tasadora UVE Valoraciones, los inmuebles disponibles para alquilar en las principales ciudades españolas registran una depreciación media inferior al 22%, tres puntos por debajo de los que están en venta. "Parece que los inversores en vivienda para alquiler son conscientes de que invertir en la mejora de la vivienda es rentable y mantienen, en general, sus viviendas en mejor estado", asegura la compañía. Esta tendencia se cumple en ciudades como Madrid, Barcelona, Zaragoza, Valencia, Alicante, Granada o Sevilla, pero no en Málaga, debido al auge de los alquileres de temporada.

Las compraventas de la nuda propiedad de viviendas echaron el freno en 2024. Según el Anuario de los Registradores de la Propiedad, durante el pasado ejercicio se contabilizaron 1.817 operaciones en toda España, lo que se traduce en una caída del 1,5% interanual, lo que rompe con tres años consecutivos al alza. "La reactivación de los precios y una expectativa favorable con respecto a la evolución de esta variable parece haber enfriado dicho crecimiento", explican los registradores. Comunidad Valenciana fue la región con más transacciones, seguida de Andalucía y Madrid, mientras que Navarra y Cantabria cerraron el ranking.

El Boletín Oficial del País Vasco (BOPV) publica este 23 de abril la orden del Consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, por la que se declara al municipio guipuzcoano de Irún y al vizcaíno de Baracaldo como zonas de mercado residencial tensionado. Estas declaraciones serán definitivas después de que sea publicada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Las dos localidades se sumarán a San Sebastián, cuyo proceso se encuentra en marcha, así como a Rentería y a los 270 municipios de Cataluña donde los topes del alquiler ya están vigentes.

En el segundo mes del año se inscribieron en los registros 59.682 transacciones de vivienda en toda España, un 13,9% más que un año antes y el mejor dato de un febrero desde 2007, tras acumular ocho meses consecutivos de subidas. Según el INE, las compraventas de inmuebles de obra nueva encabezaron los repuntes, con un alza del 21% interanual, hasta representar el 23% del mercado. Asturias (33,6%), La Rioja (24,1%) y Andalucía (24%) han liderado los incrementos. Navarra es la única región en negativo (-26,7%).

Helena Beunza fue secretaria general de Vivienda entre 2018 y 2020, y lleva poco más de un año al frente de Asval, la asociación de propietarios de referencia en España. En esta entrevista, alerta de la inseguridad e incertidumbre jurídica que se ha instalado en el mercado del alquiler y de que la tendencia es que los precios sigan subiendo. En su opinión, es necesario contar con los propietarios particulares y profesionales para que haya más oferta y evitar una ruptura del mercado a corto plazo, y acabar con lo que califica como "el discurso punitivo" contra la propiedad y la inversión en vivienda. Beunza descarta que haya un Pacto de Estado en vivienda como reclama el sector y defiende el papel de los ayuntamientos para implementar las políticas públicas en esta materia.